不動産担保ローンとは、ご自身やご家族が所有する土地・建物などの「不動産」を担保にすることで、まとまった資金を調達できる金融商品です。
担保を設定することで金融機関のリスクが軽減されるため、カードローンなどの無担保ローンと比較して「低金利」かつ「高額」な融資を受けやすいのが最大の特徴といえます。
本記事では、不動産担保ローンの仕組みやメリット・デメリット、審査のポイントまで、初めての方にも分かりやすく解説します。
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目次
不動産担保ローンとは？仕組みと特徴
不動産担保ローンは、借り手が返済できなくなった場合に備えて、金融機関が不動産に「抵当権」を設定してお金を貸す仕組みです。
万が一返済が滞った場合、金融機関はその不動産を売却（競売など）して貸付金を回収できるため、好条件での融資が可能になります。
不動産を担保にして資金を借りる「有担保ローン」
「有担保ローン」とは、返済の保証として物的担保（不動産など）を提供する借入方法のことです。
金融機関にとっては貸し倒れのリスクが低くなるため、申込者の信用力（年収や勤務先）だけでなく、担保となる不動産の価値も重視して審査が行われます。
そのため、転職したばかりの方や高齢の方など、収入面だけで見ると審査が厳しい属性の方でも、価値ある不動産があれば融資を受けられる可能性があります。
住宅ローンやカードローン（無担保ローン）との違い
よく混同される住宅ローンは「住宅の購入・増改築」に資金使途が限定されていますが、不動産担保ローンは原則として資金使途が自由です。
また、カードローンのような無担保ローンと比較すると、以下のような違いがあります。
| 不動産担保ローン | 住宅ローン | カードローン （無担保） | |
| 資金使途 | 原則自由 （事業費も可） | 住宅の購入・増改築のみ | 原則自由 （事業費は不可が多い） |
| 金利 （年率） | 低め （数％〜10％程度） | 非常に低い （0.3％〜2％程度） | 高め （10％〜18％程度） |
| 融資限度額 | 高額 （数百万〜数億円） | 高額 （最大1億円程度） | 少額 （数十万〜数百万円） |
| 返済期間 | 長期 （最短1年〜最長35年など） | 超長期 （最長35年〜50年） | 短期〜中期 |
| 審査スピード | 数日〜数週間 | 2週間〜1ヶ月程度 | 最短即日〜数日 |
| 諸費用 | 登記費用や手数料が必要 | 登記費用や保証料等が必要 | 原則不要 |
資金使途が原則自由で事業資金にも利用可能
借り入れた資金の使い道は、事業性資金を除いて原則自由なケースと、事業資金も含めて自由なケースがあります。
多くの不動産担保ローンでは、教育資金、リフォーム費用、納税資金、他社借入の借り換え（おまとめ）など、幅広い用途に活用可能です。
特に、個人事業主や法人経営者にとっては、運転資金や設備投資資金を調達する有効な手段となります。
なお、大手町フィナンシャルでは、一般的な事業資金に加え、不動産の仕入れ資金、つなぎ融資、バックファイナンスなど、専門性の高い資金ニーズにも幅広く対応しています。
不動産担保ローンを利用するメリット
不動産担保ローンを利用するメリットとしては、以下の6つが代表的です。
- 無担保ローンと比較して低金利で借りられる
- 融資限度額が高く、数千万円～億円単位の調達も可能
- 返済期間を長く設定でき、月々の返済負担を抑えられる
- 家族名義や法人名義など本人以外との共有物件も活用できる
- 総量規制の対象外となるため年収の1/3を超える借り入れができる
- 信用情報や決算内容に不安があっても不動産価値重視で融資を受けやすい
メリット①：無担保ローンと比較して低金利で借りられる
担保があることで貸し手のリスクが低いため、無担保のカードローンやフリーローンよりも低い金利設定になる傾向があります。
数％の金利差でも、借入金額が大きく返済期間が長いほど、支払う利息総額には大きな差が生まれます。
現在高金利なローンを利用中の方は、借り換えによって返済総額を大幅に圧縮できるかもしれません。
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メリット②：融資限度額が高く、数千万円～億円単位の調達も可能
融資額は担保となる不動産の評価額に基づいて決定されます。
そのため、不動産の価値が高ければ、年収の枠にとらわれず数千万円から数億円といった高額融資を受けることも可能です。
自宅の購入、大規模なリフォーム、事業拡大など、まとまった資金が必要なシーンで頼りになります。
大手町フィナンシャルの場合は、100万円から最大20億円までの高額融資に対応しており、大規模なプロジェクト資金や法人様の資金調達にも十分活用いただけます。
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メリット③：返済期間を長く設定でき、月々の返済負担を抑えられる
短期で1年未満の利用も可能ですが、最長で20年〜35年といった長期返済が可能な点も大きなメリットです。
返済期間を長く設定すれば、月々の返済額を無理のない範囲に抑えることができます。
毎月のキャッシュフローを安定させたい場合や、教育費などで支出が重なる時期の負担軽減に役立ちます。
メリット④：家族名義や法人名義など本人以外との共有物件も活用できる
自分名義の不動産だけでなく、親や配偶者などの家族名義、あるいは自分が経営する法人名義の不動産を担保にできる場合があります。
また、共有名義の不動産であっても、自分の「持分」だけを担保にして融資を受けられる金融機関も存在します。
担保提供者の同意があれば、幅広い不動産を活用できる柔軟性があります。
大手町フィナンシャルでは、共有者の同意が得られない「共有持分のみ」の担保提供や、権利関係が複雑な「借地権・底地」、さらには「再建築不可物件」であっても、独自のノウハウで評価し融資対象としています。
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メリット⑤：総量規制の対象外となるため年収の1/3を超える借り入れができる
貸金業法に基づく「総量規制」では、原則として年収の3分の1を超える貸付けが禁止されています。
しかし、不動産担保ローンはこの総量規制の「除外」または「例外」貸付けに該当するケースが多く、年収の制限を超えた借り入れが可能です。
これにより、年収に対して借入希望額が大きい場合でも、審査のテーブルに乗ることができます。
メリット⑥：信用情報や決算内容に不安があっても不動産価値重視で融資を受けやすい
金融機関は「人の信用」と「物の価値」の両面から審査を行います。
過去に支払いの遅れがある、あるいは決算が赤字であるといった理由で銀行融資を断られた方でも、不動産に十分な担保余力があれば融資可決となるケースは少なくありません。
独自の審査基準を持つノンバンクなどは、特にこの傾向が顕著です。
特に大手町フィナンシャルは、赤字決算・債務超過の法人様や、過去に金融事故（ブラックリスト）がある方、無職・高齢者・年金生活者の方であっても、不動産価値を最大限に評価して融資を行っています。
不動産担保ローンのデメリットと注意点
不動産担保ローンのデメリット・注意点としては、以下のようなものがあります。
- 返済が滞ると不動産を失う（競売にかかる）リスクがある
- 融資実行までに審査や手続きで数日～数週間かかる
- 不動産の評価額が低いと希望額を借りられない場合がある
- 手数料や登記費用などの諸費用が発生する
注意点①：返済が滞ると不動産を失う（競売にかかる）リスクがある
最も重大なリスクは、返済が長期間滞った場合に担保不動産を失う可能性があることです。
金融機関は最終手段として、担保不動産を競売にかけ、その売却代金から残債を回収します。
大切な資産を守るためにも、無理のない返済計画を立てることが何より重要です。
注意点②：融資実行までに審査や手続きで数日～数週間かかる
不動産の現地調査や評価、役所での書類取得、登記手続きなどが必要なため、申し込みから融資実行までには一定の時間がかかります。
銀行では2週間〜1ヶ月程度かかることも一般的です。
しかし、大手町フィナンシャルであれば「原則24時間以内の審査回答」「最短翌日の融資実行」が可能です。
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注意点③：不動産の評価額が低いと希望額を借りられない場合がある
融資可能額は不動産の評価額に左右されるため、地方の過疎地や老朽化した建物など、市場価値が低いと判断される物件では希望額に届かないことがあります。
また、すでに住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合、その残債を差し引いた「担保余力」の範囲内での融資となるのが一般的です。
注意点④：手数料や登記費用などの諸費用が発生する
不動産担保ローンの契約時には、金利以外に以下の初期費用がかかります。
- 事務手数料
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 印紙税
- 中途解約違約金
費用1.事務手数料
金融機関に支払う手数料で、融資金額の1.1％〜3.3％程度が相場です。
定額（例：11万円）の場合と、定率（例：融資額の2.2％）の場合があります。
費用2.登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
不動産に抵当権を設定するために必要な費用です。
登録免許税（借入額の0.4％など）という税金に加え、手続きを代行する司法書士への報酬（数万円〜十数万円）が発生します。
費用3.印紙税
金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙代です。
契約金額によって異なり、例えば1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円となります。
費用4.中途解約違約金
返済期間中に全額を一括返済する場合、違約金（解約手数料）がかかることがあります。
契約内容によって異なりますが、残元金の数％程度が必要になるケースがあるため確認が必要です。
金融機関の種類による審査難易度や特徴の違い
不動産担保ローンを取り扱う金融機関は、大きく「銀行」と「ノンバンク」に分けられます。
それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合わせて選ぶことが大切です。
銀行（メガバンク・地方銀行）の特徴
銀行の最大のメリットは、金利が非常に低いことです。
一方で審査は厳格で、不動産の価値だけでなく、申込者の年収、勤続年数、信用情報などが厳しくチェックされます。
また、融資実行までの期間も長く、資金使途にも制限がある場合が多いでしょう。
「時間はかかってもいいから、とにかく低金利で借りたい」「信用情報に全く問題がない」という方に適しています。
ノンバンク（不動産担保ローン専門会社）の特徴
ノンバンクは、貸金業法に基づいて融資を行う専門会社です。
銀行に比べて金利はやや高めに設定されていますが、審査基準が柔軟でスピードが早いのが特徴です。
不動産の価値を重視するため、銀行で断られた方や、赤字決算の法人、高齢者なども融資対象になることが多くあります。
特に大手町フィナンシャルのような専門性の高い会社では、国家資格保有者が担当し、権利調整が必要な複雑な案件や、開発許可前の用地などでも柔軟にサポートを行います。
不動産担保ローンの審査で見られるポイント
不動産担保ローンの審査で見られるポイントは、主に以下の3点です。
- 担保不動産の評価額（担保余力）
- 申込者の返済能力（安定した収入・事業計画）
- 信用情報（過去の返済履歴）
ポイント①：担保不動産の評価額（担保余力）
最も重要なのが、担保にする不動産にどれくらいの価値があるかです。
土地の路線価や実勢価格、建物の再調達価格などを基に算出されます。
すでに他のローン（住宅ローンなど）が残っている場合は、評価額からローン残高を引いた「担保余力」がどの程度あるかが審査されます。
ポイント②：申込者の返済能力（安定した収入・事業計画）
借りたお金を毎月きちんと返済できるかどうかもチェックされます。
個人の場合は年収や勤続年数、法人の場合は事業の収益性や将来性が判断材料です。
ただし、不動産担保ローンの場合は、一時的に収入が減少していても、不動産売却による完済が見込めるなら審査に通るケースもあります。
ポイント③：信用情報（過去の返済履歴）
クレジットカードや、他社ローンの利用履歴（信用情報）も確認されます。
過去に長期の延滞や債務整理の履歴があると、銀行などの審査通過は難しくなります。
一方で、独自の基準を持つ金融機関であれば、現在の返済能力や不動産価値を考慮して柔軟に対応してくれる可能性があります。
不動産担保ローンの利用が向いている人・向かない人
ここまでの特徴を踏まえ、不動産担保ローンはどのような人に適しているかを整理します。
向いている人：まとまった資金を低金利・長期で借りたい人
数百万円以上の高額資金が必要で、かつ月々の返済額を抑えたい人には最適です。
無担保ローンでは金利負担が重くなる場合でも、不動産担保ローンならコストを抑えた資金調達が叶います。
向いている人：赤字決算や創業期で銀行融資が難しい経営者
決算内容だけで判断される銀行融資とは異なり、保有資産を武器に資金を引き出せます。
事業の立て直しや、創業時の運転資金確保において強力な選択肢となるでしょう。
また、年金生活者や無職の方など、定期収入に不安がある場合でも、不動産価値さえあれば融資を受けられる可能性がある点も、大手町フィナンシャルのようなノンバンクの強みです。
向かない人：少額を即日・短期間だけ借りたい人
「10万円だけ借りたい」「来月の給料日には返せる」といったケースでは、諸費用や手続きの手間を考えると割に合いません。
少額かつ短期間の利用であれば、カードローンの方が利便性は高いと言えます。
不動産担保ローンの具体的な活用事例
不動産担保ローンの具体的な活用シーンをご紹介します。
事例①：複数の借入れを一本化する「おまとめローン」として
カードローンやキャッシングなど、高金利な複数の借入れを不動産担保ローンで一本化するケースです。
金利を下げることで利息負担を減らし、返済日も月1回にまとまるため管理が楽になります。
事例②：相続税の納税資金や遺産分割の代償金として
不動産を相続したものの、納税のための現金がない場合に利用されます。
また、遺産分割協議で他の相続人に支払う代償金を用意するために、相続した不動産自体を担保にして資金を借りるケースも増えています。
事例③：自宅のリフォーム費用や教育資金として
大規模なリフォームや、子供の医学部進学・留学費用など、通常のローンでは枠が足りない場合に活用されます。
住宅ローンの借り換えと同時にリフォーム資金を上乗せして借りる方法もあります。
事例④：事業の運転資金・設備投資・開業資金として
銀行融資が降りにくいタイミングでのつなぎ資金や、新規事業の立ち上げ資金として利用されます。
不動産担保ローンは資金使途が自由なものが多いため、スピーディーな経営判断を支える資金源となります。
不動産担保ローンの申し込みから融資実行までの流れ
不動産担保ローンの申し込みから、融資実行までの一般的な流れは以下の通りです。
- 相談・仮審査の申し込み
- 仮審査結果の回答・本申し込み
- 不動産調査・本審査
- 契約手続き
- 融資実行
Step1.相談・仮審査の申し込み
まずはWebフォームや電話で問い合わせ、簡易的な審査（仮審査）を申し込みます。
物件の住所や借入希望額などの情報を伝えます。
Step2.仮審査結果の回答・本申し込み
机上での査定結果に基づき、融資可能な概算金額や金利が提示されます。
条件に納得できれば、必要書類を提出して本申し込みに進みます。
Step3.不動産調査・本審査
専門スタッフによる現地調査や、役所調査が行われます。
提出書類と合わせて詳細な審査が行われ、最終的な融資条件が決定します。
Step4.契約手続き
審査に通過したら、金銭消費貸借契約や抵当権設定契約を締結します。
金融機関の窓口で行う場合もあれば、郵送や司法書士の立ち会いのもとで行う場合もあります。
Step5.融資実行
契約手続き完了後、指定口座に融資金額が振り込まれます。
同日に司法書士による抵当権設定登記の申請が行われます。
申し込みに必要な書類
不動産担保ローンの申し込みに必要な書類は、以下の通りです。
- 本人確認書類と収入証明書類
- 不動産に関する書類（登記簿謄本・公図など）
- 決算書関連※事業主・法人の場合
必要書類①：本人確認書類と収入証明書類
- 本人確認書類：運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど。
- 収入証明書類：源泉徴収票、確定申告書、住民税決定通知書など。
なお、大手町フィナンシャルの場合、審査に必要な書類は原則として「本人確認書類」「権利証（登記済証）」「公図・地積測量図・建物図面」の3点のみです。
収入証明書や納税証明書が手元になくても審査を進められるため、準備の手間を大幅に省けます。
必要書類②：不動産に関する書類（登記簿謄本・公図など）
- 登記簿謄本（全部事項証明書）：法務局で取得可能です。
- 公図・地積測量図・建物図面：物件の形状や位置を確認するために必要です。
- 権利証（登記済証）または登記識別情報：契約時に必要となります。
必要書類③：決算書関連※事業主・法人の場合
- 決算書：直近2〜3期分。
- 事業計画書：創業時や新規事業資金の場合に求められることがあります。
- 納税証明書：税金の未納がないか確認するために必要です。
自分に合った不動産担保ローンを選ぶポイント
自分に合った不動産担保ローンを選ぶ際に、注目すべきポイントは以下の通りです。
- 金利タイプ（変動・固定）と実質年率を確認する
- 返済期間や中途解約の条件を比較する
- 対応エリアや取扱実績の豊富さに注目する
ポイント①：金利タイプ（変動・固定）と実質年率を確認する
金利には、市場動向に合わせて変わる「変動金利」と、完済まで変わらない「固定金利」があります。
また、表面上の金利だけでなく、手数料などを含めた「実質年率」で比較することが重要です。
ポイント②：返済期間や中途解約の条件を比較する
月々の返済額を抑えたいなら長期返済ができる会社を選びましょう。
逆に、早期完済を目指すなら、繰り上げ返済の手数料や中途解約違約金の条件をよく確認しておく必要があります。
ポイント③：対応エリアや取扱実績の豊富さに注目する
金融機関によって取り扱い可能なエリアが異なります。
また、実績豊富な会社ほど、共有持分や借地権といった特殊なケースでも適切な評価をしてくれる可能性が高まります。
Webサイトなどで融資事例を確認してみると良いでしょう。
まとめ：不動産担保ローンは「大手町フィナンシャル」がおすすめ！
不動産担保ローンは、所有する不動産の価値を活かして、低金利かつまとまった資金を調達できる有効な手段です。
しかし、金融機関によって審査基準や対応スピードには大きな差があります。
もし、審査への不安や資金調達のスピードでお悩みなら、「大手町フィナンシャル」にご相談ください。
大手町フィナンシャルには、以下のような強みがあります。
- 審査の柔軟性：独自の基準により、銀行で断られた方や、赤字決算、共有持分、借地権、再建築不可物件、住宅ローン返済中など、難しい案件でも柔軟に対応可能です。
- スピード対応：原則24時間以内の審査結果連絡、最短翌日の融資実行も可能です。お急ぎの資金ニーズにも応えます。
- 優れた融資条件：まとまった資金（最大20億円）を低金利で、かつ長期返済で借り入れ可能です。保証人は原則不要です。
- 手厚いサポート：国家資格を持つ専門スタッフが、お客様一人ひとりに最適なプランをご提案します。必要書類は原則3点のみで、複雑な手続きもサポートします。
- 全国対応：日本全国どこの不動産でも対象となり、郵送契約も可能です。プライバシーも厳守いたします。
「自分の不動産でいくら借りられるか知りたい」「急いで資金が必要」という方は、まずはお気軽にお問い合わせください。
お客様の状況に合わせて、ベストな解決策を一緒に見つけ出します。
不動産担保ローンに関してよくある質問
不動産担保ローンに関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.住宅ローン返済中の自宅でも不動産担保ローンは組めますか？
A.はい、可能です。
住宅ローンの残高と、現在の不動産価値の差額（担保余力）があれば、第2順位の抵当権を設定して融資を受けられます。
Q2.共有名義の不動産でも自分の持分だけで融資を受けられますか？
A.金融機関によっては可能です。
大手町フィナンシャルなどの一部のノンバンクでは、他の共有者の同意がなくても、ご自身の「持分のみ」を担保に融資を行っています。
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Q3.赤字決算や税金滞納がある場合でも相談できますか？
A.相談可能です。
不動産担保ローンは不動産の価値を重視するため、事業の将来性や返済計画、売却による出口戦略などを総合的に判断し、赤字や税金未納があっても融資できるケースがあります。
Q4.申し込みから融資実行までは最短何日くらいですか？
A.ノンバンクなら最短数日です。
必要書類が揃っていれば、最短で申し込みの翌日〜3営業日程度で融資実行が可能です。
銀行の場合は通常2週間〜1ヶ月程度かかります。
