借地権が設定された底地（貸宅地）は、流動性が低く、売却が難しい不動産です。一般的には担保価値が低いとみなされるため、不動産担保ローンの審査に通らないことも多いです。
しかし、底地を担保に融資が可能な不動産担保ローンもあります。この記事では、底地を活用した不動産担保ローンについて、仕組みや注意点を解説します。底地を売らずに資金調達したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
底地（貸宅地）とは
底地（貸宅地）とは、借地権や地上権が設定され、借地人に貸し出している土地のことを指します。土地の所有者は底地の名義人（地主）であり、借地人はその土地の上に建物を建てる権利を持つ人です。
借地人は底地を所有する地主に対して、地代を支払うのが一般的です。
借地権とは
借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てる権利のことです。
地上権と賃借権の2種類があります。
| 借地権 | 特徴 |
| 地上権 | ・借地人が建物を建てるために土地を使用する権利 ・土地の所有権から独立した権利であり、譲渡や相続が可能 |
| 賃借権 | ・借地人が建物を建てるために土地を使用する権利 ・地上権に比べて制限が多く、譲渡や相続には地主の承諾が必要 |
いずれも借地借家法が適用されるため、借地人の権利が保護されています。地上権と賃借権のどちらを選択するかは、地主と借地人の合意によって決定されますが、ほとんどの場合、賃借権が設定されています。
底地（貸宅地）の売却は難しい
底地（貸宅地）は、土地の所有者である地主と土地使用者である借地人が異なるという特殊性があり、通常の土地よりも制限が多くなります。
土地を借りている借地人がいる以上、所有者だからといって地主が自由に土地を活用することはできません。借地人との合意がなければ地代の値上げを行うこともできないため、購入者にとってはメリットが少なく、買い手が現れにくいのが現状です。
底地（貸宅地）の担保評価額はどうなる？
底地（貸宅地）の担保評価額は、以下の計算式で算出されます。
底地（貸宅地）の評価額 = 自用地評価額 ×（100％－借地権割合）×担保掛目
例えば、自用地の評価額が1億円で、借地権割合が60％であれば、底地の評価額は4,000万円となります。底地の評価額に金融機関やローン会社が独自で設定する担保掛目（60％～80％）を掛け合わせたものが、担保評価額です。
担保掛目が70％の場合、底地の担保評価額は2,800万円が目安となります。
ただし、売却が難しい底地（貸宅地）は、その流動性の低さから、事実上担保価値がないとみなす金融機関も少なくありません。
底地（貸宅地）を担保に借り入れはできる？
底地（貸宅地）を担保に借り入れをすることは、非常に難しいと言われています。
底地は、すでに借地人が建物を持って住んでいる土地のことです。この借地人は「借地権」という権利によって保護されていて、地主が勝手に追い出したり、契約更新を拒否することはできません。借地人が重大な違反をしない限り、その権利は守られます。
このような制限があることから、底地は市場での需要が少なく、買い手が見つかりにくいのです。そのため、金融機関はその土地を売ったときに得られる価格、つまり「担保価値」をほとんど認めていません。結果として、底地を担保にして借り入れすることは難しいとされています。
しかし、不動産担保ローンを扱うノンバンクのなかには、底地（貸宅地）ローンを専門とする会社もあります。
例えば、大手町フィナンシャルでは、借地権・底地（貸宅地）ローンを提供しており、多数の融資実績があります。借地人の同意を得ることなく、借り入れが可能です。
借地人との間にトラブルが発生していたり、測量図がなく借地面積が分からないという場合も、底地権に詳しい専門スタッフが、そのままの状態でご融資できるようサポートしますので、安心してご利用ください。
底地（貸宅地）を担保にするときの注意点
底地（貸宅地）を担保にする際の注意点としては、通常の土地と比べて、借入可能額が低くなることです。
底地は通常の土地（更地）よりも評価額が低いため、希望する金額の借り入れが難しい可能性があります。
また、底地の担保価値を認めるローン会社は非常に少なく、底地ローンを提供している場合も、審査には時間がかかるのが一般的です。
底地を担保にした借り入れを希望する場合は、底地ローンの融資実績が豊富で、底地を適正に評価できるノウハウがあるローン会社を探して、相談してみることをおすすめします。
底地（貸宅地）を担保に資金調達はできる！
流動性が低い底地（貸宅地）は、更地に比べて担保価値が低いとみなされるケースがほとんどです。
申込みをする金融機関によっては、不動産担保ローンの利用を断られることも珍しくありません。
しかし、底地ローンを専門的に扱うローン会社であれば、その価値を正確に評価し、融資できる場合があります。
例えば、大手町フィナンシャルでは以下のようなケースでも底地を担保に不動産担保ローンをご利用いただけます。
- 借地権が設定されている底地
- 共有名義の底地
- 銀行では融資を断られた底地
大手町フィナンシャルは、借地権・底地（貸宅地）ローンの融資実績が豊富な不動産担保ローン専門会社です。底地を売らずに資金調達ができ、借地人に知られることもありません。全国の不動産に対応しているため、地域を限定せずにご融資が可能です。
底地を担保にした借り入れをご希望の方は、ぜひ大手町フィナンシャルにご相談ください。
