「所有する不動産を活用して、まとまった資金を調達したい」
とお考えではありませんか？
不動産担保フリーローンは、使いみちが自由でありながら、無担保ローンよりも有利な条件で借入できる可能性がある金融商品です。
この記事では、不動産担保フリーローンの仕組みからメリット・デメリット、具体的な活用法、そして失敗しないための選び方まで、わかりやすく解説します。
あなたの資金ニーズに最適なプランを見つける一助となれば幸いです。
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目次
不動産担保フリーローンとは？その仕組みをわかりやすく解説
不動産担保フリーローンは、「不動産を担保にする」ことと「資金使途が自由（フリー）」な点を組み合わせたローンです。
まずは、このローンの基本的な仕組みについて見ていきましょう。
フリーローンとは、「使い道が自由なローン」のこと
フリーローンとは、借りたお金の使いみち（資金使途）が原則として自由なローンの総称です。
住宅ローンや教育ローンなど、多くのローンは使いみちが限定されています。
しかしフリーローンは、事業性資金などを除き様々な用途に利用できるため、急な出費や複数の目的でお金が必要な場合に便利です。
不動産担保ローンとフリーローンの関係性
不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保に入れ、その価値に応じて融資を受けるローンです。
この2つの性質をかけ合わせたものが「不動産担保フリーローン」です。
つまり、ご自身が所有する不動産を担保にすることで、使いみちが自由な資金を借り入れできる金融商品と理解するとよいでしょう。
有担保ローンと無担保ローンの違いを比較
ローンは、担保の有無で「有担保ローン」と「無担保ローン」に大別されます。
不動産担保フリーローンは有担保ローンですが、カードローンなどの無担保ローンとはどのような違いがあるのでしょうか。
主な違いを以下の表にまとめました。
| 有担保ローン （不動産担保フリーローンなど） | 無担保ローン （カードローンなど） | |
| 金利 | 低い傾向 | 高い傾向 |
| 借入可能額 | 大きい （数千万円～数億円も可能） | 小さい （年収の1/3以内など） |
| 返済期間 | 長い （最長30年など） | 短い |
| 審査スピード | 時間がかかる | 早い （最短即日も） |
| 審査基準 | 担保価値 ＋ 返済能力・信用情報 | 返済能力・信用情報が中心 |
これらの違いについて、さらに詳しく解説します。
違い①：金利の低さ
有担保ローンは、万が一返済が滞っても金融機関が担保不動産を売却して資金を回収できるため、貸し倒れのリスクが低くなります。
そのため、無担保ローンと比較して金利が低く設定される傾向にあります。
違い②：借入可能額の大きさ
無担保ローンの多くは、総量規制によって借入額が年収の3分の1までに制限されます。
一方、不動産担保フリーローンは、担保となる不動産の評価額に応じて融資額が決まるため、高額な借り入れが可能です。
違い③：返済期間の長さ
借入額が大きくなることに伴い、不動産担保フリーローンでは返済期間を長く設定できるのが一般的です。
返済期間を長くすることで、毎月の返済額を抑え、無理のない返済計画を立てやすくなります。
違い④：審査のスピードと基準
無担保ローンはスピーディーな審査が魅力ですが、不動産担保フリーローンは不動産の価値を評価する査定に時間がかかります。
そのため、申し込みから融資実行まで数日から数週間程度を要するのが一般的です。
ただし、審査では申込者の返済能力だけでなく、不動産の担保価値が重視される点が大きな特徴です。
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担保にできる不動産の種類と条件
不動産担保フリーローンでは、以下のような種類の不動産を担保として活用できます。
- 一戸建て・マンション
- 土地（更地・底地・借地など）
- ビル・アパート・区分所有オフィスなど
- 共有名義不動産の共有持分や借地権付き建物
種類①：一戸建て・マンション
ご自身やご家族が住んでいる自宅（一戸建て・マンション）は、最も一般的な担保物件です。
住宅ローンの返済中であっても、残高や不動産の評価額によっては担保にできます。
種類②：土地（更地・底地・借地など）
建物がない更地はもちろん、権利関係が複雑になりがちな底地（人に貸している土地）や借地権（人から借りている土地の権利）も担保にできる場合があります。
ただし、これらの不動産は評価が難しいため、取り扱う金融機関は限られます。
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種類③：ビル・アパート・区分所有オフィスなど
個人が所有する収益物件（アパートやビルなど）も担保の対象です。
賃貸収入がある物件は安定した収益源として評価され、審査で有利に働くこともあります。
種類④：共有名義不動産の共有持分や借地権付き建物
複数人で所有している共有名義の不動産も、共有者全員の同意があれば担保にできます。
また、金融機関によっては、ご自身の所有分である「共有持分」のみを担保として融資を受けることも可能です。
借地権付き建物とは、第三者から借りた土地の上に建っている建物のことです。
このような建物も担保にできる場合がありますが、土地の所有者（地主）の承諾が必要となるケースが一般的です。
金融機関によっては取り扱いが難しい場合や、担保評価額が低くなる傾向がある点も知っておきましょう。
不動産担保フリーローンのメリット・デメリット
不動産担保フリーローンには多くのメリットがある一方、注意すべきデメリットも存在します。
契約を検討する際には、双方を十分に理解し、ご自身の状況と照らし合わせて判断しましょう。
不動産担保フリーローンの5つのメリット
不動産担保フリーローンを利用する主なメリットは、以下の5つです。
- 高額な借り入れが可能
- 無担保ローンより金利が低い傾向にある
- 返済期間を長く設定でき、月々の負担を軽減できる
- 総量規制の対象外として申し込める場合がある
- 信用情報に不安があっても審査に通る可能性がある
メリット①：高額な借り入れが可能
最大のメリットは、担保不動産の価値に応じて高額な融資を受けられる点です。
事業の設備投資や不動産の購入資金など、無担保ローンでは対応できない大きな金額が必要なニーズにも応えられます。
メリット②：無担保ローンより金利が低い傾向にある
金融機関にとって貸し倒れリスクが低いため、カードローンなどの無担保ローンと比較して低い金利が適用されるのが一般的です。
メリット③：返済期間を長く設定でき、月々の負担を軽減できる
返済期間も最長15年など長期にわたって設定することが可能です。
返済期間を長くすれば、毎月の返済額を無理のない範囲に抑えられます。
メリット④：総量規制の対象外として申し込める場合がある
総量規制は、貸金業者からの借入を年収の3分の1までに制限する法律です。
しかし不動産担保ローンは、特定の条件下で総量規制の「除外貸付」などにあたるため、年収の3分の1を超える借り入れができる場合があります。
メリット⑤：信用情報に不安があっても審査に通る可能性がある
不動産担保ローンでは、申込者の信用情報に加えて、不動産の担保価値が審査の大きなポイントとなります。
そのため、過去に金融トラブルがあった方や、無担保ローンの審査に通りにくい方でも、価値のある不動産を所有していれば融資を受けられる可能性があります。
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不動産担保フリーローンの3つのデメリット
メリットの大きい不動産担保フリーローンですが、利用にあたっては以下のデメリットを必ず理解しておく必要があります。
- 不動産を失うリスクがある
- 事務手数料や登記費用などの諸費用がかかる
- 融資実行までに時間がかかる
デメリット①：不動産を失うリスクがある
最も大きなデメリットは、万が一返済が不能になった場合、担保としていた不動産を失ってしまうリスクがあることです。
金融機関は不動産を競売にかけ、その売却代金から融資金を回収します。
自宅を担保にしていた場合は、住む場所を失うことにもなりかねません。
デメリット②：事務手数料や登記費用などの諸費用がかかる
不動産担保ローンでは、融資を受ける際に様々な諸費用が発生します。
主な費用は、事務手数料、保証料、印紙代、登記費用（登録免許税や司法書士報酬）、不動産鑑定費用などです。
これらの費用は合計で数十万円以上になることも珍しくありません。
デメリット③：融資実行までに時間がかかる
不動産担保フリーローンは、担保価値を評価する査定や抵当権の設定登記といった手続きが必要です。
そのため、申し込みから融資実行までには数日から数週間程度かかるのが一般的です。
スケジュールには余裕を持って申し込むようにしましょう。
こんな使い方も！不動産担保フリーローンの活用方法
資金使途が自由な不動産担保フリーローンは、様々なシーンで活用できます。
不動産担保フリーローンの代表的な活用方法は、以下の通りです。
- 複数の借り入れを一本化する「おまとめ・借り換え」
- 事業の運転資金や設備投資などの「事業性資金」
- 自宅のリフォームやバリアフリー化の費用
- 子どもの教育資金（入学金や留学費用など）
- 納税資金や相続税の支払い
- 急な出費となる医療費や介護費用
活用方法①：複数の借り入れを一本化する「おまとめ・借り換え」
カードローンなど複数の借り入れがある場合、不動産担保フリーローンで一本化（おまとめ）することで、金利の低いローンに借り換え、毎月の返済額や総返済額を軽減できる可能性があります。
活用方法②：事業の運転資金や設備投資などの「事業性資金」
個人事業主や法人経営者にとって、不動産担保フリーローンは運転資金や設備投資資金などを調達する際の力強い味方になります。
銀行融資の審査が厳しい場合でも、不動産を担保にすることで資金調達できる可能性があります。
活用方法③：自宅のリフォームやバリアフリー化の費用
老朽化した自宅のリフォームや、将来に備えたバリアフリー化には、まとまった費用がかかります。
不動産担保フリーローンなら、リフォーム費用と合わせて他の用途の資金も一緒に借り入れることが可能です。
活用方法④：子どもの教育資金（入学金や留学費用など）
子どもの進学に伴う入学金や授業料、海外留学の費用など、教育資金は一時的に大きな出費が重なることがあります。
不動産担保フリーローンを活用すれば、まとまった金額を準備することも可能です。
活用方法⑤：納税資金や相続税の支払い
相続税や固定資産税などは、原則として現金一括での納付が求められます。
急な納税で手元の資金が不足する場合にも、不動産担保フリーローンは活用できます。
活用方法⑥：急な出費となる医療費や介護費用
予期せぬ病気やケガによる入院・手術費用や、親の介護施設の入居費用など、急にまとまったお金が必要になることがあります。
そのような緊急性の高い資金ニーズに対しても、不動産担保フリーローンは対応できます。
失敗しない！不動産担保フリーローンの選び方と審査のポイント
ご自身にとって最適なローンを選ぶためには、いくつかのポイントを比較検討し、審査で重視される点を理解しておくことが欠かせません。
金融機関やローン会社を選ぶ際に比較すべき7つのポイント
金融機関やローン会社を選ぶ際には、以下の7つのポイントを比較・検討しましょう。
- 融資額はいくらまで可能か
- 金利はどのくらいか（上限金利と下限金利）
- 返済期間は最長何年か
- 手数料・諸費用は明確か
- 融資までのスピード
- 担保不動産の評価方法と掛け目
- 申し込み可能なエリア
ポイント①：融資額はいくらまで可能か
必要な金額を借りられるか、まずは融資可能額の上限と下限を確認しましょう。
金融機関によって融資額の範囲は大きく異なります。
ポイント②：金利はどのくらいか（上限金利と下限金利）
金利は返済総額に直結する要素の一つです。
公式サイトなどには「年率〇%～〇%」のように幅がありますが、実際に適用される金利は審査によって決まるため、下限だけでなく上限金利も必ず確認してください。
ポイント③：返済期間は最長何年か
最長の返済期間も確認しましょう。
同じ金額を借りる場合でも、返済期間が長ければ毎月の返済額は少なくなります。
ポイント④：手数料・諸費用は明確か
契約時にかかる事務手数料や登記費用などの諸費用も、金融機関によって異なります。
契約前に必ず総額でいくらかかるのか、見積もりを取って確認しましょう。
ポイント⑤：融資までのスピード
いつまでに資金が必要かによって、選ぶべき金融機関は変わります。
「最短3日」「原則24時間以内に審査結果を回答」など、スピード感をアピールしている会社もあります。
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ポイント⑥：担保不動産の評価方法と掛け目
融資額は「不動産評価額 × 掛け目（融資率）」で決まります。
この不動産評価額の算出方法や、掛け目が金融機関によって異なるため、同じ不動産でも借入可能額に差が出ます。
ポイント⑦：申し込み可能なエリア
金融機関によっては、担保不動産の所在地や申込者の居住地が特定のエリアに限定されている場合があります。
ご自身の不動産が対象エリアに含まれているか、事前に確認しておきましょう。
審査で重要視される3つのポイント
不動産担保フリーローンの審査では、主に以下の3つのポイントが総合的に判断されます。
- 不動産の担保価値
- 安定した返済能力（年収や職業）
- 申込者の信用情報
ポイント①：不動産の担保価値
審査において最も重視されるのが、担保となる不動産の価値です。
土地の立地や面積、建物の状態、周辺の取引事例などを基に評価額が算出されます。
価値の高い不動産であれば、他の条件が多少不利でも審査に通る可能性が高まります。
ポイント②：安定した返済能力（年収や職業）
不動産の価値と並行して、申込者の返済能力も審査されます。
年収や勤務先、勤続年数などから、継続して安定した収入があるかが判断の基準になります。
ポイント③：申込者の信用情報
信用情報とは、クレジットカードやローンの利用履歴のことです。
過去に長期の延滞などの金融事故があると審査に影響しますが、不動産担保ローンでは不動産の価値が重視されるため、融資を受けられる可能性は残されています。
不動産担保フリーローンの申し込みから融資までの流れ
不動産担保フリーローンに申し込んでから、実際に融資が実行されるまでの一般的な流れは以下の通りです。
- 相談・問い合わせ
- 仮審査・申し込み
- 必要書類の提出
- 本審査（不動産査定）
- 契約・抵当権設定登記
- 融資実行
Step1. 相談・問い合わせ
まずは、電話やウェブサイトのフォームから金融機関に相談します。
希望する借入額や資金の使いみち、担保予定の不動産の概要などを伝えましょう。
Step2. 仮審査・申し込み
相談内容を基に、仮審査（事前審査）が行われます。
仮審査の結果に納得できれば、正式に申し込み手続きに進みます。
Step3. 必要書類の提出
本審査に進むために、本人確認書類や収入証明書類、不動産関連書類などを提出します。
金融機関によって必要書類は異なるため、事前に確認して準備しましょう。
Step4. 本審査（不動産査定）
提出された書類と、不動産の現地調査などを基に本審査が行われます。
不動産の担保評価額を算出し、最終的な融資条件が決定されます。
Step5. 契約・抵当権設定登記
本審査に通過し、提示された融資条件に同意すれば、ローン契約を締結します。
同時に、不動産に抵当権を設定するための登記手続きを行います。
Step6. 融資実行
契約と抵当権設定登記の手続きが完了すると、指定した銀行口座に融資金が振り込まれます。
融資実行の翌月または翌々月から返済が始まります。
まとめ
不動産担保フリーローンは、低金利・高額融資といったメリットがあり、おまとめや事業資金など幅広いニーズに応える柔軟な資金調達方法です。
しかし、不動産を失うリスクや諸費用も伴うため、計画的な利用が前提となります。
金融機関を選ぶ際は、金利や融資額だけでなく、審査基準やスピードも比較検討しましょう。
もし銀行の審査に不安がある、共有持分など複雑な不動産を所有している、急ぎで資金が必要といったお悩みをお持ちなら、大手町フィナンシャルにご相談ください。
当社は独自の審査基準で、お客様の不動産価値を最大限に評価し、最短翌日のスピード融資も可能です。
信用情報や年収に不安がある方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
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不動産担保フリーローンに関してよくある質問
不動産担保フリーローンに関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1. 融資を受けるまで、どれくらいの期間がかかりますか？
A. 金融機関によりますが、一般的に数日から数週間程度です。
不動産の査定や抵当権設定登記の手続きが必要なため、即日の融資は難しい場合が多いです。
お急ぎの場合は、融資スピードを重視して金融機関を選ぶとよいでしょう。
Q2. 家族や親族に内緒で借りることはできますか？
A. 申込者本人の単独名義の不動産であれば、原則として可能です。
ただし、共有名義の不動産全体を担保にする場合は、共有者全員の同意が必要になるため、内緒で進めることはできません。
プライバシーに配慮してくれる金融機関もあるため、事前に相談してみましょう。
Q3. 返済中に不動産を売却することは可能ですか？
A. 金融機関の承諾を得て、売却代金でローンを全額返済すれば可能です。
通常は売却と同時にローンを完済し、不動産に設定された抵当権を抹消する手続きを取ります。
Q4. 住宅ローンが残っている不動産でも担保にできますか？
A. 可能です。
住宅ローンの残債務がある不動産に対して、第二順位以下の抵当権（二番抵当）を設定して融資を受けることになります。
不動産の評価額から住宅ローンの残高を差し引いた、残りの担保価値の範囲内で融資を受けられます。
Q5. 地方にある不動産でも対象になりますか？
A. 全国対応している金融機関であれば対象になります。
金融機関によっては営業エリアを限定している場合がありますが、ノンバンク系のローン会社などを中心に、全国の不動産を対象としているところも多く存在します。
