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共有（共同）名義・共有持分とは
親族や夫婦など複数の人が一つの不動産を共同で所有している時に、それぞれの人がその物について持っている所有権を「共有（共同）名義」といい、その割合を「共有持分」といいます。 例えば、兄弟3人で１つの土地を共同で所有している場合、その土地は共有名義になります。 共有している土地300㎡を均等の割合で所有している場合、兄弟3人の共有持分はそれぞれ1/3となります。また土地300㎡のうち1/3の持分を所有しているからと言って100㎡を自由に使用できるというわけではありません。あくまで権利上のものであって、物理的なものではありませんので注意が必要です。
共有名義・共有持分が発生するきっかけは？
1つの不動産について共有名義が発生する経緯は、 ①相続によって不動産を二人以上の名義で、共同所有する ②夫婦や兄弟、親子または第三者で資金を出し合い不動産を購入する 以上の2通りが主に考えられます。
①相続によって不動産を二人以上の名義で、共同所有する 不動産が共有状態となるきっかけの多くが相続です。 例えば、夫が亡くなり妻とその子供が不動産を相続した場合、被相続人の所有していた不動産（遺産）を遺産分割する際、誰が単独で取得するかを決めきれずに「揉めるのも嫌だから、とりあえず皆のものにしておこう」と、相続人全員の共有のまま相続されるケースがこれに当てはまります。 全員平等に相続できるため平和的解決のように思えますが、不動産を共有することは後々トラブルのもとになるため、おすすめはできません。
②夫婦や兄弟、親子または第三者で資金を出し合い不動産を購入する 1つの不動産を購入する際に複数の人が共同で出資した場合に、その出資した割合に応じた持分で登記すれば、その不動産は共有名義になります。持分割合は原則として、自由に決められるのではなく、各名義人が不動産購入の際に住宅ローンを含めて支払った金額に応じて決まります。 例えば、4,000万円のマンションを夫2,000万円・妻2,000万円で、お金を出し合って購入した場合、それぞれ1/2の持分の共有名義になります。
また、共有持分の状態になるのは不動産に限りません。例えば、車を友人と半分ずつお金を出し合い、共同して購入する場合も共有持分になります。共有名義のメリット
不動産を共有名義で登記した場合、単独名義の場合にはない次のようなメリットがあります。 ①購入できる住宅の選択肢や融資額が広がる・住宅ローン（ペアローン）審査に通りやすくなる ②住宅ローン控除（減税）が共有者ごとに適用される
①購入できる住宅の選択肢や融資額が広がる・住宅ローン（ペアローン）審査に通りやすくなる 2人以上の共有名義で住宅を購入するメリットは、それぞれ資金を出すことで、１人で購入するより住宅の選択肢が広がることにあります。 住宅ローンを利用する場合においても、ペアローンや収入合算（連帯債務型・連帯保証型）を利用することで、住宅ローン審査に通りやすくなり、1人では手の届かなかった物件でも購入しやすくなります。
②住宅ローン控除（減税）が共有者ごとに適用される 建物を夫婦2人の共有とすることで、夫婦ともに住宅ローン控除が受けられますし、売却時には特別控除を二重に受けられます。ただし、共有持分を出資額にあわせて設定しないと、差額分が贈与になってしまいますので注意が必要です。 ※住宅ローン控除は文字通り居住する住宅のための控除制度ですから、土地のみの場合は利用することはできません。共有名義のデメリット
共有名義にはメリットだけではなく、下記のような様々なデメリットも生じるため注意が必要です。 ①勝手に全部を売れない ②税金や維持費の負担割合で揉める ③共有持分が相続されると権利関係が複雑化する
①勝手に全部を売れない 不動産全体を売却する場合、共有者全員の承諾が必要になります。例え自己の持分の割合が9割であっても不動産全体を勝手に売却する事はできません。 自己の持分のみの売却は、他の共有者の承諾なく売却可能ですが、共有持分のみを買取ってもらえるケースは少なく、買取ってもらえたとしても不動産全体で売却するよりも価格が大幅に下がることがほとんどです。
②税金や維持費の負担割合で揉める 共有名義不動産を所有していると、固定資産税や修繕費用などの維持費といった支出が常にかかります。 この支出は、持分割合に応じて負担するのがベストですが、固定資産税は連帯納税義務になるので折半する義務がなく、どちらか一方が支払えばよいとされているので、揉める原因になりやすく注意が必要です。
③共有持分が相続されると権利関係が複雑化する 共有者が亡くなった場合、共有名義で所有していた不動産も当然相続の対象になります。このように二次相続により共有者が芋づる式に増えていき複雑化し、共有者が増える事により管理や交渉だけでも難しくなっていきます。
ここまで解説してきたとおり、不動産を共有名義にする事のメリットは税制上の恩恵しかなく、デメリットで書かれているように共有名義は権利関係が複雑化しやすく、トラブルに発展した場合は裁判になるケースも珍しくありません。解決に時間や費用がかかる恐れもあるので、不動産を共有名義にする際は将来的なリスクをよく理解しておくことが大切です。共有名義不動産の所有者が単独で、できる事とできない事
不動産を共有している状態では、全員の同意がなければできない事、過半数の同意、または単独でできる行為など様々な制限があります。共有名義不動産の全体売却や解体、処分など、重要な事柄ほど共有者全員の承諾が必要です。以下で共有者が全員でできる事と、できない事について解説いたします。 ①「変更・処分」にあたる行為は共有者全員の同意が必要 ②「管理・利用」にあたる行為は共有者過半数の同意が必要 ③「保存・使用」にあたる行為は共有者の同意は必要ない
①「変更・処分」にあたる行為は共有者全員の同意が必要 共有名義不動産の全体売却や処分、お金を借りるために抵当権を設定する、もしくは不動産の改築をおこなうなどを法律上では「変更行為」といいます。共有名義不動産の場合、これらの変更行為をおこなうには、共有者全員の同意が必要となります。 例）建物の解体や増築
②「管理・利用」にあたる行為は共有者過半数の同意が必要 短期間の不動産の賃貸借契約や、物件価値を上げるためにリフォームなどをおこなったりする事を「管理・利用行為」といいます。 共有持分である不動産の管理・利用行為をおこなうためには、共有者の過半数の方が同意する必要があります。ここでいう過半数とは人数ではなく持分の過半数となります。例えばAさんが4/6の持分、BさんCさんが各1/6持分を所有している場合、Aさんは、BさんCさんの同意なく管理・利用行為がおこなえます。 例）不動産を貸す行為（賃貸運用）
③「保存・使用」にあたる行為は共有者の同意は必要ない 他の共有者の同意なく、単独でおこなえることを法律上で「保存・使用行為」といいます。 保存とは、築年数が古い不動産の修繕など建物を維持したりすることです。例えば、雨漏りやトイレが故障し修繕する事は、他の共有者の同意なく単独で行えます。修繕とは共有者全員にとって利益になる行為なので、保存行為に関しては共有者の同意は不要なのです。 しかし、保存行為と管理行為の境界はあいまいな点があり、他の共有者のためを思っておこなった修繕行為を、他の共有者が大幅な改築行為とみなせば、原状回復請求や損害賠償請求される可能性があります。 使用とは、不動産に自ら居住するなど、不動産を使用することができる事をいいます。共有持分の割合に関わらず、全体の使用をすることも可能です。例えば共有持分1/3を所有している者がその建物に住んだり、事務所として使用しても問題はありません。ただし、他の共有者から持分の割合に応じた家賃を要求される場合もあります。 また共有名義不動産の全体売却の際は、全員の同意が必要ですが、自己の持分のみの売却は単独でおこなえます。 例）草むしり共有名義の解消方法
相続などですでに共有名義になってしまった不動産を解消したい場合は、以下のような方法があります。 ①共有名義不動産を分筆し単独名義とする（現物分割） ②他の共有者の持分を対価を払って購入する（代償分割） ③全体を売却し利益を分配する（換価分割） ④自己の持分を放棄する ⑤自己の持分のみを売却する それでは詳しく解説いたします。
①共有名義不動産を分筆しそれぞれの単独名義とする（現物分割） 分筆とは、1つの土地を2つ以上の土地に分けて登記する手続きの事です。土地の分筆は共有者全員の同意が必要になりますが、持分割合に準じて分筆し土地を単独名義にすれば、自分の思いどおりに管理や活用ができるようになります。土地の分筆は、土地の上に建物があっても原則可能です。しかし、マンションのような区分所有建物はそもそも物理的に分ける事ができませんし、土地の陽当りや道路に面している場所等、均衡な共有分割はそう簡単にはいかない事が多いので、この現物分割は実際にはあまりおこなわれていないのが現状です。
②他の共有者の持分を対価を払って購入する（代償分割） 共有物を誰か1人の共有持分権者が買取り、他の共有者へ代償金を支払う方法です。例えば3000万円の価値がある不動産をA、B、C さんの3人が各1/3ずつ所有している時、Aさんが不動産を取得してB、Cさんたちに1000万円ずつ代償金を支払うと代償分割になります。
③全体を売却し利益を分配する（換価分割） 共有物を売却し、売却金を共有持分に応じて分配する方法です。たとえば3000万円の価値のある不動産をA、B、C さんの3人が各1/3ずつ所有している時、土地を売却して3人が1000万円ずつ取得すると、換価分割になります。
④自己の持分を放棄する 放棄する場合、持分は他の共有者に帰属されます。例えばA、B、Cさんが各1/3の持分を所有していて、Aさんが自己の1/3の持分を放棄した場合、B、Cさんに帰属され二人の持分は各1/2になります。
⑤自己の持分のみを売却する 共有名義は所有権であるため、他共有者の同意を得なくても自己持分のみの売却が可能です。売却先は共有者でも第三者でも可能で制限はありません。ただ、自由に不動産を活用できない持分の買取価格は実勢価格よりも低いものとなってしまうケースがほとんどです。
