不動産業の経営において、資金繰りは事業の生命線とも言えます。
多額の資金が動く物件仕入れや、入金までのタイムラグなど、他業種とは異なる特徴があるためです。
この記事では、不動産業の資金繰りの特徴、必要な資金の内訳、そして融資や不動産担保ローンなど具体的な資金調達方法まで、詳しく解説していきます。
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目次
不動産業における資金繰りの重要性と特徴
不動産業は、取り扱う金額が非常に大きく、物件の仕入れから売却（または家賃収入）までに時間がかかる特性を持つ事業です。
そのため、一時的に多額の資金が必要になったり、収入の入金サイクルが長くなったりと、他業種に比べてキャッシュフローの管理、すなわち資金繰りが経営に直結します。
資金繰りが悪化すれば、優良な物件の仕入れチャンスを逃したり、最悪の場合、黒字であっても資金ショート（黒字倒産）に陥る可能性もあります。
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なぜ不動産業で資金繰りが重要視されるのか？
不動産業で特に資金繰りがシビアになる理由は、主に以下の点にあります。
- 取引額の大きさ：物件の仕入れや建築には、数千万円から時には数十億円単位の資金が必要です。
- 資金の先行：不動産売買業では、物件を仕入れてから売却が完了し、代金が入金されるまでに数ヶ月以上かかるケースも珍しくありません。
- 入金サイクルのズレ：仲介業では、契約成立から報酬（仲介手数料）の入金までにタイムラグが生じます。
- 突発的な支出：賃貸業では、物件の急な修繕や設備の故障などで、予定外の支出が発生することもあります。
これらの要因が重なると、帳簿上は利益が出ていても、手元の現金（キャッシュ）が不足する事態に陥りやすくなります。
事業形態によって異なる資金繰りの特徴
不動産業と一口に言っても、その事業形態によってお金の流れ（キャッシュフロー）の特性は、以下のように大きく異なります。
- 仕入れ先行型（不動産売買業など）
- キャッシュフロー安定型（不動産賃貸業など）
- 成果報酬型（不動産仲介業など）
タイプ①：仕入れ先行型（不動産売買業など）
不動産売買業や開発業（デベロッパー）は、まず物件や用地を「仕入れる」ことから始まります。
この仕入れ資金が先行して必要になるのが最大の特徴です。
仕入れた物件がスムーズに売却できれば良いですが、販売が長期化すると、多額の資金が「在庫（販売用不動産）」として固定化されてしまいます。
この間の金利負担や維持管理費も重くなるため、いかに早く売却し、資金を回収するかが資金繰りのポイントです。
タイプ②：キャッシュフロー安定型（不動産賃貸業など）
アパートやマンション、オフィスビルなどを所有し、賃貸する不動産賃貸業（大家業）は、毎月安定した家賃収入が見込めるのが特徴です。
いったん満室になればキャッシュフローは安定しやすいでしょう。
ただし、空室が発生すれば収入は即座に減少し、ローンの返済負担が重くなります。
また、数年～十数年単位で発生する建物の大規模修繕費や、固定資産税などのまとまった支出に備えて、計画的に資金を準備しておく必要があります。
タイプ③：成果報酬型（不動産仲介業など）
不動産仲介業や管理業は、売買業のように高額な仕入れ資金を必要としません。
事務所の家賃や人件費、広告宣伝費などが主な経費となります。
一方で、収入は「仲介手数料」などの成果報酬がメインです。
契約が成立しなければ収入はゼロであり、売上が月によって大きく変動しやすい不安定さがあります。
売上が好調な月に資金を確保し、不調な月を乗り切るための運転資金の管理が肝心です。
他業種とどう違う？不動産業の「運転資金」の考え方
一般的な運転資金は、「売上債権＋棚卸資産－仕入債務」といった計算式で算出されることが多いです。
しかし、不動産業、特に売買業における「棚卸資産」は、販売用不動産そのものであり、これが極めて高額になります。
他業種のように画一的な計算が難しく、物件ごと、プロジェクトごとに資金計画を立てる必要があります。
賃貸業であれば、運転資金は主に空室期間中の経費や突発的な修繕費を賄うための「予備資金」としての側面が強くなります。
不動産業の経営で必要となる主な費用項目
不動産業の経営で必要となる費用項目は、主に以下の通りです。
- 物件の仕入れ・購入費用
- 物件の維持・メンテナンス費用（修繕費、管理費など）
- 人件費・外注費
- 事務所・店舗の地代家賃・運営費
- 広告宣伝費（Webサイト、ポータル掲載、チラシなど）
- 営業車の車両費・維持費
- 法人税、固定資産税、不動産取得税などの納税資金
項目①：物件の仕入れ・購入費用
不動産売買業や開発業において、最も大きな割合を占める費用です。
物件本体の価格のほか、不動産取得税、登記費用、仲介手数料（仲介の場合）などの諸費用もかかります。
これらの資金をいかにスムーズに調達できるかが、事業の拡大スピードを左右します。
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項目②：物件の維持・メンテナンス費用（修繕費、管理費など）
主に賃貸業で継続的に発生する費用です。
入居者募集のための原状回復費用、共用部分の清掃や点検にかかる管理費、経年劣化に対応するための修繕積立金などが含まれます。
また、保有する物件にかかる固定資産税も、毎年まとまった金額が必要となる重要な費用項目です。
項目③：人件費・外注費
従業員を雇用している場合は、毎月の給与や社会保険料が発生します。
営業担当者には、基本給に加えて成果報酬（インセンティブ）を支払うケースも多いでしょう。
項目④：事務所・店舗の地代家賃・運営費
事業を営むためのオフィスや店舗の家賃、光熱費、通信費、OA機器のリース料などです。
これらは売上の変動に関わらず、毎月固定的に発生する費用（固定費）の代表例です。
項目⑤：広告宣伝費（Webサイト、ポータル掲載、チラシなど）
物件情報を広く告知し、顧客を集めるために不可欠な費用です。
不動産ポータルサイトへの掲載料、自社Webサイトの運営・更新費用、新聞折込チラシやポスティングの費用などがかかります。
項目⑥：営業車の車両費・維持費
お客様の物件案内や、物件調査、現地確認などで営業車も必要になります。
車両の購入費用（またはリース料）、ガソリン代、駐車場代、保険料、車検費用などがかかります。
項目⑦：法人税、固定資産税、不動産取得税などの納税資金
利益が出れば法人税や事業税、不動産を取得すれば不動産取得税、保有していれば固定資産税・都市計画税がかかります。
これらの税金は、納付時期が集中することが多く、そのタイミングで資金ショートを起こさないよう、あらかじめ納税資金を準備しておく計画性が求められます。
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不動産業の資金繰りで必要になる金額の目安
不動産業を経営するうえで、具体的にどれくらいの資金を手元に用意しておくべきなのでしょうか。
必要な資金額の計算方法と考え方
必要な資金額は、事業形態や規模によって大きく異なります。
一つの考え方として、「運転資金」と「設備資金」に分けて試算する方法があります。
- 運転資金：人件費、地代家賃、広告宣伝費など、事業を展開していくために毎月かかる経費。
一般的に、月間経費の3ヶ月～6ヶ月分の現金（手元流動性）があると安心とされます。 - 設備資金：事務所の敷金・礼金（開業時）、営業車、PC・複合機などの備品購入費です。
- 仕入れ資金：不動産売買業の場合は、これに加えて物件の仕入れ資金が別途必要です。
これはプロジェクトごとに個別に計画します。
最も確実な方法は、事業計画書を作成し、月単位での収入と支出の予測（資金繰り表）を立ててみることです。
目安となる自己資金の割合
金融機関から融資を受ける際、一定の自己資金を求められることが一般的です。
- 開業資金：日本政策金融公庫の創業融資などでは、必要な資金総額の10%～30%程度の自己資金が目安とされることがあります。
- 物件仕入れ資金：物件価格の10%～30%程度の自己資金（頭金）を用意できると、融資の審査が通りやすくなる可能性があります。
自己資金を準備できることは、金融機関に対する信用力や事業の安定性を示す重要なアピールポイントになります。
不動産業の主な資金調達方法
不動産業の経営者が活用できる資金調達の方法としては、以下のようなものがあります。
- 金融機関からの融資（プロパー融資・信用保証協会付融資）
- 日本政策金融公庫の融資制度
- 不動産担保ローン（ノンバンク含む）
- ファクタリング（売掛債権の売却）
- 不動産ファンド（出資）
- クラウドファンディング
それぞれの特徴を理解し、自社の状況や目的に合わせて使い分けることが肝心です。
方法①：金融機関からの融資（プロパー融資・信用保証協会付融資）
最も一般的な資金調達方法が、銀行や信用金庫などの金融機関からの融資（借入れ）です。
金融機関が直接リスクを負って融資する「プロパー融資」と、信用保証協会の保証を付けて融資を受ける「信用保証協会付融資」があります。
プロパー融資は審査が厳しい反面、金利が低く、融資額の制限も柔軟な傾向があります。
一方、保証付融資は、特に実績の少ない中小企業や創業者でも利用しやすいのが特徴です。
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方法②：日本政策金融公庫の融資制度
政府系の金融機関である日本政策金融公庫は、中小企業や小規模事業者、創業者向けの融資制度を多数用意しています。
民間の金融機関に比べて低金利で、長期の返済期間を設定できるケースが多いのがメリットです。
特に「新規開業資金」や「中小企業経営力強化資金」などは、不動産業の開業時や事業拡大時に活用を検討したい制度です。
方法③：不動産担保ローン（ノンバンク含む）
自社や経営者（代表者）個人が所有する不動産を担保に差し出すことで、資金を調達する方法です。
無担保の融資に比べて、高額な資金を低金利で、長期間借りられる可能性があります。
銀行だけでなく、大手町フィナンシャルのようなノンバンク系の金融機関も取り扱っており、ノンバンクの場合は銀行よりも柔軟な審査やスピーディな対応が期待できるのが特徴です。
大手町フィナンシャルでは、銀行での評価が難しい共有持分・借地権・再建築不可物件といった不動産や、赤字決算・開業間もないといった事業者の状況に対しても、独自の審査基準で柔軟に対応します。
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方法④：ファクタリング（売掛債権の売却）
ファクタリングは、融資（借入れ）とは異なり、将来入金予定の「売掛債権（仲介手数料や物件売却代金など）」をファクタリング会社に売却することで、早期に現金化する手法です。
資金調達までのスピードが速いのが最大のメリットで、急な資金ニーズに対応できます。
ただし、手数料が融資の金利に比べて割高になる傾向があるため、利用は計画的に行う必要があります。
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方法⑤：不動産ファンド（出資）
特定の不動産プロジェクト（大規模な開発やリノベーションなど）に対して、複数の投資家から出資を募り、資金を集める方法です。
借入れ（デット）ではなく出資（エクイティ）による調達であるため、返済義務はありませんが、事業が成功した際には利益を分配する必要があります。
方法⑥：クラウドファンディング
インターネットを通じて、不特定多数の人々から少額ずつ資金を集める仕組みです。
不動産業界においても、「不動産特定共同事業法（不特法）」に基づいた不動産投資型クラウドファンディングのプラットフォームが増加しています。
プロジェクトの魅力をアピールすることで、融資とは異なる層からの資金調達が期待できます。
【短期】資金繰り改善に利用できる借入の種類
一時的な資金不足や、特定の支出に対応するための短期的な借入れ方法としては、以下のようなものがあります。
- プロジェクト融資（売買物件の仕入れ資金）
- 賞与・納税資金の融資
- 当座貸越（とうざかしこし）
種類①：プロジェクト融資（売買物件の仕入れ資金）
不動産売買業者が、特定の物件を仕入れてから売却するまでの一連のプロジェクトに対して行われる融資です。
「仕入れ資金ローン」や「不動産転売ローン」とも呼ばれます。
融資の対象が明確であり、売却代金がそのまま返済原資となるため、金融機関も比較的取り組みやすい融資の一つです。
特に不動産業者様のニーズに精通したノンバンクでは、こうしたプロジェクト融資に加え、物件購入後のリフォーム費用まで含めたバックファイナンス、権利調整中の不動産や開発許可前の用地取得資金など、銀行では対応が難しい専門的な資金需要にも応えられる場合があります。
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種類②：賞与・納税資金の融資
従業員への賞与（ボーナス）や、法人税・固定資産税などの納税は、特定の時期にまとまった支出となります。
これらの支払いのために手元のキャッシュが一時的に不足する場合に、金融機関が短期（通常1年以内）で融資を行う制度です。
種類③：当座貸越（とうざかしこし）
金融機関とあらかじめ「当座貸越契約」を結んでおくことで、設定された限度額（極度額）の範囲内であれば、いつでも自由に借入れ・返済ができる仕組みです。
急な仕入れ資金や、入金遅れによる一時的な資金不足に備える「お守り」のような役割を果たします。
【長期】資金繰り改善に利用できる借入の種類
事業の安定化や成長のために、数年～数十年単位で返済していく長期的な借入れ方法としては、以下のようなものがあります。
- 不動産担保ローン
- 長期保有融資（アパートローン、収益物件ローン）
- 運転資金・設備資金の融資
種類①：不動産担保ローン
長期の資金調達において、不動産担保ローンは非常に有効な手段です。
すでに所有している自社ビル、収益物件、あるいは経営者の自宅などを担保にすることで、まとまった資金を調達できます。
資金使途が比較的自由な商品も多く、運転資金、設備資金、既存の借入れの返済（借り換え）など、幅広く活用できるのが強みです。
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不動産担保ローンのメリットとデメリット
不動産担保ローンの主なメリットとデメリットは以下の通りです。
メリット
- 無担保ローンに比べて高額の融資が受けやすい
- 金利が低めに設定されることが多い
- 返済期間を長期に設定できるため、毎月の返済負担を抑えられる
- 資金使途が自由な場合がある
デメリット
- 担保として提供できる不動産が必要
- 返済が滞った場合、担保不動産を失うリスクがある
- 登記費用や事務手数料などの諸経費がかかる
- 融資実行までに時間がかかる場合がある（特に銀行）
銀行とノンバンクの違い
不動産担保ローンは、銀行とノンバンク（貸金業者）のどちらでも取り扱っていますが、審査基準やサービス内容に違いがあります。
| 銀行系 | ノンバンク系 （大手町フィナンシャルなど） | |
| 審査基準 | 財務内容、信用情報、事業実績を重視（厳格） | 不動産の担保価値を重視（柔軟） |
| 審査スピード | 遅い（数週間～1ヶ月以上） | 速い ※大手町フィナンシャルの場合、原則24時間以内の審査結果連絡、最短翌日融資も可能 |
| 金利 | 低い傾向 | 銀行よりやや高い傾向 ※ただし、大手町フィナンシャルのように年率3.2％～8.9％といった、銀行系と遜色ない低金利プランを提供するノンバンクもあります。 |
| 担保評価 | 評価が保守的な（厳しい）傾向 | 独自の基準で柔軟に評価 （例：共有持分、借地権、再建築不可物件、訳あり不動産もOK） |
| 融資額 | 担保評価額次第 | 担保評価額次第 （大手町フィナンシャルの場合、100万円～20億円まで対応） |
| 総量規制 | 対象外 | 対象外 （法人・個人事業主向けローン、不動産担保ローンなど |
| 得意分野 | 優良な財務内容の企業、一般的な不動産 | 赤字決算、税金滞納、開業間もない事業者、訳あり不動産。 ※大手町フィナンシャルの場合：信用情報（ブラック、任意整理中等）に不安がある方、必要書類（収入証明・納税証明不要）を簡素化したい方など。 |
種類②：長期保有融資（アパートローン、収益物件ローン）
不動産賃貸業を営む（または始める）ために、アパートやマンションなどの収益物件を購入するためのローンです。
一般的に、購入する物件そのものを担保とし、将来得られる家賃収入を返済原資として審査されます。
返済期間は、物件の耐用年数などに応じて10年～35年程度と長期にわたるのが特徴です。
種類③：運転資金・設備資金の融資
長期的な運転資金（人件費、広告費など）や、設備資金（事務所の改装、高額なシステムの導入、営業車の追加購入など）に充てるための融資です。
日本政策金融公庫の制度や、銀行のプロパー融資、信用保証協会付融資などが活用されます。
金融機関（銀行）から融資を受ける際のポイント
特に銀行（プロパー融資）からスムーズに融資を引き出すためには、以下の4つのポイントを押さえておく必要があります。
- 銀行との関係性を日頃から良好に保つ
- 銀行が融資しやすい決算書・事業計画書を作成する
- 手元流動性（キャッシュ）の確保を意識した経営
- 納税資金や賞与資金など短期の融資実績を作る
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ポイント①：銀行との関係性を日頃から良好に保つ
「お金が必要になってから」銀行に相談するのでは、良い条件での融資は引き出しにくいものです。
日頃から銀行の担当者とコミュニケーションを取り、自社の経営状況や事業計画を共有しておくことが大切です。
また、メインバンクとしての取引実績を積んでおくことも、いざという時の信頼関係につながります。
ポイント②：銀行が融資しやすい決算書・事業計画書を作成する
銀行が融資審査で最も重視するのは、「貸したお金がきちんと返ってくるか」です。
そのためには、信頼性の高い決算書と、具体的で説得力のある事業計画書が不可欠です。
なぜ今お金が必要なのか、その資金でどれだけ売上や利益が改善し、どのように返済していくのか、そのストーリーを明確に示しましょう。
ポイント③：手元流動性（キャッシュ）の確保を意識した経営
銀行は、手元の現金・預金が潤沢な会社を「財務的に安定している」と高く評価します。
日頃から利益を確保し、最低でも月商の1～3ヶ月分程度の現預金を常に維持するよう意識した経営が、銀行からの信用を高めます。
ポイント④：納税資金や賞与資金など短期の融資実績を作る
大きな融資が必要になる前に、あえて納税資金や賞与資金といった、返済原資が明確な短期の融資を利用し、「借りて、きちんと返す」という実績を作っておくことも有効な戦略です。
こうした小さな取引の積み重ねが、銀行との信頼関係を構築します。
不動産業の資金繰りを安定・改善させる秘訣
不動産業の資金繰りを長期的に安定させ、改善していくための秘訣としては、以下のようなものがあります。
- 資金繰り表を作成し、お金の流れを可視化する
- 負債比率（DCRやLTV）を管理する
- 税金対策（節税）を適切に行う
- 資金ショートが予測される場合は早めに資金調達に動く
秘訣①：資金繰り表を作成し、お金の流れを可視化する
決算書（損益計算書）が黒字でも、手元に現金がなければ事業は継続できません。
大切なのは、実際のお金の出入りを管理する「資金繰り表」です。
最低でも月次で作成し、「いつ、いくら入金があり、いつ、いくら支払いがあるか」を正確に把握しましょう。
これにより、数ヶ月先の資金ショートを早期に予測し、対策を打つことが可能になります。
秘訣②：負債比率（DCRやLTV）を管理する
不動産業、特に賃貸業や売買業では、借入れ（レバレッジ）を活用することが一般的ですが、そのバランスが重要です。
DCR（債務償還余裕率）やLTV（総借入利子負債比率）といった財務指標を定期的にチェックしましょう。
これらの比率が高すぎると、金利上昇や空室増加時に返済が困難になるリスクが高まります。
秘訣③：税金対策（節税）を適切に行う
法人税、固定資産税、不動産取得税など、不動産業は税金の負担も大きい業種です。
税理士などの専門家と相談し、適法な範囲で税負担をコントロールすることも、キャッシュフローの改善につながります。
ただし、過度な節税は手元のキャッシュを減らし、銀行からの融資評価を下げる可能性もあるため、バランスが肝心です。
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秘訣④：資金ショートが予測される場合は早めに資金調達に動く
資金繰り表などで「3ヶ月後に資金が足りなくなりそうだ」と予測できた場合、絶対に先延ばしにせず、すぐに資金調達のアクションを起こしましょう。
資金が底をつく直前になってからでは、金融機関も慎重になり、交渉が難航します。
余裕があるうちに相談することで、有利な条件を引き出しやすくなります。
銀行融資が難しい場合でも、不動産担保ローンなど、他の選択肢も早めに検討することが安定経営の秘訣です。
特にノンバンク系の不動産担保ローンは、銀行とは異なる独自の審査基準を持つため、赤字決算や開業間もない、あるいは担保物件が共有持分や再建築不可といった理由で銀行に断られたケースでも、融資を受けられる可能性があります。
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まとめ：不動産業の資金調達なら大手町フィナンシャルにお任せ下さい！
不動産業の資金繰りは、仕入れの先行や事業形態による特徴の違いを理解し、自社に合った資金調達方法を選ぶことが成功の鍵です。
運転資金や仕入れ資金の確保には、銀行融資のほか、不動産担保ローンやファクタリングなど多様な手段があります。
日頃から資金繰り表でキャッシュの流れを管理し、早めに対策を打つことを意識しましょう。
急な物件仕入れ資金や運転資金の調達でお困りの不動産業者様は、大手町フィナンシャルにご相談ください。
赤字決算や開業間もない法人・個人事業主様にも、独自の審査基準で不動産価値を最大限評価し、最短翌日のスピード融資も可能です。
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不動産業の資金繰りに関してよくある質問
不動産業の資金繰りに関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.不動産業で資金繰りが悪化する最も多い原因は何ですか？
A.販売不振による在庫（販売用不動産）の長期化や、賃貸業での急な空室増加が挙げられます。
売買業では、仕入れた物件が想定通りに売却できず、資金が長期間固定化（塩漬け）してしまうケースが典型的です。
賃貸業では、入居者の退去が重なり、家賃収入が急減する一方で、ローン返済や維持費は発生し続けるため、資金繰りが厳しくなることがあります。
Q2.赤字決算や税金滞納があっても融資は受けられますか？
A.金融機関によっては融資が難しいケースもありますが、ノンバンク系では対応可能な場合があります。
一般的な銀行融資では、赤字決算や税金滞納は審査において非常に不利な要因となります。
しかし、不動産担保ローンを専門に扱うノンバンクなどでは、現在の財務状況だけでなく、担保不動産の価値や事業の将来性を重視して柔軟に審査するところもあります。
例えば大手町フィナンシャルでは、赤字決算や税金滞納、開業間もない法人・個人事業主様はもちろん、信用情報（ブラックリスト、任意整理中など）にご不安がある場合でも、独自の審査基準で不動産の価値を最大限評価し、融資を実行した実績が多数あります。
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Q3.資金繰り表はどのくらいの頻度で作成・確認すべきですか？
A.最低でも毎月1回は作成・確認し、経営状況の把握に努めましょう。
資金繰り表は、過去の実績を振り返るためだけでなく、未来のキャッシュの動きを予測するために不可欠です。
まずは月次で作成し、前月の実績と当月以降の予測を比較・分析する習慣をつけることが大切です。
Q4.物件仕入れの際、自己資金はどれくらい必要ですか？
A.一概には言えませんが、物件価格の1割～3割程度が目安とされることが多いです。
金融機関から融資を受ける場合でも、一定割合の自己資金（頭金）を求められるのが一般的です。
自己資金を用意できる方が審査上有利になり、金利条件も良くなる可能性があります。
Q5.ファクタリングと不動産担保ローンはどちらを選ぶべきですか？
A.資金調達の「スピード」と「コスト（金利・手数料）」のどちらを優先するかで判断します。
ファクタリングは、審査が比較的緩やかで、最短即日～数日で現金化できるスピード感が最大のメリットですが、手数料が割高になる傾向があります。
一方、不動産担保ローンは、担保が必要ですが、低金利で高額かつ長期の借入れが可能です。
緊急性や必要な金額、返済計画を考慮して選択しましょう。
