借地権とは
借地権とは、建物の所有を目的に、土地を借りる権利のことです。
土地を借りて建物を所有する人を、「借地人」「借地権者」といい、土地を貸している人を「地主」「借地権設定者」といいます。
土地を借りる対価として、借地人（土地を借りる人）は、土地の所有者である地主に対し、地代を支払います。
また、借地権は、「地上権」と「貸借権」という２つの権利に分けられます。
地上権は、第三者の所有している土地を使用できる物権的な権利で、地主の承諾がなくても譲渡・転貸や担保設定が可能です。
一方、賃借権は債権的な権利で、地上権と同じように第三者が有している土地を使用できるが、建替えや建物の売却に地主の承諾が必要になります。
| 項目 | 地上権 | 賃借権 |
| 権利の種類 | 物権 | 債権 |
| 定義 | 他人の土地に建物などを所有し、使用・収益する権利 | 他人の土地を借りて使用・収益する権利 |
| 土地との関係 | 土地を直接支配 | 土地を間接的に支配 |
| 存続期間 | 最短30年、原則自由に設定可能 | 普通借地権は30年以上、定期借地権は10～50年 |
| 地代の有無 | 法律上は義務なし、契約で定める場合あり | 賃貸借契約に基づき支払義務あり |
| 地主の承諾 | 転貸、譲渡に不要 | 転貸、譲渡に必要 |
| 登記の有無 | 登記が必要 | 登記は不要 |
| 権利の強さ | 賃借権より強い | 地上権より弱い |
上記の通り、地上権は地主にとって不利になる点が多く、現状の借地権はほとんどが賃借権となっているケースが一般的です。
借地権の特徴
先述したように借地権は土地を借りる権利ですが、土地を借りていればどんな場合でも借地権が成立するわけではありません。
借地権が成立するためには、借地人は建物の所有目的で、地主に対し地代を払い土地を借りなければいけません。
例えば、駐車場や資材置き場にするために土地を借りる場合、あるいは他人の土地に建物を建てながら無償で借りている使用貸借の場合、借地権は成立しません。
また、土地の所有権は地主にあり、地主の許可なく借地権を売却することはできません。建物を増改築する場合も、地主の承諾が必要です。
このように借地権は、自由に使用できる一般の所有権に比べて、土地や建物に対して制限される事が特徴です。
借地権の種類
現在、存在している借地権は以下の種類に分かれ、それぞれ定義や存続期間が違います。
普通借地権（旧法借地権、新法借地権）
まず、普通借地権は「旧法借地権（旧借地法）」と「新法借地権（借地借家法）」の2種類に分かれます。
旧法借地権（旧借地法）とは
旧借地法は大正10年に制定された法律で平成4年（1992年）7月31日以前より土地を借りていれば旧借地法が適用されます。借地契約期間は建物の種類によって定められています。
鉄筋コンクリート造（RC造）など堅固な建物の場合：借地契約期間は原則として60年となり、更新後の期間は原則として30年になります。 木造など非堅固な建物の場合：借地契約期間は原則として30年となり、更新後の期間は原則として20年になります。
借地契約期間は借地人と地主の双方の合意があれば、上記の年数より長い期間を定めることもできます。 旧借地法は、更新を前提とした契約になるため、地主は借地権の更新を拒否できません。その為、基本的に更新をおこなえば土地を使用する権利は半永久的に存続します。地主からしてみれば、土地を貸すと、取り戻すのが困難な制度とも言えます。
また、契約途中で相続が起きた場合であっても、原契約が旧借地法適用なら相続後も旧借地法が適用され続けます。そのため、現在でも旧借地法適用で借地権を利用している借地人は多いです。
新法借地権（借地借家法）とは
新法借地権は、1992年（平成4年）平成4年8月1日から制定された法律で、それ以降に借りた場合は借地借家法が適用されます。
借地契約期間は建物の種類にかかわらず原則として30年となり、最初の更新は20年、2回目以降の更新後は10年になるのが原則です。基本的に更新はおこなわず、期間内の利用を基準とした契約になりますが、借地人と地主の合意があれば更新も可能で、借地契約期間も双方の合意により上記の年数より、長い期間を定めることもできます。
地主は借地権の更新を拒否できますが、正当な事由がなければ拒否することができないとされています。
正当事由の判断は、基本的にはまず「借地人が土地の使用を必要とする事情」と「地主が土地の使用を必要とする事情」を比較して、相対的に必要性が高いのはどちらかを判断するという方法によります。
| 項目 | 旧法借地権 | 新法借地権（借地借家法） |
| 適用時期 | 平成4年7月以前に契約を結んだ借地権 | 平成4年8月以降に契約を結んだ借地権 |
| 存続期間 | 堅固な建物：30年以上非堅固な建物：20年以上 | 一律30年以上 |
| 更新 | 特段の事由がなければ、原則更新が可能 | 更新はできるが、更新期間が短縮される場合がある（初回更新：20年以上、2回目以降：10年以上） |
| 定期借地権 | 存在しない | 期間満了で返還する定期借地権が新設された |
| その他 | 地主の権利が比較的弱い | 地主の権利が比較的強くなった |
定期借地権（一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権）
次に、定期借地権は「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類に分かれます。
一般定期借地権とは
一般定期借地権とは、50年以上の借地契約期間を定めた借地権です。
基本的に契約の更新はなく、契約期間満了後に土地を更地にして地主に返還しなければなりません。地主に対して建物の買取りを請求することはできません。
土地利用目的の制限がないため、事業用や居住用など幅広い用途で使用できます。契約は公正証書でおこなう必要があります。
建物譲渡特約付借地権とは
建物譲渡特約付借地権とは、借地契約後30年以上経過した時点で、借地上の建物を土地の持ち主に買い取ってもらえるという借地権です。
土地利用目的の制限はなく、地主が建物を買い受ける事により借地権が消滅します。
建物がアパートやマンションの場合は、借地期間終了後、地主が借地人から建物を買い取り、家主として賃貸経営を継続していくかたちが想定できます。 契約は口頭でも成立可能ですが、契約書を作成することが望ましいでしょう。
事業用定期借地権とは
事業用定期借地権とは、10年以上50年未満の借地契約期間を定めた借地権です。
居住用ではなく事業の為に土地を借りることを目的しているので居住用には使用できません。一般定期借地権と同様に契約期間満了後に土地を更地にして地主に返還しなければなりません。
契約は公正証書でおこなう必要があります。
【定期借地権の種類と比較】
| 項目 | 一般定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | 事業用定期借地権 |
| 存続期間 | 50年以上 | 30年以上（上限なし） | 10年以上50年未満 |
| 更新 | 不可 | 不可 | 不可 |
| 建物譲渡 | 不可（更地返還） | 可能 | 可能（更地返還） |
| 利用目的 | 制限なし | 制限なし | 事業用 |
| 契約の形式 | 公正証書など | 制限なし | 公正証書のみ |
法定更新（自動更新）とは
法定更新（自動更新）とは、普通借地権は更新の合意がないまま借地契約期間が満了しても、借地人がそのまま土地の使用を継続し、土地上に建物がある場合は、従前の契約と同一条件で借地契約が更新された扱いになるという更新方法のことです。
建物が存在しなければ法定更新は適用されず借地契約は終了します。
地主として更新を避けたい場合は、正当事由があれば更新拒絶をする事ができますが、正当事由はそう容易には認められないので実際には、更新される事が一般的です。
借地権のメリット
借地権の主なメリットは以下の3つです。
- 所有権の物件よりも購入費用が抑えられる
- 土地の税金を払わなくてもよい
- 借地人の権利が強く保護されている
それぞれについて、解説します。
所有権の物件よりも購入費用が抑えられる
借地権付きの物件の最大のメリットは、所有権の物件よりも購入費用が抑えられる点です。
理由としては、土地を購入する必要がないためです。また、借地権は売却や増改築の際に地主に承諾を得る必要があり、所有権と比較して建物の活用に制限があることから、やや安価な価格で購入することができます。
土地分の税金を払わなくてもよい
借地権はあくまで土地を使用する権利であり、土地の所有権はありません。
そのため、固定資産税や都市計画税の支払い義務は、土地の持ち主である地主にあるので、借地人は土地に対しての税金を負担する必要がありません。
建物に対しての税金はかかるので、その点は注意しましょう。
借地人の権利が強く保護されている
借地人は、借地借家法で手厚く保護され、ほぼ半永久的に土地を借りる権利を得ます。
先述したように土地の貸主である地主は、正当事由がなければ借地人に対し借地契約更新の拒否や、立退きの要求はできません。
借地権のデメリット
借地権のデメリットは、以下の通りです。
- 永続的に地代を支払う必要がある
- 借地権付き建物の売却や増改築には地主の承諾が必要
- 銀行融資の審査が厳しい
永続的に地代を支払う必要がある
借地権のある土地を利用するには、毎月地代を地主に納めなければなりません。地代の価格は様々ですし、借りている間一定額とは限りません。土地周辺の価値が上がれば、当然地主より地代の値上げを要求されることもあります。
借地権付き建物の売却や増改築には地主の承諾が必要
借地権付き建物を売却、建替、増改築する場合、地主の承諾が必要になります。
また、承諾に加えて、売却する時は「譲渡承諾料」、建替えをする時は「建替承諾料」を地主に支払う必要があります。
譲渡承諾料の額は、法律上定められているものではありませんが、東京近郊では【土地価格×借地権割合×10%=譲渡承諾料】が目安になります。
地主の承諾が得られない場合は、裁判所に対して借地非訟手続の申立てを行い、地主に代わって裁判所に許可をもらうことになります。
銀行融資の審査が厳しい
地主から土地を借りて建物を建てるため、所有権の不動産と比べると担保評価が低くなる傾向があります。
また、通常金融機関は地主の「融資承諾書」を求めるので、承諾が得られない場合は融資を受けることは難しくなります。
借地権の相続
借地権は一般的な遺産と同じように相続の対象になります。被相続人が亡くなり、借地権を相続により取得する場合は、譲渡承諾料や地主の承諾も不要ですし、新たに借地契約を結ぶ必要もありません。
被相続人と地主との契約内容をそのまま引き継ぐことが可能です。
ただし、遺言書で相続人以外の方が借地権を相続する場合は、地主の承諾が必要となり、譲渡承諾料も請求される可能性が高いため、注意が必要です。
いずれにしても、借地権の相続が発生したら、地主とは地代の支払いや借地権の更新等、今後もやり取りが続きますし、地主とはできる限り良好な関係を築くことが大切なので、相続手続きに関する情報は早めに連絡する方が望ましいと言えます。
借地権のまとめ
このように借地権と所有権では土地を使用することができるという点では共通していますが、それが自分の土地か、借りている土地かという点で売却や増改築の際に、大きな違いがあります。
大手町フィナンシャルでは、借地権に精通したスタッフが在籍しています。
相続した借地権の活用に困っている方や借地権を担保に、お金を借りたい方はぜひご相談ください。
