不動産を担保に借入ができる「不動産担保ローン」と、住宅購入時に利用できる「住宅ローン」は、どちらも不動産を活用して資金を調達する方法です。
しかし、2つのローンは資金使途や金利、担保にできる不動産の範囲などに違いがあり、どちらが適しているかは状況によって異なります。
「住宅ローン返済中でも、急な出費でお金が必要になった」「事業資金を借りたいけど、どうすれば？」といったお悩みをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、住宅ローンと不動産担保ローンの違いを分かりやすく説明するとともに、2つを併用できるケースや実際の融資事例について紹介します。
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目次
不動産担保ローンと住宅ローンの違い
まずは、不動産担保ローンと住宅ローンの基本的な違いを比較表で見ていきましょう。
| 不動産担保ローン | 住宅ローン | |
| 主な利用目的 | 原則自由 （事業資金・教育費など） | 自身が居住するための住宅購入・新築・リフォーム |
| 担保にできる不動産 | 自身または親族などが所有する不動産 （自宅、土地、収益物件など） | 自身が購入する不動産のみ |
| 返済期間 | 10年程度 | 10年～35年 |
| 金利相場 （目安） | 固定金利：年4.0％〜10.0％ | 固定金利：年1.1％〜1.8％ 変動金利：年0.3％〜0.6％ |
主な利用目的
不動産担保ローンを利用する目的は、事業資金、生活費や教育費、他社への返済（おまとめ）など多岐にわたります。
資金使途に制限はなく、原則として自由です。
一方、住宅ローンは、基本的に自身が住むための住宅（マイホーム）や土地の購入資金を目的として借り入れるローンです。
リフォームや諸費用に利用できる商品もありますが、借り入れた資金を目的外で利用することはできません。
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担保にできる不動産
不動産担保ローンでは、自身の所有する不動産だけでなく、ご両親や配偶者など親族が所有する不動産や事業用不動産など、多様な不動産を担保として利用できます。
また、すでに住宅ローンが設定されている不動産でも、二番抵当として設定することで融資を受けられる場合があります。
一方、住宅ローンの場合、購入する住宅や土地のみを担保として設定する必要があります。
住宅購入という目的に特化したローンのため、担保として利用できる不動産の範囲が限定されるのが特徴です。
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返済期間
不動産担保ローンの返済期間は、金融機関や商品によって異なりますが、一般的に10年程度で設定されています。
一方、住宅ローンは、最長35年までの長期借入が可能です。
国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」によると、新築の注文住宅購入者の平均返済期間は34.5年となっています。
いずれにしても、長期間にわたって分割して返済するため、月々の返済負担を軽減できるのがメリットです。
金利
不動産担保ローンは、固定金利が主流で、年率4.0％～10.0％程度が相場です。
住宅ローンに比べるとやや高めの設定ですが、カードローンなどの無担保ローンに比べると低金利で借入ができます。
住宅ローンでは、固定金利と変動金利の選択が可能です。
固定金利は年1.1％〜1.8％、変動金利は年0.3％〜0.6％が相場といえるでしょう。
変動金利の場合、半年に一度など、定期的に市場金利の変動に応じて見直しが行われるため、返済額が変動する可能性があります。
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住宅ローンのメリット・デメリット
住宅購入において、多くの方が利用する住宅ローンには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
住宅ローンのメリット
住宅ローンの主なメリットは以下の3つです。
- 金利が低い・・・
住宅ローンは、他のローン商品と比較して金利が非常に低く設定されています。
これは、購入する住宅そのものが確実な担保となるためです。
- 住宅ローン控除で節税可能・・・
住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」という制度を利用できます。
年末時点のローン残高の0.7％が、最大13年間にわたって所得税や住民税から控除されるため、大きな節税効果が期待できます。
- 万一の場合には団体信用生命保険（団信）で返済できる・・・
住宅ローンを組む際には、多くの場合「団体信用生命保険（団信）」への加入が必須となります。
契約者に万が一のことがあった場合、保険金でローン残高が完済されるため、家族に返済の負担を残さずに済みます。
住宅ローンのデメリット
住宅ローンの主なデメリットは以下の3つです。
- 審査は個人の信用力が中心・・・
住宅ローンの審査では、不動産の担保価値よりも申込者本人の年収や勤務先、勤続年数、他の借入状況といった個人の信用情報が重視されます。
そのため、信用情報に不安がある場合は審査に通りにくい傾向があります。
- 資金使途が限定的・・・
前述の通り、住宅ローンは自身が住むための住宅購入やリフォームなどにしか利用できません。
事業資金や教育資金など、他の目的で利用することは認められていません。
- 団体信用生命保険（団信）への加入が必要な場合が多い・・・
メリットである団信ですが、健康上の理由で加入できない場合、住宅ローンそのものを組めない可能性があります。
住宅ローンではなく不動産担保ローンを利用するべきシーン
住宅購入が目的の場合、金利が低く、返済期間も長期にわたる「住宅ローン」を利用するのが一般的です。
しかし、特定の条件に該当するケースでは、不動産担保ローンのほうが適している場合があります。
以下のようなシーンでは、住宅ローンではなく不動産担保ローンの利用がおすすめです。
- 自宅購入以外の目的（事業資金、教育資金など）で資金が必要
- 自宅以外の不動産（実家や収益物件など）を担保に資金を調達したい
- 資金使途を限定されずに、自由に使えるまとまった資金が必要
- 住宅ローンの審査に落ちてしまったが、担保にできる不動産がある
- 個人事業主や法人で、事業用の資金調達をしたい など
不動産担保ローンは、住宅の購入に限らず、リフォーム、医療費、教育費、事業資金など多様な目的に利用したい方におすすめです。
申込者本人が所有する不動産以外に、親族などが所有する不動産を担保として提供してもらう「不動産担保提供」によって融資を受けることも可能です。
資金用途が限定されない不動産担保ローンは、さまざまなニーズに対応できるため、住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、不動産担保ローンであれば融資が可能なケースもあります。
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不動産担保ローンと住宅ローンを併用できるケース
住宅ローン返済中の不動産であっても、不動産の評価額が高く、住宅ローンの残債が少ない場合、不動産の担保価値に「余力」が生まれます。
この「担保余力」を活用して、不動産担保ローンと住宅ローンを併用できる可能性があります。
不動産担保ローンと住宅ローンを併用できるケースとしては、以下のようなものがあります。
- 住宅ローンの完済が間近
- 住宅購入時に頭金を入れている
- 住宅ローンを繰り上げ返済している
- 購入時よりも不動産価格が上昇している
併用可能なケース①：住宅ローンの完済が間近
住宅ローンの残債が少なく、完済が近づいている場合、その不動産を担保に不動産担保ローンで追加の資金を借り入れることが可能です。
例えば、5,000万円の住宅ローンを組んで返済を続け、その時点のローン残債が1,000万円、不動産評価額が4,000万円（アンダーローン状態）の場合を見てみましょう。
通常、不動産担保ローンの借入可能額は、担保評価額の70％～80％程度です。
このケースであれば2,800万円～3,200万円が借入可能額の目安となり、そこから住宅ローン残債1,000万円を差し引いた「1,800万円～2,200万円」が担保余力となり、新たな借入ができるのです。
住宅ローン残債が少ない不動産物件は、金融機関にとって貸し倒れのリスクが低いと判断されるため、審査に通りやすくなります。
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併用可能なケース②：住宅購入時に頭金を入れている
住宅を購入する際に頭金を多く支払っている場合、頭金なしで住宅ローンを組むよりも借入額そのものを減らすことができます。
借入額が少ない分、不動産の担保価値に余裕が生まれるため、不動産担保ローンを併用できる可能性が高いです。
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併用可能なケース③：住宅ローンを繰り上げ返済している
繰り上げ返済を行って住宅ローン残債を積極的に減らしている場合も、追加で不動産担保ローンを利用できるケースがあります。
繰り上げ返済とは、月々の返済とは別にまとまった金額を前倒しで返済することです。
通常より早いペースで借入金を減らせるため、不動産に残る担保余力が大きくなり、さらなる融資が可能になります。
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併用可能なケース④：購入時よりも不動産価格が上昇している
不動産市場は時期によって価格が変動します。
不動産価格が比較的安い時期に住宅を購入し、その後の市況の変化で価格が上昇した場合は、担保としての評価額が上昇するため、追加融資を受けやすくなるでしょう。
例えば、周辺地域の再開発や交通の便の向上などで不動産価値が上昇することもあります。
不動産価格が大きく上昇し、借入可能額が住宅ローン残債を上回れば、その差分が担保余力となり、新たな借入が可能です。
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不動産担保ローンと住宅ローンを併用できないケース
不動産担保ローンと住宅ローンを併用できるケースがある一方で、条件によっては併用できないこともあります。
不動産担保ローンと住宅ローンの併用が難しい代表的なケースは以下の通りです。
- 住宅ローンの残債が多い（オーバーローン状態）
- 住宅ローンを契約した金融機関の規約に制限がある
併用できないケース①：住宅ローンの残債が多い
住宅ローンの残債が多い場合、不動産の担保価値に余力がなくなるため、不動産担保ローンの併用が難しくなります。
借入可能額の目安である不動産評価額の60％～80％を、住宅ローン残債が超える「オーバーローン」の状態の場合、追加の借入を断られるケースが多いです。
例えば、住宅の評価額が4,000万円で、住宅ローンの残債が3,800万円ある場合、担保余力がほとんどないため、追加の担保を用意しなければ、新たな借入が認められる可能性は低いでしょう。
併用できないケース②：住宅ローンを契約した金融機関に制限がある
住宅ローンを契約した金融機関が、同一不動産への二番抵当権設定（不動産担保ローンの併用）を認めていないケースもあります。
特に、銀行などの一部の金融機関では、契約時の条件として、他の金融機関からの追加借入や、同じ不動産を担保にした複数のローンを組むことを規約で禁止しているケースも少なくありません。
このような場合、不動産担保ローンを併用するためには、現在の住宅ローンを借り換えるなど、他の選択肢を検討する必要があるでしょう。
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住宅ローン返済中に不動産担保ローンを利用する時の注意点
「住宅ローン返済中の不動産」を担保に融資を申し込む際の注意としては、以下のものがあります。
- 住宅ローン残高を正確に確認する
- 第二順位でも借り入れできる金融機関かを確認する
- 返済シミュレーションを事前に行う
注意点①：住宅ローン残高を正確に確認する
まずは、現在の住宅ローン残高がいくらなのかを正確に把握することが重要です
金融機関から毎年送られてくる返済予定表や残高証明書で確認しましょう。
正確な残高が分からないと、借入可能額の目安も立てられません。
注意点②：第二順位でも借り入れできる金融機関かを確認する
住宅ローンが設定されている不動産に追加で融資を受ける場合、不動産担保ローンは「第二抵当権（二番抵当）」となります。
金融機関によっては、この第二抵当での融資に対応していない場合があります。
特に銀行は第二抵当に消極的な傾向があるため、ノンバンク系の不動産担保ローン専門会社を中心に検討するのがおすすめです。
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注意点③：返済シミュレーションを事前に行う
新たに不動産担保ローンを組むと、現在の住宅ローンに加えて返済額が増えることになります。
無理のない返済計画を立てるために、必ず事前に返済シミュレーションを行いましょう。
金融機関のウェブサイトでシミュレーションツールが提供されていることが多いので、積極的に活用し、月々の返済額や総返済額を把握しておくことが大切です。
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住宅ローン返済中の融資事例
大手町フィナンシャルでは、住宅ローン返済中の不動産にも融資を実行した事例が多数ございます。
【融資事例1】自宅兼事務所の改装資金（酒井さん・仮名／大阪市在住・40代・自営業）
▼背景
ご自宅の住宅ローンを返済中でしたが、事業拡大に伴い、自宅兼事務所を改装するために500万円の資金が急に必要になりました。
知人から不動産担保ローン専門会社である「大手町フィナンシャル」を紹介され、相談のお電話をいただきました。
▼結果
当社の専属担当者が、ご自宅の担保評価や収入状況を確認した結果、酒井さんのご自宅は4,000万円の価値があることが分かり、担保力に余裕があったため、当初の借入希望額である500万円を融資させていただきました。
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【融資事例2】ご家族の介護費用（高橋さん・仮名／東京都足立区・50代・会社員）
▼背景
お母様の医療費・介護費用として急に300万円の資金が必要になりました。
お取引のある銀行からは、住宅ローンが残っていることを理由に融資を断られてしまい、弊社に相談されました。
▼結果
審査を行った結果、ご自宅は約1,300万円の価値があり、ローンの残高は200万円だったため、担保としての余裕があることが確認できたため、300万円を融資させていただきました。
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住宅ローン返済中でも借入可能！不動産担保ローンを活用しよう
本記事では、不動産担保ローンと住宅ローンの違いや、併用する際のポイントについて解説しました。
不動産担保ローンなら、住宅ローン返済中の物件を担保にまとまった資金を借入できる可能性があります。
ただし、「第二抵当（二番抵当）」での融資を認めるかどうかは、金融機関によって判断が分かれるため、注意が必要です。
銀行で断られてしまった場合でも、ノンバンク系の金融機関であれば柔軟に対応できるケースが多くあります。
大手町フィナンシャルでは、住宅ローン返済中の不動産についても積極的に融資を行っております。
もちろん、自宅以外の不動産を担保にしていただくこともでき、資金用途も自由なため、幅広い資金ニーズに対応できます。
大手町フィナンシャルでは、経験豊富な専任スタッフがお客様の不動産の価値を最大限に評価いたしますので、ぜひ一度ご相談ください。
