不動産担保ローンの利用を検討している方にとって、最も気になるのは「いくら借りられるの？」ということではないでしょうか。
不動産担保ローンの借入可能額は、担保にする不動産の評価額や申込者の返済能力、そして申込む金融機関・ローン会社によって異なります。
本記事では、不動産担保ローンの借入可能額の目安やその決まり方、希望額を借りるためのコツを分かりやすく解説します。
目次
不動産担保ローンの借入可能額は？
不動産担保ローンの借入可能額は、貸金業法の規則である「総量規制」の対象外です。
総量規制とは、個人に対して年収の3分の1を超える貸し付けをしてはならないというルールのことで、過剰な貸し付けを防ぐ目的で制定されています。
不動産を担保にした貸付は「総量規制の除外貸付」に分類されるため、個人の年収に関わらず、不動産の価値によって判断されることが多いです。
※ただし、個人が居住用不動産（自宅）を担保にする場合などは、総量規制の「例外貸付」として年収による制限を受ける可能性があります。
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担保評価額の6割～8割
不動産担保ローンの借入可能額は、担保評価額の6割〜8割程度で設定されるのが一般的です。
例えば、担保評価額が5,000万円の不動産を提供した場合、3,000万円〜4,000万円程度を借り入れることが可能です。
担保評価額とは、万が一融資の返済が滞った際、担保の売却によって回収可能と見込んだ金額のことです。
不動産の価値は今後下がる可能性があるため、現時点の不動産評価額（市場価格）に一定の比率（担保掛目）を乗じて算出します。
不動産担保ローンの担保掛目は、金融機関やローン会社が独自に設定するものですが、6割～8割というケースが多いため、借入可能額の目安になるでしょう。
土地の担保評価額
土地の担保評価額は、路線価や公示地価、基準地価を基に算出されます。
路線価とは、毎年7月1日に国税庁が発表する主要な道路に面した土地の1㎡あたりの価格です。
基準地価は、都道府県が公表する基準値での1㎡あたりの標準価格を指します。
これらの公的な価格を参考にしつつ、実際の評価では駅からの距離や周辺環境といった立地条件、土地の形状なども加味されますが、土地の担保評価額の目安は、次の計算式で求められます。
| 土地の面積 × 路線価（または基準地価など）＝ 土地の評価額（目安） |
例えば、100㎡の土地で路線価が10万円/㎡の場合、評価額の目安は1,000万円となります。
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建物の担保評価額
建物の担保評価額は、「原価法」という考え方に基づき、次の計算式で目安を求められます。
| 再調達価格 × 延べ床面積 ×（法定耐用年数 － 築年数）÷ 法定耐用年数 ＝ 建物の評価額（目安） |
再調達価格とは、新たに同等の建物を建築する場合に必要な1㎡あたりの建築費のことです。
（法定耐用年数 － 築年数）は残存年数とも呼ばれ、法定耐用年数は建物の構造や用途によって定められています。
例えば、木造住宅の耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造の住宅は47年です。
参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
また、賃貸物件の場合は、家賃収入から物件の価値を評価する「収益還元法」が用いられることもあり、収益率の高い建物の場合は担保評価額が高くなるのが特徴です。
そのほか、戸建てかマンションかといった物件種別や、建物の劣化状況なども評価額に影響します。
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不動産担保ローンに借入上限はある？
不動産担保ローンの借入上限について、押さえておきたいポイントは以下の通りです。
- 法律上の借入上限はない
- 金融機関・ローン会社ごとの借入上限がある
ポイント①：法律上の借入上限はない
不動産担保ローンの場合、法律で定められた借入上限は原則としてありません。
前述の通り、自宅などを除く不動産を担保にした不動産担保ローンは貸金業法の「総量規制」が適用されないため、カードローンや消費者金融などの貸金業者からの借入に適用される年収の3分の1までというルールの対象外となっています。
ポイント②：金融機関・ローン会社ごとの借入上限がある
法律上の借入上限はないものの、実際には金融機関やローン会社ごとに、独自の借入上限が設けられてます。
一般的な不動産担保ローンの場合、数千万円～5億円を借入上限とするケースが多いです。
ただし、これはあくまで設定上の上限額であり、実際の借入可能額については、申込者の信用力や担保の評価額によって個々に決定されます。
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不動産担保ローンの借入可能額は審査で決まる
不動産担保ローンの借入可能額は、不動産の担保価値と申込者の信用情報を元に、審査で決定されます。
借入可能額の決定に影響を与える不動産担保ローンの審査項目は、以下の通りです。
- 完済時の年齢制限
- 返済能力
- 他社からの借入状況
- 信用情報
審査項目①：完済時の年齢制限
多くの金融機関やローン会社では、不動産担保ローンに完済時の年齢制限を設けています。
「申込時年齢満70歳未満、完済時年齢満80歳未満」など、申込時や完済時の年齢が制限されているケースも珍しくありません。
ただし、年齢制限は金融機関やローン会社が独自に設定するものです。
必ず年齢制限があるわけではないので、事前に確認したうえで申込みを行いましょう。
大手町フィナンシャルの総合不動産担保ローンでは、70歳以上の方にもご融資を行っております。
お申込時点やご完済時点での年齢制限は設けていないため、安心してご利用ください。
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審査項目②：返済能力
不動産担保ローンの審査では、申込者の信用情報も確認します。
なかでも重視されるのが、返済能力です。
一般的には、以下の項目が審査時の判断基準となります。
- 職業
- 勤務先
- 勤務年数
- 年収
- 家族構成 など
例えば、会社員の場合、勤続年数や勤務先の経営状況が審査に影響を与える可能性があります。
無職の期間が長かったり、転職を繰り返している場合などは、審査で不利になることもあるかもしれません。
しかし、大手町フィナンシャルなら、就業状態や年収に関わらず、どのような方でも不動産担保ローンのご契約が可能です。
借入可能額は、不動産の評価額に基づいて決定するため、無職や低収入、定年退職後の方もご利用いただけます。
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審査項目③：他社からの借入状況
他の金融機関やローン会社からの借入状況も、不動産担保ローンの審査項目の一つです。
同じ不動産を担保にしても、他社からの借入がない方とすでに複数のローンを抱えている方では、返済負担能力の観点から異なる借入可能額を提示される可能性があります。
不動産担保ローンで高額の借入を希望する場合、可能であれば既存のローンを返済しておくことをおすすめします。
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審査項目④：信用情報
個人の信用情報は、不動産担保ローンの借入可能額に大きな影響を与えます。
信用情報とは、クレジットカードの利用状況、ローンの契約状況、携帯電話料金の支払い履歴など、客観的な取引事実を記録した個人情報のことです。
不動産担保ローンの審査を行う際、金融機関やローン会社は、信用情報機関からこれらの情報を取得して確認します。
過去にクレジットカードの支払いを滞納したり、携帯料金を未払いにしたことがある方は、信用情報に事故履歴が残っている可能性があるため注意が必要です。
融資を拒否されたり、借入可能額が減額される可能性があります。
信用情報機関に登録されている自分の信用情報は、「情報開示請求」を利用して確認することができます。
自身の信用情報が気になる場合は、開示請求を行って確認してみると良いでしょう。
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不動産担保ローンはブラックでも借りられる？
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不動産担保ローンでいくら借りられるかは金融機関・ローン会社によって違う
不動産担保ローンは、高額の借入も可能な金融商品です。
ただし、いくら借りられるかは、不動産の評価方法や審査基準が異なるため、金融機関やローン会社によって大きく異なります。
提示された融資可能額が希望に満たなかった場合は、諦めずに別のローン会社に申込むことを検討してはいかがでしょうか。
複数の金融機関を比較検討することで、より良い条件での借入が期待できます。
大手町フィナンシャルの不動産担保ローンは、借入可能額を100万円～10億円と幅広く設定することで、個人～法人まで、さまざまな用途にお役立ていただけます。
国家資格を有する経験豊富なスタッフが、担保不動産の価値を適切に評価したうえで、お客様の借入可能額を決定。
年収やご年齢は不問のため、審査時に行うのは担保不動産の調査が中心です。
ご相談からご融資まで最短翌日のスピード対応も可能なため、「今すぐまとまった資金が必要」「他社から提示された借入可能額に納得がいかない」という方は、大手町フィナンシャルにぜひお気軽にご相談ください。
