不動産担保ローンの利用を検討している方にとって、最も気になるのは「いくら借りられるの？」ということではないでしょうか。
不動産担保ローンの借入可能額は、担保にする不動産の評価額や申込者の返済能力、そして申込む金融機関・ローン会社によって異なります。
本記事では、不動産担保ローンの借入可能額の目安やその決まり方、評価額に影響するポイントを分かりやすく解説します。
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目次
不動産担保ローンの借入可能額は？
不動産担保ローンの借入可能額は、貸金業法の規則である「総量規制」の対象外となるケースが多いです。
総量規制とは、個人に対して年収の3分の1を超える貸し付けをしてはならないというルールのことで、過剰な貸し付けを防ぐ目的で制定されています。
不動産を担保にした貸付は「総量規制の除外貸付」に分類されるため、原則として個人の年収に関わらず、不動産の価値によって判断されることが多いです。
※ただし、個人が居住用不動産（自宅）を担保にする場合などは、総量規制の「例外貸付」として年収による制限を受ける可能性があります。
目安は担保評価額の6割～8割
不動産担保ローンの借入可能額は、担保評価額の6割〜8割程度で設定されるのが一般的です。
例えば、担保評価額が5,000万円の不動産を提供した場合、3,000万円〜4,000万円程度を借り入れられる計算になります。
担保評価額とは、万が一融資の返済が滞った際、担保の売却によって回収可能と見込んだ金額のことです。
不動産の価値は変動する可能性があるため、現時点の不動産評価額（市場価格）に一定の比率（担保掛目）を乗じて算出します。
不動産担保ローンの担保掛目は、金融機関やローン会社が独自に設定するものですが、6割～8割というケースが多いため、借入可能額の目安になるでしょう。
不動産の担保評価額の計算方法
不動産の担保評価額は、金融機関・ローン会社が独自の方法で算出しますが、一般的に「土地」と「建物」は分けて評価されます。
ここでは、それぞれの基本的な計算方法の目安を紹介します。
土地の担保評価額
土地の担保評価額は、路線価や公示地価、基準地価を基に算出されるのが一般的です。
- 路線価：毎年7月1日に国税庁が発表する、主要な道路に面した土地の1㎡あたりの価格
- 公示地価：国土交通省が公表する、標準的な地点の1㎡あたりの価格
- 基準地価：都道府県が公表する、基準値での1㎡あたりの標準価格
これらの公的な価格を参考にしつつ、実際の評価では駅からの距離や周辺環境といった立地条件、土地の形状なども加味されます。
例えば、100㎡の土地で路線価が10万円/㎡の場合、評価額の目安は1,000万円となります。
建物の担保評価額
建物の担保評価額は、「原価法」という考え方に基づき、目安を求められることが多いです。
これは、「再調達価格」から「築年数に応じた価値の減少分」を引いて評価する方法です。
- 再調達価格：新たに同等の建物を建築する場合に必要な1㎡あたりの建築費
- 価値の減少分：法定耐用年数（建物の構造や用途によって定められる）から築年数を引いた「残存年数」などに基づき計算
例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造の住宅は47年です。
（参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）
また、賃貸物件の場合は、家賃収入から物件の価値を評価する「収益還元法」が用いられることもあります。
この場合、一般的に収益率の高い建物は担保評価額が高くなるのが特徴です。
そのほか、戸建てかマンションかといった物件種別や、建物の劣化状況なども評価額に影響します。
担保評価額に影響するポイント
担保評価額は、土地や建物の基本的な計算方法だけでなく、以下のような要因によって変動します。
- 物件の種別・状態・利便性
- 築年数
- 住宅ローンなど抵当権の設定状況
これらのポイントは、金融機関・ローン会社が評価額を決定する上で重視されます。
ポイント①：物件の種別・状態・利便性
物件の種別（戸建て、マンション、アパート、ビル、土地など）や、建物の劣化状況（老朽化の度合い）は評価額に直結します。
また、駅からの距離、周辺環境（商業施設、公共施設の充実度）、道路付け（接している道路の幅や種類）といった利便性も重要な評価ポイントです。
一般的に、利便性が高く、状態の良い物件ほど評価額は高くなります。
大手町フィナンシャルでは、一般的な金融機関では評価が難しい「再建築不可物件」や「老朽アパート」なども、独自の基準で最大限評価します。
他社で評価額が低かった場合も、ぜひ一度ご相談ください。
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ポイント②：築年数
建物の評価において、築年数は非常に重要です。
前述の「原価法」でも分かる通り、法定耐用年数を超過した建物は、一般的な評価では価値がゼロとみなされることもあります。
ただし、金融機関・ローン会社によっては、耐用年数経過後もリフォームの状況や立地などを考慮し、独自に価値を評価する場合があります。
ポイント③：住宅ローンなど抵当権の設定状況
担保にしたい不動産に、住宅ローンや他のローンの「抵当権」がすでに設定されている場合、その残債務額は担保評価額から差し引かれます。
例えば、担保評価額が3,000万円でも、住宅ローンの残債が2,000万円あれば、残りの1,000万円が融資額の基準となります。
これを「二番抵当（後順位抵当）」と呼びます。
金融機関によっては、二番抵当での融資に対応していない場合もあります。
住宅ローンが残っている物件での資金調達も、大手町フィナンシャルにご相談ください。
二番・三番抵当での融資実績も豊富にございます。
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不動産担保ローンの借入可能額は審査で決まる
不動産担保ローンの借入可能額は、不動産の担保価値だけで決まるわけではありません。
申込者の「返済能力」や「信用情報」なども含めて総合的に審査され、最終的な金額が決定されます。
借入可能額の決定に影響を与える主な審査項目は、以下の通りです。
- 返済能力（年収・所得）
- 信用情報
- 他社からの借入状況
- 完済時の年齢制限
- 事業計画や継続年数（個人事業主・法人の場合）
審査項目①：返済能力（年収・所得）
不動産担保ローンの審査では、申込者の返済能力が確認されます。
担保価値が高くても、返済能力が低いと判断されれば、借入可能額が減額されたり、融資自体が難しくなったりする場合があります。
一般的には、以下の項目が審査時の判断基準となります。
- 年収（所得）
- 職業・勤務先
- 勤続年数・事業継続年数
- 家族構成 など
例えば、会社員の場合、勤続年数や勤務先の経営状況が審査に影響を与える可能性があります。
ただし、金融機関・ローン会社によって審査基準は大きく異なります。
大手町フィナンシャルなら、不動産の価値を最大限評価するため、年収や就業状態（無職、年金生活者など）を問わずご相談いただけます。
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審査項目②：信用情報
個人の信用情報は、不動産担保ローンの借入可能額に大きな影響を与えます。
信用情報とは、クレジットカードの利用状況、ローンの契約状況、携帯電話料金の支払い履歴など、客観的な取引事実を記録した個人情報のことです。
不動産担保ローンの審査を行う際、金融機関やローン会社は、信用情報機関からこれらの情報を取得して確認します。
過去にクレジットカードの支払いを滞納したり、携帯料金を未払いにしたことがある方は、信用情報に事故履歴（いわゆる「ブラックリスト」）が残っている可能性があるため注意が必要です。
融資を拒否されたり、借入可能額が減額される可能性があります。
信用情報機関に登録されている自分の信用情報は、「情報開示請求」を利用して確認することができます。
自身の信用情報が気になる場合は、開示請求を行って確認してみると良いでしょう。
大手町フィナンシャルでは、信用情報に不安がある方（ブラックリスト掲載者、任意整理中など）からのご相談も承っております。
不動産の価値を重視して審査しますので、まずはお問い合わせください。
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審査項目③：他社からの借入状況
他の金融機関やローン会社からの借入状況も、不動産担保ローンの審査項目の一つです。
同じ不動産を担保にしても、他社からの借入がない方とすでに複数のローンを抱えている方では、返済負担能力の観点から異なる借入可能額を提示される可能性があります。
不動産担保ローンで高額の借入を希望する場合、可能であれば既存のローンを返済しておくことをおすすめします。
審査項目④：完済時の年齢制限
多くの金融機関やローン会社では、不動産担保ローンに完済時の年齢制限を設けています。
「申込時年齢満70歳未満、完済時年齢満80歳未満」など、申込時や完済時の年齢が制限されているケースも珍しくありません。
ただし、年齢制限は金融機関やローン会社が独自に設定するものです。
必ず年齢制限があるわけではないので、事前に確認したうえで申込みを行いましょう。
大手町フィナンシャルの不動産担保ローンでは、70歳以上の方にもご融資を行っております。
お申込時点やご完済時点での年齢制限は設けていないため、安心してご利用ください。
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審査項目⑤：事業計画や継続年数（個人事業主・法人の場合）
個人事業主や法人が事業資金として借り入れする場合、個人の返済能力に加えて、事業の状況も審査されます。
具体的には、「事業計画の妥当性」や「事業の継続年数」、「決算状況（赤字決算・債務超過の有無など）」が確認されます。
銀行などの金融機関では、赤字決算や開業間もない（事業継続年数が短い）場合、融資が難しくなるケースがあります。
大手町フィナンシャルでは、赤字決算や開業間もない法人・個人事業主様にも、不動産の価値を重視して融資を実行した実績が多数ございます。
事業資金の調達にお困りの方は、ぜひご相談ください。
不動産担保ローンに借入上限はある？
不動産担保ローンの借入上限について、押さえておきたいポイントは以下の通りです。
- 法律上の借入上限は原則ない（総量規制の対象外）
- 金融機関・ローン会社ごとの借入上限がある
ポイント①：法律上の借入上限はない
不動産担保ローンの場合、法律で定められた借入上限は原則としてありません。
前述の通り、自宅などを除く不動産を担保にした不動産担保ローンは貸金業法の「総量規制（年収の3分の1まで）」が適用されないため、カードローンや消費者金融などの貸金業者からの借入に適用されるルールの上限は関係ありません。
ポイント②：金融機関・ローン会社ごとの借入上限がある
法律上の借入上限はないものの、実際には金融機関やローン会社ごとに、独自の借入上限が設けられています。
一般的な不動産担保ローンの場合、数千万円～5億円程度を借入上限とするケースが多いです。
ただし、これはあくまで設定上の上限額であり、実際の借入可能額については、申込者の信用力や担保の評価額によって個々に決定されます。
大手町フィナンシャルの不動産担保ローンは、100万円から最大20億円までの幅広い融資に対応しています。
高額な資金調達が必要な場合も、ぜひご相談ください。
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まとめ：不動産担保ローンでいくら借りられるかは金融機関・ローン会社によって異なる
不動産担保ローンは、高額の借入も可能な金融商品です。
ただし、いくら借りられるか（借入可能額）は、不動産の評価方法や審査基準が異なるため、金融機関やローン会社によって大きく異なります。
提示された融資可能額が希望に満たなかった場合は、諦めずに別のローン会社に申込むことを検討してはいかがでしょうか。
複数の金融機関を比較検討することで、より良い条件での借入が期待できます。
大手町フィナンシャルの不動産担保ローンは、借入可能額を100万円～20億円と幅広く設定しており、個人～法人まで、さまざまな用途にお役立ていただけます。
国家資格を有する経験豊富なスタッフが、担保不動産の価値を適切に評価したうえで、お客様の借入可能額を決定します。
年収やご年齢、信用情報を問わず、審査時に行うのは担保不動産の調査が中心です。
ご相談からご融資まで最短翌日のスピード対応も可能なため、「今すぐまとまった資金が必要」「他社から提示された借入可能額に納得がいかない」という方は、大手町フィナンシャルにぜひお気軽にご相談ください。
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不動産担保ローンの借入可能額に関してよくある質問
ここでは、不動産担保ローンの借入可能額に関してよく寄せられる質問にお答えします。
Q1.住宅ローンが残っていても借りられますか？
A.はい、借りられる可能性がございます。
住宅ローンの残債がある不動産でも、「担保評価額」から「住宅ローンの残債」を引いた金額（＝残存価値）の範囲内で、二番抵当（後順位抵当）として融資が可能です。
ただし、金融機関によっては二番抵当に対応していない場合もあります。
大手町フィナンシャルでは、二番・三番抵当での融資実績も豊富ですので、ぜひご相談ください。
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Q2.複数の不動産を担保にすることで借入可能額を増やせますか？
A.はい、可能です。
複数の不動産をまとめて担保として提供することを「共同担保」と呼びます。
各不動産の担保評価額を合算できるため、単独で担保に入れるよりも借入可能額を増やせる可能性があります。
例えば、評価額1,000万円のA物件と、評価額1,500万円のB物件を共同担保にすれば、合計2,500万円の評価額を基に融資額が審査されます。
Q3.築年数が古いと借入可能額に影響しますか？
A.はい、影響します。
建物は築年数の経過とともに価値が減少するため、築年数が古いほど担保評価額は低くなるのが一般的です。
特に法定耐用年数を超過した建物は、評価額がゼロとみなされることもあります。
ただし、大手町フィナンシャルのように、金融機関・ローン会社によっては立地や管理状況などを総合的に評価し、築古物件でも融資可能な場合があります。
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Q4.年収（返済能力）は借入可能額にどう影響しますか？
A.大きく影響します。
不動産担保ローンは総量規制の対象外となることが多いですが、金融機関・ローン会社は「返済比率（年収に占める年間返済額の割合）」を重視します。
担保評価額がいくら高くても、年収に対して返済の負担が重すぎると判断されれば、借入可能額は減額されます。
ただし、大手町フィナンシャルのように、年収や職業よりも不動産の担保価値を最優先して審査するローン会社もあります。
