不動産担保ローンを検討する際、「住宅ローンが残っているけれど、この不動産を担保に追加で借り入れはできるのだろうか」と考える方は多いでしょう。
結論から言うと、二番抵当でも利用できる不動産担保ローンは存在します。
しかし、不動産を担保にする場合、一般的には最初に抵当権を設定した一番抵当が優先されるため、二番抵当での借り入れは審査が厳しくなる傾向にあります。
この記事では、二番抵当で不動産担保ローンを利用する仕組みやメリット・デメリット、審査通過のポイントや注意点について分かりやすく解説します。
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目次
二番抵当とは
二番抵当とは、既に一番抵当権（多くは住宅ローンなど）が設定されている不動産を担保に、追加で融資を受ける際に設定される抵当権のことです。
ここでは、不動産に設定される抵当権の順位について説明します。
抵当権とその順位の仕組み
不動産を担保にしてローンを組む場合、金融機関は「抵当権」を設定します。
抵当権とは、ローンの返済が万が一できなくなった際に、担保としている不動産を債権者である金融機関が差し押さえることができる権利です。
金融機関は、差し押さえた不動産を競売にかけるなどして売却することで、貸したお金を回収します。
例えば、住宅を購入する際に住宅ローンを利用し、その返済がまだ残っている場合、その不動産にはすでに金融機関の抵当権が設定されています。
この最初に設定された抵当権を「一番抵当（第一抵当）」と呼びます。
また、同じ不動産に複数の抵当権を設定することも可能です。
すでにある一番抵当の次に設定されたものを「二番抵当（第二抵当）」、その次を「三番抵当（第三抵当）」…と続くことになります。
順位が先の抵当権ほど、不動産が売却された際に優先的に返済を受けられる権利を持つのが大きな特徴です。
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二番抵当だと借入可能額は少なくなる？
二番抵当で不動産担保ローンを利用する場合、借入可能額が少なくなる理由は、以下の通りです。
- 回収順位が低いほど金融機関のリスクが高いため
- 担保余力が少ないため
理由①：回収順位が低いほど金融機関のリスクが高いため
最も大きな理由は、万が一借り手が返済できなくなり、担保の不動産が競売にかけられた際の債権回収の優先順位にあります。
二番抵当権者（後からお金を貸す側）は、一番抵当権者が回収し終わった残りの金額からしか回収できません。
このため、二番抵当が設定される不動産は、担保価値が低いと見なされることが多いのです。
例えば、住宅ローンが1,000万円残っている不動産（評価額1,500万円と仮定）に、新たに二番抵当を設定するケースを考えてみましょう。もしこの不動産が競売で1,500万円で売却されたとします。
- まず、一番抵当権者（住宅ローンを貸している金融機関）が1,000万円を優先的に回収します。
- 次に、二番抵当権者である貸し手が、残った500万円を回収することになります。
もし二番抵当の貸し手が500万円を超える金額を貸し付けていた場合、貸付金を全額回収することはできません。
この「回収しきれないリスク」が非常に高いため、金融機関は貸し出す金額を慎重に抑えざるを得ないのです。
理由②：担保余力が少ないため
借入可能額は、不動産の評価額から一番抵当の残高を差し引いた「担保余力」の範囲内で決まります。
| 不動産の評価額 － 一番抵当の残高 ＝ 担保余力 |
この担保余力が少なければ少ないほど、二番抵当として貸し出せる金額も制限されます。
金融機関は、万が一の際に回収できるよう、この担保余力に対して余裕を持たせた金額しか貸し出さない傾向にあります。
二番抵当は一番抵当に比べてリスクが高いため、金融機関はより慎重になります。
そのため、不動産の評価額に対して融資する割合を低く設定したり、金利を高く設定したりして、リスクをヘッジしようとします。
結果として、お客様が希望する金額よりも、提示される借入可能額が低くなることが一般的です。
二番抵当で不動産担保ローンを借りるメリット
二番抵当で不動産担保ローンを借りるメリットとしては、以下のものがあります。
- 住宅ローン返済中でも追加の資金調達が可能
- 不動産を売却せずに資金を確保できる
- 資金の使い道が比較的自由
メリット①：住宅ローン返済中でも追加の資金調達が可能
最大のメリットは、住宅ローンが残っている不動産を活用して、新たな資金を調達できる点です。
通常、住宅ローンがあると他のローンは借りにくいと考えがちですが、不動産の担保価値次第ではまとまった資金を確保できます。
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メリット②：不動産を売却せずに資金を確保できる
「資金は必要だが、今の家に住み続けたい」という場合に、不動産を売却することなく資金を得られるのは大きな利点です。
事業資金や教育資金など、一時的に大きな資金が必要になった際に有効な手段となります。
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メリット③：資金の使い道が比較的自由
不動産担保ローンは、住宅ローンのように使い道が限定されず、事業資金、教育資金、リフォーム費用、借り換え資金など、原則として自由に使える場合が多いです。
幅広い資金ニーズに対応できる柔軟性も魅力の一つです。
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二番抵当で不動産担保ローンを借りるデメリット・注意点
メリットがある一方で、二番抵当での借り入れには特有のデメリットや注意すべき点があります。
二番抵当で不動産担保ローンを借りるデメリット・注意点としては、以下のものがあります。
- 金利が高く、借入可能額も低めになる
- 毎月の総返済額が増加し、家計を圧迫する
- 手続きや契約内容の確認がより重要になる
- 返済が滞ると大切な不動産を失うリスクがある
デメリット①：金利が高く、借入可能額も低めになる
金融機関にとって二番抵当は貸し倒れリスクが高いため、そのリスクを補うために金利が高めに設定されるのが一般的です。
また、借入可能額も、不動産の担保評価額から一番抵当の残債を差し引いた「残存担保価値（担保余力）」の範囲内に限定されるため、低めになる傾向があります。
デメリット②：毎月の総返済額が増加し、家計を圧迫する
既存の住宅ローンに加えて新しいローンの返済が始まるため、月々の総返済額は当然増加します。
この「総返済負担率」の増加によって家計が圧迫されないか、現在の収入と支出を基に、無理なく返済し続けられるかを厳しくシミュレーションすることが極めて重要です。
デメリット③：手続きや契約内容の確認がより重要になる
金融機関によっては、二番抵当権を設定する際に、第一抵当権者（主に住宅ローンを組んだ銀行など）の承諾を求められることがあります。
また、金利だけでなく、手数料、遅延損害金、繰り上げ返済の条件など、契約書の内容は隅々まで確認し、少しでも不明な点があれば必ず質問しましょう。
デメリット④：返済が滞ると大切な不動産を失うリスクがある
最も大きなデメリットは、万が一、ローンの返済が滞れば、抵当権が実行され、大切な不動産が競売にかけられてしまうリスクがあることです。
これは一番抵当でも二番抵当でも同じですが、ローンが二つになることで、そのリスクに直面する可能性も高まります。
住む家を失う事態を避けるためにも、絶対に無理のない返済計画を立てなければなりません。
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二番抵当でも不動産担保ローンは利用できる！
解説したようにリスクはありますが、二番抵当でも利用できる不動産担保ローンは存在します。
二番抵当を設定するかどうかは金融機関の判断によるため、すべてのケースで断られるわけではありません。
例えば、不動産担保ローンを専門に扱う大手町フィナンシャルの総合不動産担保ローンは、住宅ローンが残った状態の物件や、すでに抵当権が設定された不動産に対してもご融資が可能です。
独自の審査基準を用いて、担保不動産の価値を総合的に判断しますので、他社でのお借り入れを断られてしまった方もぜひ一度ご相談ください。
重要なのは、1つの金融機関で断られてもすぐに諦めないことです。
他の金融機関やローンの種類を検討することで、借り入れが可能になる場合もあります。
また、二番抵当の場合、借入額が制限されたり、金利が高くなることがあるため、複数の金融機関を比較・検討しましょう。
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二番抵当で不動産担保ローンの審査に通るための5つのポイント
二番抵当でも不動産担保ローンを利用できる可能性はありますが、その際、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
二番抵当で不動産担保ローンの審査通過の可能性を高めるためのポイントは、主に以下の5つです。
- ノンバンクに申し込む
- 不動産担保ローン専門会社に申し込む
- 住宅ローンの残債はできるだけ減らす
- 詳細な返済計画・事業計画書を用意する
- 融資の希望額を必要最低限に設定する
ポイント①：ノンバンクに申し込む
ノンバンクとは、預金業務を行わない銀行以外の金融機関で、消費者金融や信販会社、不動産担保ローン専門会社などが該当します。
ノンバンクが提供する不動産担保ローンは、銀行と比較して二番抵当でも融資を受けやすい傾向があります。
これは、審査基準が銀行よりも柔軟なため、銀行で断られた場合でも、ノンバンクなら審査を通過できることがあるからです。
ただし、一部のノンバンクは金利が高めの傾向にあり、例えば消費者金融では上限金利が年18％前後（元本が10万円以上100万円未満の場合）になることが一般的です。
高金利の影響で月々の返済額が大きくなりやすいため、借り入れ前に必ず返済シミュレーションを行い、無理のない範囲で借りることが重要です。
なお、大手町フィナンシャルもノンバンクに分類されます。
二番抵当はもちろん、共有持分・借地権・底地をはじめとした権利関係が複雑な不動産にも幅広く対応しております。
ご所有の不動産で融資を受けられるか不安な方も、ぜひお気軽にご相談ください。
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ポイント②：不動産担保ローン専門会社に申し込む
不動産担保ローンを専門に扱う金融機関は、二番抵当でも融資を受けやすい傾向があります。
専門的な知識と豊富な実績を持ち、不動産の適正な価値を重視するため、銀行で審査が通らなかった場合でも、担保として評価される可能性が高いのが特徴です。
また、消費者金融などと比べると、金利が比較的低く設定されることが多く、長期借入が可能なケースも多いため、返済に余裕を持たせたプランが立てやすくなります。
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ポイント③：住宅ローンの残債はできるだけ減らす
二番抵当で融資を受ける場合、第一抵当である住宅ローンの残債は少しでも減らしておくほうが、不動産の担保余力が増え、担保価値を高めることにつながります。
繰り上げ返済が可能であれば、積極的に行うことを検討しましょう。
ただし、金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかる場合があるため、事前に確認したうえで検討が必要です。
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ポイント④：返済計画・事業計画書を用意する
信頼性を示すために、詳細な返済計画書をしっかりと作成し、金融機関に提示することも有効な方法です。
二番抵当ローンによって月々の返済が増加する場合は、無理のない返済スケジュールを示すことで、貸し手の安心材料となり、審査に通過する可能性が高まります。
事業資金としての借入であれば、事業計画書も一緒に提出するとさらに効果的です。
事業計画書には、ビジネスの目的や将来の見通し、資金計画などを具体的に記載し、金融機関に対して事業の収益性と信頼性をアピールします。
特に二番抵当の場合、リスクを減らすためにも、事業の成功見込みをしっかりと伝えることが大切です。
特に二番抵当の場合、リスクを減らすためにも、事業の成功見込みをしっかりと伝えることが大切です。
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ポイント⑤：融資の希望額を必要最低限に設定する
二番抵当の不動産は、第一抵当よりも担保評価が低くなるため、融資の希望額は必要最低限の金額に設定するほうが審査に通りやすくなります。
一般的には、不動産の現在の市場価値から住宅ローンの残債を差し引いた金額（担保余力）の60～70％が融資上限となることが多いです。
【計算例】
- 不動産の市場価値：3,000万円
- 住宅ローンの残債：1,000万円
- 担保余力：2,000万円（3,000万円 – 1,000万円）
- 融資上限の目安：約1,200万円〜1,400万円（2,000万円 × 60～70%）
融資額が低いほど金融機関のリスクが軽減されるため、必要な資金をしっかりと計算し、無駄のない借り入れを行いましょう。
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二番抵当でも借りられる総合不動産担保ローンとは
大手町フィナンシャルでは、二番抵当が付いている不動産でも利用可能な総合不動産担保ローンを提供しています。
一般的に二番抵当の不動産は担保評価が低くなりがちですが、大手町フィナンシャルでは独自の審査基準に基づき、最大限の評価を行っています。
大手町フィナンシャルの総合不動産担保ローンの特徴は、以下の通りです。
- 年収や職業にとらわれない柔軟な審査（無職・70歳以上でも融資可能）
- 住宅ローンが残っていてもOK
- 共有持分・借地権・底地など、権利関係が複雑な不動産でも融資可能
- 24時間以内に審査結果をお知らせ＆最短翌日融資
大手町フィナンシャルの総合不動産担保ローンでは、年収や職業を問わず、主に不動産の価値に基づいて融資額を決定します。
そのため、収入が少ない方や無職の方でも申し込み可能です。
さらに、最短で翌日に融資を受けられるスピード対応が強みです。
行での審査に通らなかった不動産についても、ぜひ一度ご相談ください。
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二番抵当の不動産担保ローンは審査に通りやすい専門会社への相談がおすすめ
本記事で解説した通り、不動産担保ローンは、二番抵当でも利用することが可能です。
ただし、銀行ではリスクが高いと判断され、審査が厳しいのが実情です。
特に、不動産担保ローンを専門に扱うノンバンクであれば、独自のノウハウで不動産価値を評価するため、二番抵当でも審査に通りやすいでしょう。
私たち大手町フィナンシャルは、経験豊富な専門スタッフがお客様一人ひとりに合わせて適切なプランを提案いたします。
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