住まいのリフォームには、まとまった資金が必要です。
その資金調達の方法として「リフォームローン」がありますが、実は「不動産担保型（有担保）」と「無担保型」の2種類があることをご存知ですか。
特に高額なリフォームでは、不動産担保リフォームローンが有力な選択肢になります。
この記事では、不動産担保リフォームローンの特徴や金利相場、審査基準、無担保ローンとの違いについて詳しく解説します。
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目次
- リフォームローンとは？
- 不動産担保・無担保リフォームローンを徹底比較
- 不動産担保のリフォームローンはこんな人におすすめ
- リフォームローンの選び方～5つの比較ポイント～
- リフォームローンの審査基準と融資までの流れ
- リフォームローンの金利相場と返済シミュレーション
- リフォームローンを利用する際の注意点
- リフォーム費用を調達する他の方法
- まとめ
- 不動産担保リフォームローンについてのQ&A
リフォームローンとは？
リフォームローンとは、住宅のリフォームや増改築にかかる費用を賄うためのローン（融資）です。
金融機関によって様々なプランがあり、資金の使いみちがリフォーム関連に限定されている点が特徴です。
リフォームローンの主な利用目的
リフォームローンの主な利用目的の例は、以下の通りです。
- 水回り（キッチン、浴室、トイレ）の設備交換
- 外壁や屋根の塗装・修繕
- 内装（壁紙、フローリング）の張り替え
- バリアフリー化（手すりの設置、段差の解消）
- 間取り変更を伴う増改築
- 耐震補強工事
- 省エネ設備（太陽光発電、蓄電池）の設置
リフォームローンと住宅ローンの違い
リフォームローンと住宅ローンは、どちらも「住まい」に関するローンですが、主な違いはその利用目的にあります。
- 住宅ローン：主に住宅の新築や購入（土地・建物）の資金として利用されます。
- リフォームローン：主に既存の住宅の修繕や改修（リフォーム・増改築）の資金として利用されます。
一般的に、住宅ローンの方が借入可能額が大きく、返済期間も長期に設定できる傾向です。
ただし、住宅の購入時や借り換え時に、リフォーム費用もまとめて借り入れできる「リフォーム一体型住宅ローン」という商品もあります。
不動産担保・無担保リフォームローンを徹底比較
リフォームローンは、担保の有無によって「不動産担保ローン（有担保ローン）」と「無担保ローン」の2種類に分けられます。
「不動産担保ローン」は、自宅などの不動産を担保として融資を受ける方法です。
一方、「無担保ローン」は、担保を提供せず申込者の信用情報などに基づいて融資を受ける方法です。
「不動産担保」と「無担保」の主な違い
不動産担保・無担保リフォームローンは、主に以下の6つの点が異なります。
- 金利相場
- 借入可能額
- 返済期間
- 審査基準・審査期間
- 必要な書類・諸費用
- 団体信用生命保険（団信）の加入
違い①：金利相場
最も大きな違いの一つが金利水準です。
金融機関にとって、担保がある方が貸し倒れリスクが低くなるため、不動産担保ローンの方が無担保ローンよりも低い金利（低金利）が適用されます。
違い②：借入可能額
借入可能額の上限も異なります。
無担保ローンが数百万円～1,000万円程度を上限とすることが多いのに対し、不動産担保ローンは担保となる不動産の評価額に応じて、数千万円単位の高額な融資にも対応できます。
違い③：返済期間
返済期間の長さもポイントです。
無担保ローンは最長でも10年程度が一般的ですが、不動産担保ローンは最長で15年程度といった、無担保ローンよりも比較的長期の返済期間を設定できるプランが多くあります。
違い④：審査基準・審査期間
審査の内容やスピードも違います。
無担保ローンは申込者の信用情報が審査の中心で、最短即日～数営業日で結果が出ます。
一方、不動産担保ローンはそれらに加え、担保不動産の現地調査や評価額の算出が必要となるため、審査に時間がかかり、融資実行までに数週間程度を要するのが通常です。
※ただし、大手町フィナンシャルのように、24時間以内の審査・最短翌日融資を実現しているスピーディな不動産担保ローンも存在します。
違い⑤：必要な書類・諸費用
手続きに必要な書類や諸費用にも差が出ます。
無担保ローンは比較的簡易な書類で手続きでき、諸費用も事務手数料程度です。
しかし、不動産担保ローンでは、不動産関連の書類が必須となるほか、抵当権を設定するための登記費用や印紙代、事務手数料など、多くの諸費用がかかります。
※大手町フィナンシャルの場合、WEBやお電話で簡単にお申込みいただけます。
必要書類は原則3点（権利証・本人確認書類・印鑑証明書※）のみ。
なお、ご契約時には実印が必要です。
違い⑥：団体信用生命保険（団信）の加入
団体信用生命保険（団信）の取り扱いも異なります。
住宅ローンでは加入が原則必須とされる団信ですが、リフォームローンでは、加入が任意であったり、そもそもプランに含まれていなかったりするケースがあります。
万が一の保障を重視する場合は、団信の加入可否も確認しましょう。
不動産担保リフォームローンのメリット
不動産担保リフォームローンには、主に以下の3つのメリットがあります。
- 無担保に比べて金利が低い傾向にある
- 高額なリフォーム費用にも対応しやすい
- 返済期間を長く設定でき、月々の返済額を抑えられる
メリット①：無担保に比べて金利が低い傾向にある
無担保ローンと比較して金利が低く設定されている点が最大のメリットです。
借入額が大きくなるほど、わずかな金利差でも総返済額は大きく変わるため、低金利のメリットは大きいでしょう。
メリット②：高額なリフォーム費用にも対応しやすい
不動産の担保価値（評価額）次第では、無担保ローンの上限を超える高額な融資が見込めます。
大規模な増改築や、費用がかさむリノベーションなどに適しています。
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メリット③：返済期間を長く設定でき、月々の返済額を抑えられる
返済期間を長く設定できるため、月々の返済額を抑え、家計への負担を軽くしながら計画的に返済を進めることができます。
不動産担保リフォームローンのデメリット・注意点
不動産担保リフォームローンのデメリット・注意点は、主に以下の通りです。
- 審査には一定の期間が必要
- 登記費用などの諸費用が発生する
- 万が一返済できない場合、担保不動産を失うリスクがある
デメリット①：審査基準が厳しく、融資までに時間がかかる
不動産の現地調査や評価が必要となるため、審査項目が多岐にわたります。
また、審査や契約手続きに一定の時間がかかるため、融資を急ぐ場合には不向きなケースもあります。
デメリット②：登記費用などの諸費用が発生する
融資を受ける際、担保不動産に抵当権を設定するための登記手続きが必要です。
この登記にかかる登録免許税や司法書士への報酬、印紙代、事務手数料など、借入金額とは別に所定の諸費用がかかります。
デメリット③：万が一返済できない場合、担保不動産を失うリスクがある
これが最大のデメリットです。
ローンの返済が長期間滞ってしまうと、担保として差し入れた不動産が差し押さえられ、競売にかけられてしまうリスクがあります。
大切な住まいを失うことのないよう、無理のない返済計画を立てましょう。
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無担保リフォームローンのメリット
無担保リフォームローンのメリットは、主に以下の通りです。
- 審査がスピーディー
- 手続きが簡単で諸費用が安い
- 担保提供が不要で保証人も原則不要
メリット①：審査がスピーディー
不動産評価が不要なため、審査が早く、申し込みから融資実行までの期間が短いのが特徴です。
金融機関によってはWEB完結で、最短当日に審査結果がわかることもあります。
メリット②：手続きが簡単で諸費用が安い
担保設定が不要なため、登記費用や不動産関連の書類準備といった手間がかかりません。
諸費用も事務手数料や印紙代程度で済むことが多く、初期費用を抑えられます。
メリット③：担保提供が不要で保証人も原則不要
担保として提供できる不動産を持っていない場合でも利用できます。
また、保証会社が保証する仕組みが多いため、原則として連帯保証人を立てる必要もありません。
無担保リフォームローンのデメリット・注意点
無担保リフォームローンのデメリット・注意点は、主に以下の通りです。
- 有担保に比べて金利が高い
- 借入可能額の上限が低い
- 返済期間が短い傾向にある
デメリット①：有担保に比べて金利が高い
金融機関側のリスクが高い分、不動産担保ローンと比べると金利は高く設定されるのが通常です。
デメリット②：借入可能額の上限が低い
融資の上限額が低めに設定されているため、大規模リフォームには対応できない可能性があります。
デメリット③：返済期間が短い傾向にある
返済期間が最長でも10年程度と、有担保ローンに比べて短めです。
そのため、借入額によっては月々の返済額が高くなることがあります。
不動産担保のリフォームローンはこんな人におすすめ
不動産担保のリフォームローンは、特に以下のような人におすすめです。
- 大規模なリフォームや高額な費用（数百万～）が見込まれる人
- 月々の返済負担をできるだけ抑えたい人
- 低い金利で借り入れをしたい人
おすすめの人①：大規模なリフォームや高額な費用（数百万～）が見込まれる人
「二世帯住宅への増改築」や「フルリノベーション」など、高額な資金が必要な人には、借入可能額の大きい不動産担保ローンが向いています。
おすすめの人②：月々の返済負担をできるだけ抑えたい人
借入額が大きくても、返済期間を長く設定することで月々の返済額を抑えることができます。
教育費など、現在の家計支出とのバランスを取りながら返済したい人に向いています。
おすすめの人③：低い金利で借り入れをしたい人
リフォーム費用が高額になるほど、総返済額に占める利息の割合も大きくなります。
総返済額を少しでも抑えたい人には、低金利で借りられる不動産担保ローンが適しています。
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リフォームローンの選び方～5つの比較ポイント～
リフォームローンを選ぶ際は、金利の低さだけでなく、以下の5つのポイントを総合的に比較して、ご自身の返済計画に合ったプランを見極めましょう。
- 金利タイプ（固定金利・変動金利）の特徴で選ぶ
- 借入可能額はリフォーム費用総額に見合っているか
- 返済期間と月々の返済額のバランス
- 返済方式（元利均等・元金均等）の違い
- 繰り上げ返済の条件や手数料
ポイント①：金利タイプ（固定金利・変動金利）の特徴で選ぶ
金利タイプには、主に「固定金利」と「変動金利」があります。
- 固定金利：借入時の金利が返済終了まで変わりません。
返済額が一定のため返済計画が立てやすい一方、変動金利より高めに設定される傾向です。 - 変動金利：市場金利の動向に伴い、返済期間中に金利が見直されます。
一般的に固定金利より低い金利で借りられますが、金利上昇時には返済額が増えるリスクを伴います。
ポイント②：借入可能額はリフォーム費用総額に見合っているか
リフォーム業者からの見積書に基づき、必要なリフォーム費用総額をカバーできる借入可能額（上限額）が設定されているかを確認します。
費用が想定より増えるケースも考え、上限額にはある程度の余裕があると安心です。
ポイント③：返済期間と月々の返済額のバランス
返済期間を長くすれば月々の返済額は減りますが、その分、総返済額（利息）は増えます。
逆に期間を短くすれば総返済額は減りますが、月々の負担は重くなります。
ご自身の家計状況に合わせて、無理のないバランスを見極めることが大切です。
ポイント④：返済方式（元利均等・元金均等）の違い
返済方式には主に「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。
- 元利均等返済：毎月の返済額（元金＋利息）が一定です。
返済計画が立てやすいですが、元金の減りが遅いのが特徴です。 - 元金均等返済：毎月の返済額のうち元金部分が一定です。
当初の返済額が最も多く、徐々に減っていきます。
元利均等に比べ、総返済額は少なくなります。
ポイント⑤：繰り上げ返済の条件や手数料
返済期間中にまとまった資金で元金の一部または全部を返済することを「繰り上げ返済（繰上返済）」と言います。
繰り上げ返済に対応しているか、また、その際に手数料が発生するか（インターネット手続きなら無料など）も確認します。
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リフォームローンの審査基準と融資までの流れ
ここでは、リフォームローンの審査で重視される項目や、申し込みから融資実行までの一般的な流れを解説します。
リフォームローンの審査で重視される項目
審査では、申込者の「返済能力」と「信用情報」、そして有担保の場合は「担保価値」を総合的に判断します。
リフォームローンの主な審査項目は、以下の通りです。
- 申込者の「属性情報」（年齢、年収、勤続年数など）
- 「信用情報」（過去のローンやクレジットカードの返済履歴）
- （有担保の場合）担保となる不動産の評価額
審査項目①：申込者の「属性情報」（年齢、年収、勤続年数など）
申込時の年齢や完済時の年齢、年収、勤務先、勤続年数といった情報から、安定した収入があり、継続的に返済が可能かどうかを判断します。
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審査項目②：「信用情報」（過去のローンやクレジットカードの返済履歴）
過去にクレジットカードや他のローンの返済で遅延がなかったかなど、個人の信用情報機関に登録された情報を確認します。
過去の返済実績も審査に影響します。
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審査項目③：（有担保の場合）担保となる不動産の評価額
不動産担保ローンの場合、担保提供する不動産（土地・建物）の価値がいくらか、という点が審査の大きなポイントです。
金融機関が評価を行い、その評価額に基づいて融資限度額を決定します。
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申し込みから融資実行までの一般的な流れ
金融機関によって多少の違いはありますが、一般的な申し込みから融資実行までは以下のステップで進めるのが通常です。
- 金融機関の選定・事前相談（仮審査）
- 本審査の申し込み
- 契約手続き
- 融資実行
Step1. 金融機関の選定・事前相談（仮審査）
リフォームの内容や予算が決まったら、複数の金融機関のローン商品を比較検討します。
気になる金融機関に相談し、まずは仮審査（事前審査）を申し込みます。
Step2. 本審査の申し込み
仮審査を通過したら、正式に本審査の申し込みを行います。
源泉徴収票や見積書など、指定された必要書類を提出します。
不動産担保ローンの場合は、この段階で不動産の評価も行います。
Step3. 契約手続き
本審査で承認が得られたら、金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
不動産担保ローンの場合は、司法書士立ち会いのもと、抵当権設定登記の手続きも同時に行います。
Step4. 融資実行
すべての契約手続きが完了すると、指定した銀行口座に融資額が振り込まれます。
その後、リフォーム業者への支払いを済ませ、ローン返済がスタートします。
リフォームローンの申し込みに必要な主な書類
リフォームローンの申し込み時に必要となる書類は、無担保か不動産担保か、また金融機関によっても異なりますが、一般的に以下のような書類の提出が必要です。
- 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
- 収入証明書類（源泉徴収票、確定申告書など）
- リフォームの見積書・工事請負契約書
- （有担保の場合）不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
必要書類①：本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
申込者本人であることを証明するための書類です。
健康保険証やマイナンバーカードなどが認められる場合もあります。
必要書類②：収入証明書類（源泉徴収票、確定申告書など）
申込者の年収や所得を確認し、返済能力を審査するための書類です。
給与所得者であれば源泉徴収票、個人事業主であれば確定申告書などが必要となります。
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必要書類③：リフォームの見積書・工事請負契約書
リフォームの具体的な内容と、それにいくら費用がかかるのかを証明する書類です。
資金使途がリフォーム目的に合っているかを確認するために用います。
必要書類④：（有担保の場合）不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
不動産担保ローンの場合は、担保となる不動産の詳細を確認するための書類が必須です。
法務局で取得する登記事項証明書（登記簿謄本）のほか、公図や建物図面などが求められることもあります。
リフォームローンの金利相場と返済シミュレーション
実際にローンを組んだ場合、毎月の返済額がいくらになるのか、金利相場とシミュレーション例を見てみましょう。
不動産担保・無担保ローンの金利相場の目安
金利は、金融機関や審査結果によって大きく変動するため一概には言えませんが、一般的な目安は以下の通りです。
- 不動産担保リフォームローン：年率 2.0% ～ 5.0% 程度
- 無担保リフォームローン：年率 4.0% ～ 15.0% 程度
【事例】月々の返済額シミュレーション（借入額300万円・500万円・1000万円の場合）
借入額と返済期間、金利によって月々の返済額がどう変わるか、シミュレーション（元利均等返済、ボーナス返済なし）の例をご紹介します。
| 借入額 | 返済期間 | 金利 （年率） | 月々の返済額 （目安） | 総返済額 （目安） |
| 300万円 | 10年 | 3.0% | 約 29,000円 | 約 348万円 |
| 300万円 | 10年 | 8.0% | 約 36,400円 | 約 437万円 |
| 500万円 | 15年 | 3.0% | 約 34,500円 | 約 622万円 |
| 500万円 | 15年 | 5.0% | 約 39,500円 | 約 712万円 |
| 1,000万円 | 20年 | 2.5% | 約 53,000円 | 約 1,272万円 |
| 1,000万円 | 20年 | 4.0% | 約 60,600円 | 約 1,454万円 |
※あくまで簡易的な試算です。
実際の返済額とは異なる場合があります。
特に借入額が大きくなると、金利や返済期間の違いが返済額に大きく影響することがわかります。
リフォームローンを利用する際の注意点
リフォームローンを利用する際には、以下のような注意点があります。
- 必ず返済シミュレーションを行い、無理のない返済計画を立てる
- 利用条件を満たしていても審査に落ちる可能性がある
- 契約後のリフォーム業者選びも慎重に行う
注意点①：必ず返済シミュレーションを行い、無理のない返済計画を立てる
借入可能額と、実際に無理なく返済できる額は異なります。
将来のライフイベントも見据えた上で、余裕を持った返済計画を立てることが非常に重要です。
注意点②：利用条件を満たしていても審査に落ちる可能性がある
各金融機関は独自の審査基準を設けています。
申込条件をクリアしていても、信用情報や担保評価など、他の要因によって審査に通らない可能性もあります。
注意点③：契約後のリフォーム業者選びも慎重に行う
リフォームローンの契約と、リフォーム業者との工事請負契約は別物です。
融資が決まった後でも、信頼できるリフォーム業者を慎重に選び、見積もり内容や工事スケジュールをしっかり確認しましょう。
リフォーム費用を調達する他の方法
リフォームローン以外で検討可能な、リフォーム費用の調達方法は以下の通りです。
- 住宅ローン（リフォーム一体型・借り換え）
- フリーローン
- カードローン
- 国や自治体の補助金・助成金制度の活用
方法①：住宅ローン（リフォーム一体型・借り換え）
住宅の購入と同時にリフォームを行う場合は、リフォーム費用を住宅ローンに組み込む（リフォーム一体型）のが金利面で有利です。
また、既存の住宅ローンの借り換え時に、リフォーム費用分を上乗せして借り換える方法もあります。
方法②：フリーローン
フリーローンは、資金使途が原則自由（事業性資金を除く）なローンです。
リフォーム費用としても利用できますが、リフォームローンに比べて金利は高くなる傾向があります。
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方法③：カードローン
銀行や消費者金融が提供するカードローンも利用できます。
ただし、金利が非常に高いため、リフォームのような高額な費用の調達には適していません。
利用する場合は、ごく少額・短期間の返済に留めるべきです。
方法④：国や自治体の補助金・助成金制度の活用
リフォームの内容によっては、国や自治体が実施する補助金・助成金制度を利用できることもあります。
特に、バリアフリー改修、耐震補強、省エネ改修は対象となるケースが多いです。
これらは融資（借金）ではなく給付ですので、まずはお住まいの自治体やリフォーム業者に確認してみましょう。
まとめ
不動産担保リフォームローンは、「低金利」「高額融資」「長期返済」といったメリットがあり、特に大規模なリフォームを検討している方にとって有力な選択肢です。
一方で、審査に時間がかかることや諸費用が発生する点、万が一返済できなくなった場合に担保不動産を失うリスクも理解しなくてはなりません。
ご自身のリフォーム計画や資金計画を総合的に考慮し、最適なプランを選択しましょう。
高額なリフォーム資金の調達や、他の金融機関で審査が通らなかった場合でも、大手町フィナンシャルにご相談ください。
年収や年齢、信用情報（住宅ローン返済中など）に不安がある方でも、独自の審査基準で不動産価値を最大限に評価し、融資の可能性を探ります。
最短翌日のスピード融資にも対応していますので、リフォーム資金でお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください。
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不動産担保リフォームローンについてのQ&A
不動産担保リフォームローンに関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.不動産担保リフォームローンの金利相場はどれくらいですか？
A.金融機関やプランによりますが、年率2%～5%程度が目安です。
無担保ローン（年率4%～15%程度）と比較すると、低金利で借り入れできる可能性が高いです。
ただし、適用金利は審査結果によって最終的に決定されます。
Q2.審査は厳しいですか？住宅ローンと比べてどう違いますか？
A.無担保ローンよりは審査項目が多く、住宅ローンと同等か、金融機関によってはやや柔軟な場合もあります。
申込者の返済能力（年収、信用情報）に加え、担保となる不動産の価値も重視されます。
金融機関独自の基準で、不動産の価値をより柔軟に評価してくれる場合もあります。
Q3.融資までにどれくらいの期間がかかりますか？
A.一般的に、申し込みから融資実行まで数週間～1ヵ月程度かかるケースが多いです。
担保不動産の調査・評価や、抵当権設定の登記手続きが必要なため、無担保ローンと比べると時間がかかる傾向にあります。
リフォームのスケジュールに合わせて、余裕を持った申し込みが大切です。
Q4.両親（他人）名義の不動産を担保にすることは可能ですか？
A.不動産の所有者（両親など）が「物上保証人」として承諾すれば、担保提供が可能な場合があります。
金融機関の審査次第ですが、申込者本人以外の名義の不動産を担保にできるケースもあります。
ただし、万が一返済が滞った場合は、所有者が不動産を失うリスクを負うため、慎重な判断が必要です。
Q5.繰り上げ返済はできますか？手数料はかかりますか？
A.多くの金融機関で繰り上げ返済は可能ですが、手数料の有無や条件は異なります。
繰り上げ返済は、総支払利息を減らすのに有効です。
ただし、金融機関によっては手数料が無料の場合もあれば、手数料が発生する場合、または「インターネット経由なら無料」といった条件が付く場合もありますので、契約前に必ず確認しましょう。
