不動産担保ローンの仮審査に通過した場合、本審査を通過する確率は比較的高いとされています。
しかし、仮審査は通過したものの、本審査にはなぜか通らないというケースも少なくありません。
この記事では、不動産担保ローンの本審査に落ちる確率の目安や、審査に通らない理由を解説するとともに、審査を通過するための具体的な対処法をご紹介します。
目次
不動産担保ローンの本審査に通らない…落ちる確率は？
不動産担保ローンの本審査における審査通過率について、具体的な数値を公表している金融機関はほとんどありません。
そのため、「不動産担保ローンの本審査に落ちる確率は何％か」を明確に数値で示すことは困難です。
しかし、不動産担保ローンでは、通常、本審査の前に申込者の返済能力や不動産の価値を簡易的に確認する「仮審査（事前審査）」が行われます。
この仮審査に通過した場合、本審査の通過確率も比較的高いとされているため、ある程度の目安にはなるでしょう。
ただし、仮審査はあくまで簡易的なチェックに過ぎず、本審査ではより詳細かつ厳格な基準で審査が行われます。
金融機関によっては、担保不動産の価値だけでなく、申込者の信用情報、返済能力、健康状態など、仮審査よりも多岐にわたる項目を詳細に確認するため、仮審査を通過したからといって必ずしも本審査に通過するわけではないことを理解しておく必要があります。
申込者の状況や不動産の特性によっては、本審査で否決され、通らない確率もゼロではないのです。
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不動産担保ローンの本審査に通らない6つの理由
不動産担保ローンの本審査に通らない原因は、主に以下の6つに分類されます。
- 担保とする不動産の評価価値が融資希望額に対して低い
- 担保不動産が複雑な権利関係にある
- 他社からの借入件数や借入総額が多く、返済負担が大きい
- 申込者の年収や職業から返済能力が低いと判断された
- 過去の延滞や債務整理など信用情報に傷がある
- 申込書類の記載ミスや提出書類に不足・虚偽がある
担保とする不動産の評価価値が融資希望額に対して低い
不動産担保ローンの本審査において、担保として提供する不動産の価値（担保評価額）は最も重要な審査項目の一つです。。
希望する融資額に対して、担保不動産の価値が不足していると判断された場合、金融機関は貸し倒れリスクを回避するために、審査での承認を見送ることが一般的です。
不動産の担保価値は、主に以下の要素を総合的に勘案して評価されます。
- 立地条件：最寄り駅からの距離、周辺環境、将来性など。
- 築年数：建物の場合、築年数が経過しているほど価値は下がる傾向にある。
- 建物の状態：老朽化の程度、維持管理状況、修繕の必要性など。
- 市場価格との整合性：周辺の取引事例や公示価格、路線価なども参考にされる。
例えば、希望する融資額が1,000万円である場合、担保不動産の評価価値が少なくとも1,500万円ほどなければ、審査に通らない確率は高いでしょう。
金融機関によって評価基準や掛け目（担保評価額に対する融資限度額の割合）は異なりますが、一般的に担保価値の7割～8割程度が融資上限となるケースが多いです。
資金調達が必要な金額が決まっている場合は、申し込み前に担保とする不動産のおおよその価値を把握しておくことが、スムーズな審査通過への第一歩となるでしょう。
担保不動産の権利関係が複雑で整理されていない
担保として提供する不動産の権利関係が複雑な場合も、本審査に通らない要因の一つです。
金融機関は、万が一返済が滞った場合に、担保不動産を速やかに売却して債権を回収できる状態を望みます。
例えば、以下のようなケースでは、残念ながら本審査に通らない確率が高いと言わざるを得ません。
- 共有名義の不動産：複数の権利者が存在し、全員の同意が得られていない、または手続きが煩雑になる場合。
- すでに住宅ローンなどの先順位抵当権が設定されており、その残債務が多い不動産（いわゆる二番抵当となるケース）。
- 土地と建物の名義人が異なる不動産で、それぞれの権利関係が明確でない場合。
- 借地権付き建物で、地主の承諾が得られない、または借地契約の内容に問題がある場合。
このような権利関係が複雑な不動産を担保にする際は、事前に専門家（弁護士や司法書士など）に相談し、可能な限り権利関係を整理しておくことが望ましいです。
あるいは大手町フィナンシャルのように、共有名義不動産や二番抵当であっても柔軟に対応可能な金融機関（特にノンバンク系の金融機関）を選択することも有効な手段となります。
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他社からの借入件数や借入総額が多く、返済負担が大きい
申込者が他の金融機関や貸金業者からすでに複数の借入をしている場合、または借入総額が大きい場合、不動産担保ローンの本審査では不利に働く可能性があります。
これは、新たな借入によって月々の返済負担率（年収に対する年間総返済額の割合）が過度に高まり、申込者の返済能力が圧迫されると判断されるためです。
多くの金融機関は、審査の過程で信用情報機関（JICC、CIC、KSCなど）に申込者の信用情報を照会します。
これにより、以下の情報を正確に把握します
- 現在の借入件数およびそれぞれの借入残高、総借入額
- 過去の返済状況（延滞の有無、遅延の頻度など）
- クレジットカードの利用状況やキャッシング残高
- 過去の債務整理（任意整理、個人再生、自己破産など）の履歴
これらの情報から、申込者の返済能力を慎重に審査します。
特に、消費者金融からの借入件数が多い場合や、総量規制（年収の3分の1を超える貸付の原則禁止）に近い水準まで借入がある場合は、計画性に欠けると見なされ、審査に通りにくくなる傾向があります。
申し込みの前に、利用していないカードローン契約を解約したり、可能な範囲で既存の借入を整理・完済したりしておくことが、返済負担率を下げ、審査通過の可能性を高める上で理想的です。
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申込者の年収や職業から返済能債力が低いと判断された
金融機関は、融資した資金が将来にわたって安定的に返済されるかを見極めるため、申込者の返済能力を厳しく審査します。
そのため、申込者の現在の収入状況や職業の安定性が低いと判断された場合、本審査に通らない確率が高まります。
具体的には、以下のような方が審査で不利になる可能性があります。
- 年収入が極端に低い、または不安定（例：歩合制の割合が高い職業で、収入の変動が大きい）
- 勤続年数や営業年数が短い（転職直後や開業間もない個人事業主など）
- 現在無職の方、または求職中の方
- 収入の証明が難しい自営業者やフリーランスの方（確定申告書類の内容が重視されます）
- 年金収入のみで生活している高齢者の方（年齢制限や健康状態も考慮されます）
- 主婦や学生の方で、配偶者や親族に安定した収入がない場合
審査においては、源泉徴収票や確定申告書、納税証明書といった公的な書類を通じて、安定した収入があることを具体的に証明する必要があります。
金融機関によっては、申込可能な年収の下限を設定している場合もあります。
自身の収入状況で審査に不安がある場合は、事前に金融機関に相談してみるのも良いでしょう。
なお、大手町フィナンシャルでは、あくまでも担保不動産の価値を評価させていただきますので、信用情報に自信がない、70歳以上、無職である、他社での融資を断られてしまった、といった方への融資実績も多数ございます。
不動産担保ローンで資金調達ができるか不安な方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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過去の延滞や債務整理など信用情報に傷がある
過去にクレジットカードの支払いやローンの返済を長期間延滞した、あるいは債務整理（任意整理、個人再生、自己破産など）を行ったといった、いわゆる「金融事故」の履歴が信用情報機関に登録されている場合、不動産担保ローンの本審査において極めて不利な状況となります。
これは、金融機関が申込者の返済に対する信頼性や計画性に懸念を抱くためです。
信用情報機関に登録される主な金融事故情報としては、以下のようなものがあります。
- クレジットカードの支払いや各種ローンの返済における3ヶ月以上の滞納
- 保証会社による代位弁済
- 債務整理（任意整理、特定調停、個人再生、自己破産）の事実
- 強制解約の記録
これらの金融事故の情報は、内容によって異なりますが、一般的に登録されてから5年～7年程度（自己破産の場合は最長10年程度）の期間、信用情報機関に記録が残ると言われています。この期間内は、新たな借入の審査に通過することが非常に難しくなります。
もし過去にこのような経験がある場合は、自身の信用情報がどのような状況かを開示請求により確認し、事故情報が抹消されるのを待ってからローンの申し込みをする方が、本審査に通過できる確率は高まるでしょう。
申込書類の記載ミスや提出書類に不足・虚偽がある
申し込み時に提出する書類に記載ミスや記入漏れ、あるいは提出が必要な書類が不足しているといった不備があると、審査が滞ってしまったり、最悪の場合、それ自体が原因で審査に落ちてしまったりすることがあります。
また、意図的に事実と異なる内容を記載する「虚偽申告」は、絶対に避けなければなりません。
特に、以下の点に注意が必要です。
- 氏名、住所、生年月日などの基本情報の誤字脱字
- 年収や勤務先情報、家族構成などの申告内容の誤り
- 担保不動産に関する情報の記載漏れや誤り
- 必要書類（本人確認書類、収入証明書類、不動産関連書類など）の不足や有効期限切れ
提出前には、全ての書類に不備がないか、記載内容に間違いがないかを複数回チェックするようにしましょう。
万が一記載された内容が虚偽であると金融機関に判断された場合、審査に通らないだけでなく、詐欺罪や私文書偽造罪などの罪に問われる可能性もあります。
正直かつ正確な情報提供が、審査通過の前提条件となります。
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不動産担保ローンの本審査に通らない場合の対処法
不動産担保ローンの本審査に通らない場合でも、すぐに諦める必要はありません。
状況に応じた適切な対処を行えば、融資を受けられる可能性があります。
不動産担保ローンの本審査に通らない場合の対処法は、以下の通りです。
- 他の金融機関に申込む
- 担保にする不動産を変更する
- 借入希望額を引き下げる
他の金融機関に申込む
金融機関ごとに不動産担保ローンの審査基準は異なります。
特に、銀行以外の金融機関（ノンバンク）は、銀行に比べて柔軟な審査を行うことが多いです。
本審査に落ちてしまったら、より審査基準のハードルが低いノンバンクの不動産担保ローンに再度申し込みをしましょう。
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担保にする不動産を変更する
複数の不動産を所有している場合は、担保にする不動産を変更して再度申し込みを行うのも有効な手段です。
不動産担保ローンの審査では、担保不動産の価値が非常に重要な評価項目となります。
例えば、すでに抵当権が設定されている不動産でローンを申し込み、審査に落ちた場合、抵当権が設定されていない別の不動産に変更することで、審査に通過する可能性が高まります。
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借入希望額を引き下げる
借入希望額が担保不動産の価値や申込者の返済能力に対して高すぎる場合、審査に通らない原因となります。
金融機関は貸し倒れリスクを避けるため、担保価値に見合わない融資には慎重です。
例えば、1,000万円の融資を希望していたが、担保不動産の評価額が800万円だった場合、希望額を700万円に引き下げると審査が通りやすくなることがあります。
また、借入希望額を調整する際には、必要な資金の使い道を再検討し、無駄な費用を削減する努力も重要です。
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不動産担保ローンの審査項目と流れ
不動産担保ローンの審査は、一般的に以下の流れで進みます。
- 仮審査（事前審査）
- 本審査
- 契約締結
- 融資の実行
それぞれの段階で必要な書類、審査のポイントを把握することで、スムーズに融資を受けることができます。
①仮審査（事前審査）：基本的な返済能力や不動産情報をチェック
不動産担保ローンの申し込み後、最初に行われるのが「仮審査（事前審査）」です。
仮審査では、申込書に記載された情報をもとに、申込者の返済能力や担保不動産の基本的な情報を確認します。
仮審査にかかる期間は、金融機関や申込内容によって異なりますが、2〜3週間程度かかることが一般的です。
近年では、多くの金融機関がウェブサイト上の専用フォームから簡単に仮審査の申し込みができるようになっています。
この仮審査に通過することで、次のステップである本審査に進むことができます。
仮審査で確認される主な内容
仮審査で主に確認される内容は以下の通りです。
- 申込者の年収、年齢、職業、勤続年数などから見た概算の返済能力
- 担保不動産の所在地、種別（土地、戸建て、マンションなど）、築年数、面積などの基本情報
- 借入希望額と資金使途の妥当性
- 過去の借入状況や信用情報の簡易的な確認（金融機関による）
大手町フィナンシャルは、不動産評価に関するノウハウを豊富に有しているため、他社で断られてしまった不動産であっても、ご融資させていただいた実績が多数ございます。
また、申し込みから24時間以内に審査を完了させる独自のシステムを採用しており、最短翌日のスピード融資が可能です。
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②本審査：詳細な情報と担保不動産の価値を厳格に精査
仮審査に承認されると、より詳細な「本審査」が行われます。
本審査では、仮審査で申告された内容の正確性を確認するとともに、より詳細な書類の提出を求められ、担保不動産の価値評価や申込者の返済能力、信用情報などが総合的かつ厳格に審査されます。
金融機関は、この本審査を通じて、融資を実行しても問題ないか最終的な判断を下します。
本審査で主に必要となる書類
本審査では、一般的に以下のような書類の提出が求められます。
- 本人確認書類：運転免許証、マイナンバーカード、パスポート、健康保険証など
- 収入証明書類：
- 給与所得者の場合：源泉徴収票、住民税決定通知書（または課税証明書）など
- 個人事業主の場合：確定申告書（第一表、第二表、青色申告決算書または収支内訳書など直近2～3期分）、納税証明書（その1、その2）など
- 法人の場合：決算報告書（貸借対照表、損益計算書、勘定科目明細など直近2～3期分）、法人登記簿謄本（履歴事項全部証明書）、法人税納税証明書（その1、その2）など
- 不動産関連書類:
- 登記事項証明書（土地・建物）
- 公図、地積測量図、建物図面など
- 固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書
- 物件の間取り図や写真など
- 資金使途確認書類：見積書、契約書など（事業性資金の場合は事業計画書なども）
- その他：印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）、実印、住民票、借入状況に関する書類など
不動産担保ローンの申し込み時に必要な書類については、事前にリストアップし、漏れなく準備することが重要です。
不動産担保ローンの申し込み時に必要な書類について詳しくはこちら ＞
本審査における主な審査項目
不動産担保ローンの本審査でチェックされる主な項目は、以下の3つです。
- 担保不動産の価値：金融機関または提携する不動産鑑定士が、現地調査や市場価格、法規制などを基に担保不動産の価値を詳細に評価します。この評価額が融資限度額の基準となります。
- 申込者の返済能力：年収、勤務先、勤続年数、家族構成、既存の借入状況などを総合的に判断し、毎月の返済を継続していけるかを見極めます。返済負担率も重要な指標です。
- 申込者の信用情報：信用情報機関に登録されている過去のローン返済履歴やクレジットカードの利用状況、債務整理の有無などを確認し、返済に対する信頼性を評価します。
借入希望額に対して、担保不動産の価値が不足している、あるいは申込者の返済能力が低いと判断された場合、または信用情報に懸念がある場合は、本審査に落ちる確率が上がります。。
大手町フィナンシャルの不動産担保ローンは、担保不動産の価値を重視した独自の審査基準を採用しており、就業状態やご年齢に関わらずお申し込みが可能です。
融資を受けられるか自信がない方も、まずは一度お気軽にご相談ください。
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③契約締結
無事に本審査を通過すると、金融機関から融資承認の連絡があり、具体的な融資条件（融資額、金利、返済期間、返済方法、手数料など）が提示されます。
この提示された条件に申込者が同意すれば、正式な融資契約の手続きに進みます。
融資条件（融資額、金利、返済期間など）の最終確認を行い、契約書に署名・捺印するのが手契約手続きでは、金融機関の担当者から契約内容に関する重要事項の説明を受け、契約書類（金銭消費貸借契約書、抵当権設定契約書など）に署名・捺印を行います。
この際、以下の点について十分に理解し、納得した上で契約することが非常に重要です。
- 融資額：希望通りの金額か、減額されていないか。
- 金利：固定金利か変動金利か、具体的な利率はいくつか。
- 返済期間：無理のない返済計画が立てられる期間か。
- 返済方法：元利均等返済か元金均等返済か、ボーナス払いの有無など。
- 手数料：事務手数料、保証料、登記費用など、諸費用の内訳と金額。
- 繰り上げ返済：条件や手数料について。
- 遅延損害金：返済が遅れた場合の利率。
契約内容に少しでも疑問点や不明な点があれば、遠慮なく担当者に質問し、すべてクリアにしてから契約するようにしましょう。
また、抵当権設定登記に必要な書類（登記済権利証または登記識別情報、印鑑証明書など）もこのタイミングで提出を求められることが一般的です。
④融資の実行
融資契約手続きおよび抵当権設定手続きが不備なく完了すると、いよいよ融資が実行されます。
通常、申込者が指定した預金口座に、契約した融資額から事務手数料や登記費用などの諸費用が差し引かれた金額（または全額）が金融機関から振り込まれます。
融資実行までの期間は、契約手続き完了後、数営業日から1週間程度が一般的ですが、金融機関や混雑状況によって異なります。
特に急ぎで資金が必要な場合は、契約時に融資実行のタイミングを確認しておくと良いでしょう。
融資金が無事に着金したことを確認したら、当初の資金使途計画に沿って、計画的に資金を活用していくことが大切です。
また、融資を受けた後は、契約内容に従って毎月の返済を遅滞なく行うことが、将来的な信用情報を維持する上でも重要になります。
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不動産担保ローンの本審査は、仮審査を通過しても油断できません。
担保不動産の評価、返済能力、信用情報などが厳しくチェックされるため、理由と対策を理解しておく必要があります。
万が一審査に通らない場合も、金融機関によって基準は異なるため、諦めずに他の選択肢を検討しましょう。
大手町フィナンシャルは、お客様の状況に真摯に寄り添い、不動産の価値を最大限に評価する独自の審査基準で、スムーズな資金調達をサポートします。
住宅ローン返済中の物件や共有持分、借地権など、他社で断られることが多い権利関係が複雑な不動産でのご融資実績も豊富にございます。
また、信用情報に自信がない方、高齢・無職の方であっても、不動産の担保価値を最大限に評価させていただきます。
即日審査・最短翌日融資も可能ですので、資金調達をお急ぎのお客様も、ぜひお気軽にご相談ください。
