「今の借入金利が高い…」
「資金繰りを改善して、事業を拡大したい」
と感じていませんか？
リファイナンスは、既存の借入を見直して財務を健全化し、新たなチャンスを生み出す資金調達手法です。
しかし、借り換えとの違いがよくわからない方や、手続きが複雑に感じる方も少なくありません。
本記事では、リファイナンスの基本から成功のコツまで、初心者にもわかりやすく解説します。
目次
リファイナンスとは？財務改善や新規投資のための資金調達手法
リファイナンスとは、既存のローン（借入金）を返済するため、別の金融機関から新たに融資を受ける資金調達の方法です。
単にローンを乗り換えるだけでなく、企業の財務改善や新規事業への投資といった、より戦略的な目的で活用されるのが特徴です。
現在の借入条件を見直し、より有利なローンに切り替えることで、キャッシュフローを改善し、経営の安定化や事業拡大を目指します。
リファイナンスの目的は大きく分けて3つ
リファイナンスの主な目的は、以下の3つに分類されます。
- 財務状況の改善
- 新規物件の仕入れや開発といった事業拡大
- より有利な条件のローンへの切り替え
目的①：財務状況の改善
高金利の借入から低金利のローンへ切り替え、月々の返済額や総返済額を削減します。
これにより資金繰りが安定し、手元資金に余裕が生まれます。
複数の借入を一本化することも、財務改善に有効です。
目的②：新規物件の仕入れや開発といった事業拡大
担保評価額の見直しや追加担保により、既存の借入額よりも大きな融資を受けられる場合があります。
その資金を新規事業や設備投資に活用し、企業の成長を加速させます。
目的③：より有利な条件のローンへの切り替え
金利だけでなく、返済期間や担保条件など、より有利な条件のローンへ切り替えることも目的の一つです。
例えば、短期借入金を長期ローンにリファイナンスすれば、月々の返済負担を大幅に軽減できます。
「借り換え」との違いは？
リファイナンスと「借り換え」は、どちらも既存のローンを新たなローンで返済する点は同じです。
主な違いは、その目的にあります。
借り換えは主に個人の住宅ローンなどで金利負担の軽減を目的とすることが多いのに対し、リファイナンスは法人などが財務改善や事業投資といった経営戦略的な目的で用いることが多い用語です。
| リファイナンス | 借り換え | |
| 主な利用者 | 法人・個人事業主 | 個人 |
| 主な目的 | 財務改善、事業投資、資金繰り改善 | 金利負担の軽減 |
| 対象ローン | 事業性ローン、不動産担保ローンなど | 住宅ローン、自動車ローンなど |
こんな時に活用できる！リファイナンスの具体的な利用シーン
リファイナンスは以下のようなシーンで活用できます。
- 【個人のケース】住宅ローンの見直しや複数の借入の一本化
- 【法人・事業者のケース】資金繰りの改善や事業投資
【個人のケース】住宅ローンの見直しや複数の借入の一本化
個人では、住宅ローンの見直しが代表的です。
低金利のローンに切り替えて返済額を削減できる可能性があります。
また、複数のローンを不動産担保ローンなどで一本化し、金利負担を軽くしつつ返済管理を楽にする活用法もあります。
【法人・事業者のケース】資金繰りの改善や事業投資
法人や事業者にとっては、リファイナンスは重要な経営戦略です。
例えば、短期で借りた高金利の運転資金を長期・低金利のローンに切り替えて資金繰りを改善したり、所有不動産の価値上昇分を活用して事業投資の資金を調達したりします。
リファイナンスと混同しやすい用語との違い
リファイナンスには、いくつか混同しやすい金融用語があります。
特に「リスケ」と「プロジェクト融資」との違いは正しく理解しておきましょう。
リスケ（リスケジュール）との違い
リスケとは、業績悪化などで返済が困難になった際に、既存の金融機関に返済条件の変更を交渉することです。
新たな融資を受けるリファイナンスとは異なり、現在の契約範囲内で条件を見直す手続きです。
一般的に、リスケを行うと信用情報に影響し、その後の新規融資が難しくなるリスクがあります。
プロジェクト融資との違い
プロジェクト融資は、特定の事業（プロジェクト）の将来性を担保に行われる融資です。
企業の信用力ではなく、そのプロジェクトが生み出す収益を返済原資とする点が特徴です。
リファイナンスが企業全体の借入を見直すのに対し、プロジェクトファイナンスは特定の事業に限定した資金調達方法です。
リファイナンスを活用する4つのメリット
リファイナンスを戦略的に活用することで、以下のようなメリットが生まれます。
- 月々の返済額や総返済額を軽減できる
- 資金繰りを改善し黒字倒産を回避できる
- 複数の借入を一本化して管理を楽にできる
- 信用情報に傷がつきにくい
メリット①：月々の返済額や総返済額を軽減できる
最大のメリットは、より金利の低いローンに切り替えることで、返済負担を直接的に軽減できる点です。
また、返済期間を延ばして月々の返済額を抑え、手元資金に余裕を持たせることも可能です。
メリット②：資金繰りを改善し黒字倒産を回避できる
月々の返済額が減ればキャッシュフローが改善し、資金繰りが安定します。
売上はあるのに返済で資金が尽きる「黒字倒産」のリスクを回避することにも繋がります。
メリット③：複数の借入を一本化して管理を楽にできる
複数の借入を一つにまとめる（おまとめローン）ことで、返済管理の手間が省け、経理業務を効率化できます。
取引金融機関を絞ることで、より強固な関係性を築ける可能性もあります。
メリット④：信用情報に傷がつきにくい
返済困難時に行うリスケとは異なり、リファイナンスはより良い条件を求めて行う前向きな財務戦略です。
そのため、期日通りに返済を続けている限り、信用情報に傷がつくことはありません。
リファイナンスの3つのデメリット・注意点
メリットの多いリファイナンスですが、以下のように注意すべき点もあります。
- 手数料などの諸費用が発生する
- 審査があり、必ず利用できるわけではない
- 手間と時間がかかる
デメリット①：手数料などの諸費用が発生する
リファイナンスには、新たなローン契約に伴う諸費用が発生します。
主な費用は、事務手数料、保証料、印紙税、抵当権設定・抹消登記費用、繰上返済手数料などです。
これらの費用を考慮してもメリットがあるかを試算することが重要です。
デメリット②：審査があり、必ず利用できるわけではない
リファイナンスは新たな融資契約のため、必ず金融機関による審査が行われます。
以前より業績が悪化していたり、担保価値が下落していたりすると、審査に通らない可能性もあります。
税金の滞納など信用情報に問題がある場合、審査は特に厳しくなります。
デメリット③：手間と時間がかかる
書類の準備や金融機関との面談など、手続きには相応の手間と時間がかかります。
すぐに資金が必要な場合は、審査や手続きにかかる時間を考慮し、余裕を持ったスケジュールで進めることが大切です。
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リファイナンスを成功させるための具体的な手順
リファイナンスを成功させるための具体的な手順は、以下の通りです。
- 現状の課題分析とリファイナンスの目的を明確にする
- 事業計画書や返済計画書を作成する
- 必要書類を準備する
- 金融機関を選定し相談・申し込みを行う
- 審査・契約手続きを進める
- 既存ローンの完済と新規ローンの返済開始
Step1. 現状の課題分析とリファイナンスの目的を明確にする
まず自社の財務状況を把握し、「なぜリファイナンスが必要か」「何を目指すのか」を明確にします。
「月々の返済額を〇円減らしたい」など、具体的な目標を設定すると計画が立てやすくなります。
Step2. 事業計画書や返済計画書を作成する
金融機関は、融資した資金が確実に返済されるかを重視します。
リファイナンス後の明確な事業計画と、それに基づいた無理のない返済計画書を作成し、説得力のある説明ができるように準備しましょう。
Step3. 必要書類を準備する
金融機関の審査には、決算書や納税証明書、不動産の登記情報など様々な書類が必要です。
必要書類は金融機関によって異なるため、事前に確認し、漏れなく準備しておきましょう。
Step4. 金融機関を選定し相談・申し込みを行う
準備が整ったら、金融機関を選定します。
銀行やノンバンクなど、金融機関にはそれぞれ特徴があるため、金利や審査スピードなどを比較し、複数の選択肢を検討することが望ましいです。
Step5. 審査・契約手続きを進める
申し込み後、金融機関による審査が行われます。
審査では、事業の将来性や担保不動産の価値などが総合的に評価されます。
承認されれば、融資条件を確認し、融資契約や抵当権設定契約などの手続きを進めます。
Step6. 既存ローンの完済と新規ローンの返済開始
新たな融資が実行されたら、その資金で既存のローンを一括返済します。
その後、新たな契約内容に基づき、新規ローンの返済がスタートします。
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リファイナンスで失敗しないための4つのポイント
リファイナンスで失敗しないためのポイントは、主に以下の4点です。
- 目先の金利だけでなく諸費用を含めた総コストで判断する
- リファイナンス後の明確な目的と返済計画を持つ
- 金利動向や自社の財務状況から最適なタイミングを見極める
- 複数の金融機関を比較し、専門家の意見も参考にする
ポイント①：目先の金利だけでなく諸費用を含めた総コストで判断する
金利の低さだけで選ぶと、手数料が高くついて損をする可能性があります。
融資事務手数料や保証料などを含めた総返済額で比較し、最もコストメリットがあるプランを選びましょう。
ポイント②：リファイナンス後の明確な目的と返済計画を持つ
「資金繰りを改善する」「新規投資で売上を伸ばす」といった明確な目的を持つことが重要です。
目的がはっきりしていれば、最適なプランを選びやすく、金融機関への説得力も増します。
ポイント③：金利動向や自社の財務状況から最適なタイミングを見極める
市場金利が低い時期や、自社の業績が良い時期は、有利な条件を引き出しやすいチャンスです。
市場と自社の両方の状況を見ながら、最も効果的なタイミングを見極めましょう。
ポイント④：複数の金融機関を比較し、専門家の意見も参考にする
金融機関によって審査基準や融資条件は大きく異なります。
最初から一社に絞らず、複数の選択肢を比較検討することが、より良い条件に繋がります。 税理士などの専門家の意見を聞くことも有効です。
【不動産事業者様向け】リファイナンス成功の鍵は「不動産担保ローン」の活用
特に、不動産の仕入れや開発を手掛ける事業者にとって、リファイナンスは極めて重要な戦略です。
その成功の鍵は「不動産担保ローン」の活用にあります。
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不動産担保ローンが事業者のリファイナンスに強い3つの理由
不動産担保ローンが事業者のリファイナンスに適している主な理由は以下の3点です。
- 不動産の価値を評価するため、企業の信用情報だけに頼らない審査が可能
- 高額な融資を実現しやすく、大規模な資金調達にも対応
- 長期・低金利での借入により、月々の返済負担を軽減できる可能性がある
理由①：不動産の価値を評価するため、企業の信用情報だけに頼らない審査が可能
不動産担保ローンは、決算内容だけでなく担保となる不動産の価値を重視して審査します。
そのため、一時的に赤字決算でも、価値の高い不動産を所有していれば融資を受けられる可能性があります。
理由②：高額な融資を実現しやすく、大規模な資金調達にも対応
確かな担保があるため、無担保ローンに比べて高額な融資を受けやすいのが特徴です。
物件の仕入れ資金や大規模な開発プロジェクトなど、多額の資金が必要な事業ニーズに対応できます。
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理由③：長期・低金利での借入により、月々の返済負担を軽減できる可能性がある
一般的に、不動産担保ローンは無担保ローンより金利が低く、返済期間も長く設定できます。
これにより月々の返済負担を抑え、安定した事業運営に繋がります。
不動産担保ローンでリファイナンスする際の注意点
メリットの大きい不動産担保ローンですが、利用には以下のようなリスクも伴います。
- 万が一の場合に、事業の基盤である不動産を失うリスクがある
- 不動産の評価額や種類によっては希望の条件に満たない可能性がある
注意点①：万が一の場合に、事業の基盤である不動産を失うリスクがある
最大の注意点は、返済が滞ると、担保として提供した不動産を失うリスクがあることです。
事業所や収益物件を失えば、経営基盤が揺らぎかねません。
無理のない返済計画を立てることが絶対条件です。
注意点②：不動産の評価額や種類によっては希望の条件に満たない可能性がある
融資額や金利は、担保不動産の評価額に大きく左右されます。
不動産の状況や、共有持分・借地権といった権利関係によっては、希望する融資額に届かないケースもあります。
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自社に合ったリファイナンス先の金融機関を選ぶ9つのポイント
自社に合ったリファイナンス先の金融機関を選ぶポイントは、主に以下の9つです。
- 金利
- 融資額
- 返済期間
- 審査のスピードや柔軟性
- 手数料などの諸費用
- 資金の使途
- 対象となる不動産の条件
- 保証人・担保の要否
- 年齢などの申込条件
ポイント①：金利
総返済額に直結する最も重要な要素です。
表面的な金利だけでなく、保証料を含めた実質的な年率で比較しましょう。
ポイント②：融資額
自社が必要とする資金を調達できるか、融資額の上限を確認します。
高額融資に対応している金融機関を選ぶことも重要です。
ポイント③：返済期間
月々の返済額に大きく影響します。
自社のキャッシュフロー計画に合わせて、最適な返済期間を選べるかがポイントです。
ポイント④：審査のスピードや柔軟性
急な資金ニーズには、審査や融資実行までのスピードが重要です。
また、決算状況などに対し柔軟な審査を行ってくれる金融機関かも見極めましょう。
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ポイント⑤：手数料などの諸費用
融資事務手数料や保証料など、金利以外に発生する費用を必ず確認し、総コストで判断しましょう。
ポイント⑥：資金の使途
調達した資金の使い道に制限があるかどうかも重要です。
事業資金として幅広く使える、資金使途が柔軟なローンを選びましょう。
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ポイント⑦：対象となる不動産の条件
担保にできる不動産の種類や条件を確認しましょう。
共有持分や再建築不可物件など、銀行では難しい不動産に対応しているかが選択の鍵です。
ポイント⑧：保証人・担保の要否
原則保証人不要のローンもあれば、代表者の連帯保証が必須の場合もあります。
契約前に必ず確認しましょう。
ポイント⑨：年齢などの申込条件
個人事業主の場合、申込時の年齢制限などを確認します。
法人でも業歴が問われる場合があるため、自社が申込条件を満たすかチェックしましょう。
リファイナンスのご相談は大手町フィナンシャルへ
リファイナンスは複雑で、専門知識が求められる場面も少なくありません。
どの金融機関に相談すべきか分からない、といったお悩みをお持ちなら、ぜひ一度、大手町フィナンシャルにご相談ください。
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リファイナンスに関してよくある質問
リファイナンスに関してよくある質問と、その回答をご紹介します。
Q1. 赤字決算が続いていてもリファイナンスは可能ですか？
A. 不動産の価値によっては可能です。
決算内容だけでなく、担保となる不動産の資産価値を総合的に評価する金融機関であれば、リファイナンスできる可能性は十分にあります。
まずは諦めずにご相談ください。
Q2. 審査ではどのような点を見られますか？
A. 財務状況、事業の将来性、担保価値などが総合的に評価されます。
審査では主に「返済能力」と「事業の継続性」が重視されます。
不動産担保ローンの場合は、これらに加え「担保不動産の価値」が非常に重要な評価項目となります。
Q3. 相談だけでも費用はかかりますか？
A. 一般的に、相談や見積もりの段階で費用は発生しません。
多くの金融機関では、正式な契約に至るまでの相談や審査は無料です。 大
手町フィナンシャルでもご相談・お見積りは無料で承っております。
Q4. 家族や従業員に知られずに手続きを進めることはできますか？
A. 金融機関によっては可能です。
プライバシー保護に配慮し、内密に手続きを進められる金融機関もあります。
連絡方法などを指定できる場合もあるため、申し込みの際に相談してみましょう。
Q5. 複数の不動産をまとめて担保に設定できますか？（共同担保）
A. 可能です。
複数の不動産をまとめて担保（共同担保）とすることで、希望する融資額に届く可能性があります。
不動産を複数所有している場合は有効な戦略の一つです。
Q6. 短期で借り入れたブリッジローンからのリファイナンスも可能ですか？
A. 可能です。
不動産の売却代金が入るまでの「つなぎ資金」として利用したブリッジローンを、長期の不動産担保ローンにリファイナンスするケースは多くあります。
