目次
底地権とは
底地（貸宅地）とは、所有する土地に建物の所有や使用を目的とする借地権が設定されている土地のことを「底地」または「底地権」といいます。 底地を所有している人を「地主」「借地権設定者」「底地権者」といい、この土地を借りて建物を建てて使用する人を「借地人」「借地権者」といいます。
※借地権についてはこちらのページをご覧ください。
底地権の特徴
底地権は、自分の土地を第三者に賃貸することで発生する権利です。 地代を借地人からもらう権利や、借地人の承諾なく自由に土地を売却する権利はもっていますが、土地を使用する権利はもっていません。土地の利用権は借地人がもっているからです。 地主から見て、一度借地人に貸した土地（借地）は、正当な事由がない限り取り戻すことは困難です。正当事由の判断は基本的にはまず「借地人が土地の使用を必要とする事情」と、「地主が土地の使用を必要とする事情」を比較して、相対的に必要性が高いのはどちらかを判断するという方法によります。
次に底地を所有するメリット・デメリットについて解説していきます。
底地権のメリット
①一定の収入を得られる 底地を所有する一番のメリットは、土地を第三者に貸すことで安定した収入（地代）を得ることができるという点です。 「地代」のほかにも借地人との契約を更新する際は「更新料」、借地人が建物（借地権）を第三者に売却する場合や、建物を建て替える際に必要な「承諾料」など様々な収益を得ることができます。
②清掃や修繕など管理が必要ない 建物の清掃や修繕などは、建物の所有者である借地人が負うものになります。底地はあくまで「土地」だけを貸すので、管理する手間もコストもかからないのもメリットの１つです。
③固定資産税が抑えられる 更地のままで土地を所有するより、借地人に土地を貸すことにより、住宅用地の軽減措置が適用されます。 軽減措置は下記の通りになります。
底地権のデメリット
①土地を自由に使用できない 底地は土地を借地人に貸しているので、自由に使用することはできません。「貸している土地を使用したいから借地人に出てもらおう」と思っていても、借地借家法（平成4年8月1日以前は旧借地法）によって守られている借地人に、明け渡しを求めることは容易ではありません。“土地は一度貸したら戻らない”と揶揄されるほど、半永久的に土地は地主には戻らないので、土地を自由に使用することは難しいでしょう。
②評価額が低い 底地は、土地を使用するにも借地人の権利が強く、売却しようとしても買手が付きづらいのが現状です。そのため金融機関の評価が低く、底地を担保にした借入れをすることが難しく、売却時も更地の土地を売る時より取引価格は目減りします。
③相続税がかかる 底地は相続財産になるため相続が発生し、所有する場合には相続税を納める必要があります。完全所有の土地に比べれば、相続税評価額は低くなりますが、収益性の低い底地に対して相続税の負担は大きく、「物納」による相続税の納付も必ずしも認められるわけではございません。
④借地人とのトラブル 土地を貸している借地人との間で、地代や更新料など契約に関するトラブルに発展する事は珍しくありません。また地主と借地人との賃貸借契約は親や祖父の代から継続していることが多く、契約書自体を紛失しているケースもあります。賃貸借契約の内容が明確になっていないと、後々トラブルに発展する恐れがあるので、契約内容はしっかり把握することが大切です。
底地の売却方法
このように底地を保有することはデメリットの方が多いため、売却や処分を検討する地主もいらっしゃるでしょう。では底地を売却するにはどのような方法があるのか、以下の代表的な例を挙げて解説いたします。
①底地を借地人に売却する 借地人が底地を買い取ることにより完全な「所有権」となり、地代や承諾料、建て替えや売却も自由にできるので借地人にとってもメリットがあります。その為、借地人と売却価格交渉がしやすく、高い価格で底地を売却することが見込まれます。
②借地人と協力して借地権と一緒に売却する 借地権の更新や相続のタイミングで、借地人が借地権を売却することを考えているのであれば、底地と借地権を一緒に売り出すことが可能になります。 底地と借地権を別々に売却するよりも完全所有の一体化した不動産として売り出せるので、買い手が見つかりやすく、高い価格で売却することができます。この場合、売却代金は借地権と底地の評価額の割合で分けることが一般的です。
③底地を第三者に売却する 一番簡単な方法ですが底地は市場流通性が低く、自由に土地を利用できないという性質上、売却価格は通常の土地価格より大幅に下がる傾向があります。 なお、底地のみの売却に借地人の承諾は必要ありません。