複数の借入による返済管理の複雑さや、金利負担の大きさに悩んでいませんか？
その解決策として「おまとめローン」があります。
特に、不動産を担保にすることで、より有利な条件で借入を一本化できる可能性があります。
この記事では、不動産担保のおまとめローンの仕組み、メリット・デメリット、審査のポイントを解説します。
返済負担を軽くしたい方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
不動産担保のおまとめローンとは？
不動産担保のおまとめローンについて、基本的な仕組みや無担保ローンとの違い、金融機関ごとの特徴を解説します。
おまとめローンの基本的な仕組み
おまとめローンとは、複数の金融機関からの借入を、新たな一つのローンにまとめる（一本化する）商品です。
借入先が一つになるため返済管理が楽になり、現在よりも低い金利のローンに借り換えられれば、毎月の返済額や総返済額の軽減が期待できます。
一般的なおまとめローン（無担保）との違い
おまとめローンには、担保が不要な「無担保ローン」と、不動産を担保にする「不動産担保ローン」があります。
両者の主な違いは以下の通りです。
| 不動産担保ローン | 無担保ローン | |
| 担保 | 必要 （土地・建物など） | 不要 |
| 金利 | 低い傾向 | 高い傾向 |
| 借入可能額 | 大きい傾向 | 小さい傾向 |
| 返済期間 | 長い傾向 | 短い傾向 |
| 審査 | 時間がかかる | 早い傾向 |
| 手数料 | 事務手数料、登記費用など | 比較的少ない |
不動産を担保にすることで金融機関のリスクが減るため、借り手は低金利・高額融資・長期返済といった有利な条件で借りやすくなります。
銀行とノンバンク（ローン専門会社）の違い
不動産担保のおまとめローンは、主に銀行とノンバンク（ローン専門会社）が扱っています。
- 銀行：
金利は低い傾向ですが、申込者の年収や信用情報を厳しく見るため、審査は厳しいです。
- ノンバンク（ローン専門会社）：
銀行より金利はやや高めな場合がありますが、独自の基準で柔軟な審査が期待できます。
銀行では評価されにくい不動産を担保にできたり、審査スピードが速かったりするのが特徴です。
不動産担保でおまとめローンを利用するメリット
不動産担保でおまとめローンを利用するメリットは、主に以下の5つです。
- 金利が低くなりやすい
- 毎月の返済額や総返済額を軽減できる
- 複数の借入を一本化でき管理が楽になる
- 返済期間を長く設定できる可能性がある
- 借入可能額が増額される傾向がある
メリット①：金利が低くなりやすい
最大のメリットは、無担保ローンに比べて金利が低くなりやすいことです。
金融機関は、万が一返済が滞っても担保不動産を売却して資金を回収できるため、低い金利を設定できます。
メリット②：毎月の返済額や総返済額を軽減できる
金利が低くなることで、毎月の返済額や利息を含めた総返済額を減らせる可能性があります。
特に高金利の借入が多いほど、借り換えによる負担軽減効果は大きくなります。
メリット③：複数の借入を一本化でき管理が楽になる
複数の返済日や返済額の管理は非常に煩雑です。
おまとめローンで借入を一本化すれば、返済先が一つになり、毎月1回の返済で済むようになります。
返済管理の手間と精神的な負担が大きく軽減されます。
メリット④：返済期間を長く設定できる可能性がある
不動産担保ローンは、返済期間を長く設定できる傾向にあります。
返済期間を延ばせば毎月の返済額を抑えられるため、無理のない返済計画を立てやすくなります。
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メリット⑤：借入可能額が増額される傾向がある
無担保ローンは年収の3分の1までしか借りられない「総量規制」の対象です。
一方、不動産担保ローンは総量規制の対象外のため、不動産の評価額に応じて高額な融資を受けられます。
不動産担保でおまとめローンを利用するデメリット
不動産担保でおまとめローンを利用するデメリットとしては、以下のものがあります。
- 担保不動産を失うリスクがある
- 返済期間が長引き、総返済額が増えるケースもあり得る
- 手数料などの諸費用が発生する
- 審査に時間がかかり、手続きが複雑
- 原則として追加の借入はできない
契約前に必ず理解しておきましょう。
デメリット①：担保不動産を失うリスクがある
これが最大のデメリットです。
ローンの返済が長期間滞ると、金融機関は担保不動産を競売にかけ、売却代金を返済に充てます。
その結果、自宅や大切な土地などを失ってしまうリスクがあります。
デメリット②：返済期間が長引き総返済額が増えるケースもあり得る
毎月の返済額を抑えるために返済期間を長くすると、その分利息を支払う期間も長くなります。
結果として、借り換え前より利息を含めた総返済額が増えてしまうケースもあるため注意が必要です。
デメリット③：手数料などの諸費用が発生する
不動産担保ローンでは、借入金とは別に以下の諸費用がかかります。
- 事務手数料
- 保証料
- 印紙税
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
これらの費用は数十万円単位になることもあるため、事前に総額を確認しましょう。
デメリット④：審査に時間がかかり、手続きが複雑
不動産担保ローンは、担保不動産の調査や評価が必要なため、審査に時間がかかります。
申し込みから融資実行まで数週間から1ヶ月以上かかることもあり、急いでいる場合には不向きです。
デメリット⑤：原則として追加の借入はできない
おまとめローンは完済を目的とした商品のため、カードローンのように限度額の範囲で自由に追加借入をすることは原則できません。
おまとめ後に資金が必要になった場合は、別のローンを検討する必要があります。
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不動産担保のおまとめローンはどんな人におすすめ？
不動産担保のおまとめローンは、特に以下のような方におすすめできます。
- 複数の高金利な借入がある人
- 毎月の返済負担を軽くしたい人
- 返済管理の手間を省きたい人
おすすめの人①：複数の高金利な借入がある人
消費者金融やキャッシングなど、金利が年率15.0%を超えるような借入が複数ある方は、金利軽減効果を最も受けやすいでしょう。
おすすめの人②：毎月の返済負担を軽くしたい人
月々の返済額を抑え、家計に余裕を持たせたい方におすすめです。
生活に余裕が生まれ、精神的な安心感にもつながります。
おすすめの人③：返済管理の手間を省きたい人
複数の返済管理をシンプルにし、計画的に返済を進めたい方に最適です。
申込む前に確認すべき重要チェックポイント
不動産担保のおまとめローンを申し込む際は、以下の5つのポイントを必ずご自身で確認しましょう。
- 担保にしたい不動産の名義人は誰か
- 不動産の評価額はいくらか
- 現在の借入状況と契約内容
- 自身の個人信用情報に問題はないか
- おまとめ後の返済計画は現実的か
チェックポイント①：担保にしたい不動産の名義は誰か
担保にする不動産の名義人を確認してください。
他人名義や共有名義の場合、すべての名義人の同意が必須です。
事前に相談し、了承を得ておきましょう。
チェックポイント②：不動産の評価額はいくらか
おまとめしたい借入総額に対して、不動産の評価額が十分にあるかを確認しましょう。
融資額は不動産評価額の7割程度が上限の目安とされています。
チェックポイント③：現在の借入状況と契約内容
現在の借入先、残高、金利、毎月の返済額を正確に把握してください。
この情報がないと、おまとめによるメリットを正しく判断できません。
チェックポイント④：自身の個人信用情報に問題はないか
金融機関は審査で必ず個人信用情報（CICやJACCなど）を確認します。
過去の長期延滞や債務整理などの記録（金融事故）があると、審査通過は非常に困難です。
チェックポイント⑤：おまとめ後の返済計画は現実的か
おまとめ後の返済額が、自身の収入で長期にわたって無理なく返済し続けられるかを必ずシミュレーションしましょう。
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不動産担保のおまとめローンを利用する流れ
不動産担保のおまとめローンを利用する一般的な流れは、以下の通りです。
- 金融機関の選定と比較検討
- 相談と仮審査の申し込み
- 必要書類の準備と本審査
- 金銭消費貸借契約の手続き
- 融資実行と既存ローンの完済
Step1. 金融機関の選定と比較検討
複数の金融機関の金利、手数料、審査基準などを比較し、ご自身の状況に合った金融機関を選びます。
Step2. 相談と仮審査の申し込み
金融機関のウェブサイトなどから、相談や仮審査を申し込みます。
ここで融資可能かの大まかな判断がされます。
Step3. 必要書類の準備と本審査
仮審査通過後、本人確認書類や収入証明書類、不動産関連書類などを準備して本審査に申し込みます。
Step4. 契約手続き
本審査に通過したら、融資条件を確認してローン契約を結びます。
同時に、不動産への抵当権設定登記の手続きも行います。
SDtep5. 融資実行と既存ローンの完済
指定口座に融資金が振り込まれたら、その資金で既存の借入をすべて自分で完済します。
その後、新たな金融機関への返済が始まります。
審査に通らない…おまとめできない場合の対処法
万が一、不動壇担保ローンの審査に通らなかった場合の対処法は、以下の通りです。
- まずは審査に落ちた原因を考える
- 他の金融機関に相談してみる
- 債務整理も選択肢の一つとして検討する
対処法①：まずは審査に落ちた原因を考える
金融機関は審査落ちの理由を教えてくれません。
信用情報、不動産の評価、収入状況など、考えられる原因を自分で推測することが次の一歩につながります。
対処法②：他の金融機関に相談してみる
一度審査に落ちても、他の金融機関で通る可能性はあります。
特に銀行で断られた場合でも、ノンバンクなら独自の審査基準で対応してくれるかもしれません。
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対処法③：債務整理も選択肢の一つとして検討する
どの金融機関からも融資を断られ、返済が困難な場合は「債務整理」も選択肢のひとつとなります。
任意整理や個人再生、自己破産などの方法があり、弁護士や司法書士といった専門家への相談をおすすめします。
まとめ：不動産担保で借入を一本化し、計画的な返済を目指そう
不動産担保のおまとめローンは、金利を引き下げ、毎月の返済負担を軽減するための有効な手段です。
しかし、大切な不動産を失うリスクもあるため、メリットとデメリットを十分に理解し、無理のない返済計画を立てることが不可欠です。
もし、「銀行の審査に落ちてしまった」「年収や信用情報に不安がある」といった理由でローンの利用をためらっているなら、ぜひ一度、私たち大手町フィナンシャルにご相談ください。
大手町フィナンシャルは、お客様の信用情報だけでなく、担保不動産の価値を最大限に評価する独自の審査基準が強みです。
銀行や他社で融資を断られたお客様にも、多数の融資実績がございます。
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不動産担保のおまとめローンに関してよくある質問
不動産担保のおまとめローンに関してよくある質問と、その回答をご紹介します。
Q1. 家族名義の不動産でも担保にできますか？
A.不動産の名義人（所有者）の同意があれば可能です。
その場合、名義人には「物上保証人」として、担保提供に同意をしていただく必要があります。
ローン契約者が返済できなくなると担保を失うリスクがあるため、ご家族の十分な理解が不可欠です。
Q2. 住宅ローンが残っていても利用できますか？
A.利用できる可能性は十分にあります。
「不動産の評価額」から「住宅ローンの残高」を引いた価値（担保余力）があれば、第二順位の抵当権を設定して融資を受けられる場合があります。
ノンバンクでは、このようなケースに柔軟に対応していることが多いです。
Q3. 審査にはどれくらいの期間がかかりますか？
A.申し込みから融資実行まで、数週間から1ヶ月程度が目安です。
不動産の調査や登記手続きが必要なため、無担保ローンより時間がかかります。
一般的には2～4週間程度を見ておくと良いでしょう。
Q4. 借入の事実は周りに知られてしまいますか？
A.金融機関から情報が漏れることは基本的にありません。
ただし、不動産に抵当権を設定した事実は、法務局で誰でも取得できる登記簿に記載されます。
もっとも、一般の人が他人の登記簿をわざわざ見ることは稀なため、そこから知られる可能性は低いと言えます。
