借地権を担保にお金を借りるのは一般的に難しいとされていますが、一部の金融機関やローン会社では可能なケースもあります。
この記事では、借地権を担保にお金を借りることは可能なのか、地主への承諾や返済期間などの注意点について解説します。
借地権を担保にするとは
「借地権を担保にする」とは、厳密に言うと「借地権付き建物を担保にする」ということになります。担保にする際、債権者は建物に抵当権を設定します。
ここでは、借地権と抵当権について解説します。
借地権とは
借地権とは、他人の土地を借りて、その上に建物を建てる権利のことです。
借地権の契約期間中、借地人（土地を借りている人）は土地の所有者である地主に地代（賃借料）を支払い、自宅や事務所などの建物を建築します。
借地権の場合、建築した建物の所有者は借地人自身ですが、土地の所有権は地主にあります。
抵当権とは
抵当権とは、金融機関でお金を借りる際に、土地や建物を担保とする権利です。
抵当権は、土地または建物に設定することができます。
先述の通り、借地権の場合、土地は地主のものなので、土地に抵当権を設定する場合、地主の承諾が必要になります。
一方、建物は借地人のものなので、法律上は、地主の承諾なく借地権付き建物に抵当権を設定することが可能です。
借地権に抵当権は設定できない
ここまで借地権と抵当権について、解説しました。
よく勘違いされやすいポイントですが、借地権という権利自体に抵当権を設定することはできません。
一般的に借地権を担保にする、ということは、借地権付き建物を担保にすることを指します。
借地権付き建物には抵当権を設定できる
地主の土地である借地に抵当権を設定することは困難ですが、借地の上に建築した建物であれば抵当権の設定は可能です。
建物に抵当権を設定すれば、建物と一体として利用されている借地権にも効力が及びます。
つまり、借地権自体に抵当権を設定できなくても、借地上に建てられた建物を担保にすれば、お金を借りられる可能性があるということです。
ただし、万が一抵当権が実行され、担保物件が競売などにかけられた際、土地に対する借地権は建物と一緒に買い手（買受人）が引き継ぐことになります。
借地権は地主との土地賃貸借契約に基づいているため、新しい所有者がその契約条件をそのまま引き継げるかどうかは、地主の承諾や契約内容によって異なります。
そのため、借地権付き建物を担保にする場合も、地主との契約条件や権利関係をしっかりと確認することが重要です。
借地権付き建物を担保にするには地主の承諾が必要？
借地権付き建物を担保にするには地主の承諾が必要？
借地上の建物を担保にお金を借りる場合、法律上、地主の承諾は不要です。
借地権付き建物の所有者はお金を借りる借地人であり、担保に設定したからといって地主が不利益を被ることはないからです。
ただし、万が一返済が滞り、借地権付き建物を任意で売却して返済に充てることになった場合には、地主の許可が必要です。
そのため、一般的な金融機関やローン会社の場合、借地権付き建物を担保にする際は、事前に地主の承諾を求めるケースがほとんどと言って良いでしょう。
その承諾書には、「借地人が地代を滞納した場合、借地契約を解除する前に債権者である金融機関に連絡する。もし連絡がない場合は、損害賠償責任を負う。」旨の内容が含まれており、地主にとってはデメリットしかありません。
そのため、地主に融資承諾を得るのは、かなりハードルが高いと言えるでしょう。地主から「融資承諾書」を得られない場合、融資手続きは不可能になります。
地主の承諾が不要な場合も
借地権付き建物を担保にお金を借りたいけれど、「地主が承諾してくれない」「地主に知られたくない」という方もいるでしょう。
大手町フィナンシャルでは、融資手続きの際に地主の承諾や同意を得られない場合も、借地権付き建物を担保にご融資をさせていただきます。
お客様の情報は徹底的に厳守するため、地主に知られる事はありません。
また、お客様にご承諾をいただいたうえで、弁護士や専門スタッフが直接地主とお話をさせていただくことも可能です。
借地契約の契約書がない場合や契約期間が切れている場合にも融資を行った実績がございます。
最短で翌日融資も可能なので、「契約更新のためにまとまった資金が必要」など、融資をお急ぎの方もご相談ください。
借地権を担保にお金を借りるときの注意点
借地権付き建物を担保にお金を借りる場合、いくつかの注意点があります。
返済期間は借地契約の残存期間
借地権を担保にして融資を受ける場合、返済期間は借地契約の残存期間に依存します。
原則として、借地契約の期間を超える返済期間を設定することはできないので注意しておきましょう。
借地契約の期間が残り10年という場合は、その範囲内で返済計画を立てる必要があります。
ただし、借地借家法に定められている普通借地権の存続期間は30年以上、定期借地権の存続期間は50年以上です。
借地契約を締結したばかりの場合は、通常の不動産担保ローンと同様に、余裕を持った返済期間を設定できる可能性が高いでしょう。
担保掛目は60～80％
不動産担保ローンの借入可能額は、担保となる不動産の評価額に担保掛目を掛け合わせて算出されます。
借地権を担保とする場合、一般的に担保掛目は60～80％程度と考えておきましょう。
例えば、借地上の建物の評価額が2,000万円の場合、借入可能額は1,200万円〜1,600万円が目安です。
担保掛目の割合は、金融機関やローン会社によって異なります。
借地権を担保にするなら不動産担保ローン専門会社に相談しよう
借地権を担保にお金を借りるなら、借地権に詳しい不動産担保ローン専門会社に相談することをおすすめします。
借地権や底地権を担保にした融資実績が豊富な会社であれば、法的な手続きや地主との交渉にも対応してもらえるため、スムーズにお金を借りられる可能性が高いと考えれれます。
大手町フィナンシャルの借地権・底地（貸宅地）ローンは、借地上に所有されている借地権付き建物を担保に融資を実行した実績が多数ございます。
借地権に関する豊富な知識を持つスタッフが在籍し、独自の審査基準でお客様への融資を最大限にサポートいたします。
借地権を担保とする融資については、ぜひ大手町フィナンシャルまでお気軽にご相談ください。
