「親から相続した実家がかなり古い」
「築年数が経過した物件を担保に事業資金を借りたい」
といったお悩みはありませんか。
所有する不動産を活用して資金調達を考えたとき、多くの方が「建物の古さ」を懸念されます。
しかし、諦めるのはまだ早いかもしれません。
不動産担保ローンであれば、築年数が古い物件でも融資を受けられる可能性は十分にあります。
この記事では、不動産担保ローンと築年数の関係性、担保評価の仕組み、そして築古物件で審査を通過するためのポイントまで詳しく解説します。
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目次
【結論】築年数が古くても不動産担保ローンは利用可能！
結論から申し上げると、築年数が古い不動産であっても、不動産担保ローンを利用することは十分に可能です。
金融機関によっては独自の基準を設けている場合もありますが、すべての金融機関がそうではありません。
特に、不動産担保ローンを専門に扱う会社（ノンバンク）は、独自の審査基準で物件の価値を評価するため、銀行では融資が難しい築古物件でも積極的に取り扱っています。
「築年数が古いから」という一点だけで、資金調達の可能性を閉ざしてしまう必要は全くありません。
なぜ「築年数が古いとローンは難しい」と思われがちなのか
多くの方が「古い家＝ローンを組むのが難しい」というイメージをお持ちですが、これは主に「住宅ローン」の審査基準が広く知られていることが原因です。
住宅ローンと不動産担保ローンは、不動産を担保にする点は同じですが、審査における「築年数」の捉え方が大きく異なります。
銀行の住宅ローン審査における「築年数」の考え方
銀行が住宅ローンの審査で重視するのは、申込者の返済能力と担保となる不動産の価値です。
住宅ローンは長期間の返済が前提のため、万が一に備え、売却しやすい価値の高い物件であることが求められます。
建物の価値は築年数とともに減少していくため、銀行は法定耐用年数を一つの基準とし、築年数が古い建物の担保評価に慎重になる傾向があります。
不動産担保ローンにおける「築年数」の考え方
一方、不動産担保ローンは、申込者の信用力以上に「不動産そのものが持つ担保価値」を最重要視します。
不動産の価値は「建物」と「土地」を合算して評価されます。
そのため、築年数の経過で建物の価値が下がったとしても、立地が良いなど土地の価値が高ければ、それを基に融資額を算出することが可能です。
この点が、築古物件でも不動産担保ローンなら融資の対象となる大きな理由です。
築古物件こそ「不動産担保ローン専門会社」の出番
築年数が古い物件で資金調達を検討するなら、銀行だけでなく、不動産担保ローンを専門に扱うノンバンク系の金融機関への相談が有効です。
両者では、審査の基準や評価方法に大きな違いがあります。
銀行とノンバンク（専門会社）の審査基準の違い
銀行とノンバンクの不動産担保ローンにおける審査基準の主な違いは、以下の表の通りです。
| 項目 | 銀行 | ノンバンク （専門会社） |
| 審査で重視する点 | 申込者の返済能力・信用情報 | 担保不動産の価値 |
| 建物の評価 | 法定耐用年数を重視する傾向 | 維持管理状態なども含め柔軟に評価 |
| 土地の評価 | 公的指標を基に堅めに評価 | 市場での実勢価格を重視 |
| 審査スピード | 時間がかかる傾向 | スピーディー |
ノンバンクは銀行に比べて、不動産の潜在的な価値を多角的に評価する傾向があります。
そのため、銀行の審査基準では評価されにくい築古物件でも、融資を受けられる可能性が高まります。
不動産担保ローンの審査で特に重視される「担保評価」の仕組み
不動産担保ローンの融資可能額や可否を決定づけるのが「担保評価」です。
この担保評価額がどのように算出されるのかを理解することが、資金調達成功への第一歩となります。
担保評価額は「土地」と「建物」の合計で決まる
不動産の担保評価額は、「土地の評価額」と「建物の評価額」を足し合わせて算出するのが基本です。
金融機関は、この合計額に独自の「掛目（かけめ）」（一般的に70%前後）を乗じて、融資の上限額を決定します。
| 担保評価額 ＝ 土地の評価額 ＋ 建物の評価額 |
この計算式からも分かるように、たとえ建物の評価が低くても、土地の評価額が高ければ、全体の担保評価額は高くなります。
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土地の評価方法
土地の価値を評価するには、以下のような公的指標が用いられます。
- 路線価
- 固定資産税評価額
評価方法①：路線価方式
路線価には、国税庁が定める「相続税路線価」と、市町村が定める「固定資産税路線価」の2種類があります。
相続税路線価は、その名の通り相続税や贈与税を計算するために用いられるもので、主に市街地の道路に設定されています。
金融機関が担保評価をする際にも、この相続税路線価が基準の一つとなります。
一方、固定資産税路線価は、固定資産税や不動産取得税の計算に用いられ、相続税路線価が設定されていない道路などで評価の基準になることがあります。
評価方法②：固定資産税評価額
固定資産税評価額は、市町村が固定資産税を課税するために算出する評価額です。
固定資産税の納税通知書に記載されており、路線価が定められていない地域などで評価の基準になります。
建物の評価方法と築年数の関係
建物の評価は、築年数と密接に関わってきます。
ここで重要になるのが「法定耐用年数」という考え方です。
法定耐用年数とは？
法定耐用年数とは、税法上で定められた、資産価値があるものとして減価償却の計算に用いられる期間のことです。
これはあくまで税務上のルールであり、物理的な建物の寿命（耐久年数）を示すものではありません。
建物の構造ごとの主な法定耐用年数は以下の通りです。
| 構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造 | 19～27年 |
| 重量鉄骨造 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 （RC造） | 47年 |
法定耐用年数を超えた建物の価値はゼロではない
銀行審査では、法定耐用年数を超えた建物の担保価値をゼロと見なすケースも少なくありません。
しかし、不動産担保ローンの専門会社では、法定耐用年数はあくまで一つの目安です。
法定耐用年数を超えていても、適切な維持管理がなされていたり、リフォームによって機能性が向上していたりすれば、その価値を評価に反映させます。
建物の築年数以外で不動産の担保価値を左右する重要な要素
建物の古さが気になる物件こそ、築年数以外のプラス要素に目を向けることが重要です。
建物の築年数以外で不動産の担保価値を左右する要素は、主に以下の通りです。
- 物件の立地（駅からの距離、周辺環境、再開発計画など）
- 土地の形状や接道状況
- 維持管理状態やリフォーム・リノベーション履歴
特に土地の価値は、様々な要因によって総合的に判断されます。
要素①：物件の立地（駅からの距離、周辺環境、再開発計画など）
不動産の価値を決定づける最も大きな要素は「立地」と、それに伴う「将来性」です。
最寄り駅からの距離、商業施設や公共施設の充実度といった現在の周辺環境はもちろん、近隣で進んでいる、あるいは計画されている再開発は、将来的な利便性の向上や人口増加を見込めるため、不動産価値を大きく押し上げる要因となります。
これらの条件が良ければ、たとえ建物が古くても土地の資産価値は高く評価されます。
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要素②：土地の形状や接道状況
土地そのものの特性も、担保評価に影響を与えます。
利用しやすい「整形地」は評価が高くなる傾向があり、建築基準法上の道路にきちんと接しているかも非常に重要なポイントです。
この条件を満たさない「再建築不可物件」は一般的に評価が低くなりますが、ノンバンクの中には対応可能な金融機関も存在します。
要素③：維持管理状態やリフォーム・リノベーション履歴
建物の評価において、築年数と同じくらい重視されるのが「現在の状態」です。
定期的なメンテナンス（外壁塗装、屋根の修繕など）が行き届いている建物や、耐震補強工事、水回りの設備更新といった資産価値を高めるリフォームが行われている場合は、大きなアピールポイントになります。
築年数が古い物件で不動産担保ローン審査を通過するためのポイント
所有する築古物件の価値を最大限に引き出し、融資審査を有利に進めるためのポイントは、主に以下の3点です。
- 不動産担保ローン専門の会社に相談する
- 物件のプラス材料（アピールポイント）を整理して伝える
- 複数の会社で査定・相談を受けて比較検討する
ポイント①：不動産担保ローン専門の会社に相談する
最も重要かつ効果的なのが、銀行だけでなく、不動産担保ローンを専門に扱うノンバンク系の金融機関に相談することです。
築古物件の取り扱い実績が豊富
不動産担保ローンの専門会社は、数多くの築古物件を取り扱ってきた実績とノウハウが豊富です。
銀行では評価が難しい物件の価値を見出し、融資につなげてきたケースも少なくありません。
独自の審査基準で柔軟な評価が期待できる
専門会社は、画一的な基準だけでなく、物件の立地が持つ将来性や市場での人気といった「生きた価値」を評価する独自のノウハウを持っています。
不動産の価値を最大限に評価することで、融資を実現できる可能性があります。
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ポイント②：物件のプラス材料（アピールポイント）を整理して伝える
審査を受ける際には、積極的に物件の長所をアピールすることが大切です。
事前にアピールポイントを整理し、それを裏付ける資料を準備しておきましょう。
リフォームや修繕の履歴がわかる資料を準備する
過去にリフォームや大規模な修繕を行っているのであれば、その際の契約書や図面、写真などの記録をまとめておきましょう。
建物を大切に維持管理してきた姿勢が伝わり、評価のプラス材料となります。
ホームインスペクション（住宅診断）の結果を提示する
ホームインスペクション（住宅の専門家による診断）の結果は、建物の現在の健全性を示す信頼性の高い証明となります。
第三者の専門家による客観的な診断結果を提示することで、金融機関の不安を払拭し、スムーズな審査につながる可能性があります。
ポイント③：複数の会社で査定・相談を受けて比較検討する
不動産の担保評価額や融資条件は、金融機関によって大きく異なります。
最初から一社に絞らず、複数の不動産担保ローン専門会社に査定や相談を申し込み、提示された条件を比較検討することが非常に重要です。
各社の評価額や担当者の対応などを比較することで、ご自身の希望に最も合った、有利な条件のローンを選択できます。
【実例紹介】築古物件の資金調達に成功！不動産担保ローンの活用事例3選
実際に、築年数が古い物件を担保にして、多くの方が資金調達に成功しています。
ここでは、具体的な活用事例を3つご紹介します。
ご自身の状況と照らし合わせながら、ぜひ参考にしてみてください。
事例1：相続した築40年の実家を担保にリフォーム資金を調達
Aさんは、相続した築40年の実家をリフォームするため資金調達を検討。
しかし、銀行では建物の古さを理由にローン審査が通らず途方に暮れていました。
そんな中、偶然ネット上で見つけた不動産担保ローンの大手町フィナンシャルに相談しました。
大手町フィナンシャルは、都心へのアクセスが良い駅近という土地の価値を高く評価。
その結果、Aさんは無事に必要なリフォーム資金の融資を受けることに成功しました。
事例2：再建築不可の古家が立つ土地を担保に事業資金を確保
個人事業主のBさんは、事業拡大のための運転資金を必要としていました。
しかし、所有する不動産が「再建築不可物件」であったため、複数の銀行から融資を断られ、資金調達が難航していました。。
そこでノンバンクの大手町フィナンシャルに相談したところ、周辺の賃貸需要の高さから土地としての利用価値を評価され、無事に事業資金を確保することができました。
事例3：古民家を購入するためのつなぎ資金として活用
Cさんは、古民家を購入してカフェを開業する計画でしたが、決済日までに自己資金の準備が間に合わない状況でした。
そこで、所有する別の不動産を担保に、一時的な「つなぎ資金」として不動産担保ローンを利用。
審査・融資のスピードが速い大手町フィナンシャルを選んだことで、無事に決済日までに資金を調達できました。
まとめ：築年数で諦める前に、大手町フィナンシャルへの無料相談をご検討ください
本記事では、不動産担保ローンと築年数の関係について解説しました。
建物の築年数が古いという理由だけで、資金調達を諦める必要はありません。
不動産担保ローンは、住宅ローンとは異なり、建物の古さ以上に土地の価値や立地、物件全体の潜在能力を総合的に評価します。
もし、銀行のローン審査に断られてしまった方や、所有する古い不動産の価値を正しく評価してほしいとお考えの方は、ぜひ一度、不動産担保ローンの専門家にご相談ください。
大手町フィナンシャルは、独自の審査基準を持つ不動産担保ローンの専門会社です。
銀行で断られやすい築古物件や再建築不可物件、共有持分といった不動産にも、多数の融資実績がございます。
申込者さまの状況だけにとらわれず、担保不動産の価値を最大限に評価し、お客さまの資金ニーズにお応えします。
査定やご相談は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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不動産担保ローンと築年数に関してよくある質問
不動産担保ローンと築年数に関して、お客さまからよく寄せられる質問とその回答をいくつかご紹介します。
Q1. 法定耐用年数を大幅に超えた木造住宅でも、本当にローンを組めますか？
A. はい、融資を受けられる可能性は十分にあります。
不動産担保ローンの専門会社では、法定耐用年数以上に、物件の立地条件、土地の価値、建物の維持管理状態などを総合的に評価します。
実際に、築50年を超える木造住宅での融資実績も多数ございます。
Q2. 担保にしたい物件が地方や郊外にある場合、評価はかなり下がりますか？
A. 一概に評価が大幅に下がるとは限りません。
地方や郊外であっても、その地域の中心部であったり、観光地として人気があったりするなど、将来性や需要が見込めるエリアであれば、高く評価されることもあります。
Q3. 審査にはどれくらいの時間がかかりますか？
A. 金融機関によりますが、専門会社はスピーディーな傾向があります。
銀行の場合は審査に数週間以上かかることも珍しくありませんが、不動産担保ローン専門のノンバンクは、お申し込みから最短即日～数日で審査結果がわかるケースも多くあります。
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Q4. リフォームをすれば、その費用分だけ担保評価額は上がりますか？
A. 残念ながら、費用がそのまま評価額に上乗せされるわけではありません。
担保評価は、あくまで「その不動産が市場でいくらで売れるか」という客観的な価値に基づきます。
ただし、耐震補強や水回りの一新など、建物の資産価値向上に直接つながるリフォームは、評価のプラス材料になります。
