借地権付き建物を購入する際、金融機関の審査が通らず住宅ローンを組めない場合があります。
この記事では、「借地権付き建物では住宅ローンを組めない」と言われる理由、借地権付き建物でもローン審査を突破するためのポイント・ローンを組めない時の代替手段などを解説したうえで、ローン審査が通りやすい金融機関についてもご紹介します。
目次
借地権ローンとは
借地権ローンとは、「借地権付き建物※1※2」を購入する際に組む住宅ローンのことです。
通常の住宅ローンの場合、土地と建物に抵当権※3を設定し、その両方を担保にすることが一般的です。
一方、借地権ローンの場合は、これから土地を所有するわけではなく、あくまでも「一定期間土地を借りて建物を建てる権利＝借地権」を取得するに過ぎないため、土地そのものに抵当権を設定することができません。
そのため、土地と建物の両方を担保にできる通常の住宅ローンに比べると、建物のみを担保にする借地権ローンは金融機関の審査が厳しい傾向にあります。
| 一般的な住宅ローン | 借地権ローン | |
|---|---|---|
| 土地の所有権 | 購入者に移転する | 地主が所有し続ける |
| 対象となる不動産 | 土地と建物 | 建物 |
| 担保となる対象 | 土地と建物 | 建物 |
| 住宅ローンの審査 | 比較的スムーズ | 審査が厳しく、融資額が少額になる場合がある |
※1 借地権・・・建物を建てる目的で、一定期間にわたって土地を借りる権利のこと。土地を借りる者（借地人）は、土地を貸してくれる地主に対して、土地の使用料である「地代」を支払うのが一般的。
※2 借地権付き建物・・・購入者は建物の所有権と借地権のみを取得し、土地の所有権は地主が保有し続ける形態の不動産のこと。
※3 抵当権・・・住宅ローンなどを組む際に、金融機関や保証会社が不動産に設定する権利のこと。もしも債務者が住宅ローンを支払えなくなった場合は、担保されている土地や建物といった不動産が差し押さえられ、競売にかけられる。このことを「抵当権の実行」と呼ぶ。
借地権につきましては、以下の記事でわかりやすく解説しておりますのであわせてご参照ください▼借地権とは？借地権の種類やメリット・デメリットをわかりやすく解説
「借地権付き建物では住宅ローンを組めない」と言われる理由
借地権付き建物は一般的な不動産と比べて、住宅ローンの審査に通りにくいイメージを持たれることがあります。
ここでは、「借地権付き建物では住宅ローンを組めない」と言われる理由として代表的な、以下の3つについて詳しく解説します。
- 担保価値が低いため
- 土地の抵当権設定には地主の許可が必要なため
- 借地権解除のリスクがあるため
担保価値が低いため
住宅ローンを組む際には、金融機関が不動産に抵当権を設定し、土地や建物を担保にします。
一般的な不動産では土地と建物の両方に抵当権を設定できますが、借地権付き建物の場合、抵当権を設定できるのは建物のみ※です。
そのため、借地権付き建物は一般的な不動産に比べて競売に出された際の不動産価値が低い（＝担保価値が低い）とみなされ、ローン審査の条件が厳しくなることがあります。
また、もしも住宅ローンの審査に通ったとしても、一般的な不動産に比べて融資金額が低くなる傾向にあります。
※借地権付き建物の場合、抵当権を設定できるのは建物のみと表現しましたが、実際には土地を借りる権利である「借地権」に対して抵当権を設定したことになります。借地権は建物に付随する権利であるため、建物に設定した抵当権の効力は借地権にも及ぶためです。ちなみに、借地権単体の担保価値の相場は、土地本来の価値の約6～7割程度と言われています。
土地の抵当権設定には地主の許可が必要なため
法律上、借地人は地主からの承諾がなくとも、借地権付き建物に抵当権を設定することが可能です。
しかし多くの金融機関は、地主から「融資承諾書（地主承諾書）」を取得できないと、住宅ローンを融資してくれません。
なぜかと言うと、抵当権を設定した建物であっても、抵当権を行使する前に地主が借地権を解除してしまえば、担保として利用できなくなってしまう恐れがあるからです。金融機関としてはそのような事態を避ける目的で、地主に対して「借地権の解除をしない」という約束をあらかじめ取り付けておきたいわけです。
そして、地主からその約束を取り付けるのが「融資承諾書」です。
前述の通り借地権は、地代の滞納や、建物の増改築といった借地人による契約違反行為があれば、地主の意思で解除することが可能です。
しかし、「融資承諾書」で借地権の解除をしない約束を地主と交わしておけば、例えば借地人が地代を滞納している場合であっても、金融機関が借地人の代わりに地代を支払うことで地主による借地権の解除を防ぎ、建物の担保設定状況を維持するなどの対策をとることが可能になります。
「融資承諾書」には、”借地人が地代を滞納した際は、借地権を解除する前に金融機関に連絡する”といった内容を含めることが一般的です。
ただし「融資承諾書」は、借地人のために印鑑証明書を用意する必要があるなど、地主にとってメリットのある契約ではありません。そのため地主によっては、書面を書くことを拒んだり、建物に対する抵当権の設定自体を嫌がったりする方もおり、このような場合はローン審査の通過がさらに難しくなります。
借地権解除のリスクがあるため
借地権は、「借地借家法」という借地人を保護するための法律で定められており、通常、地主から一方的に解除することはできません。
ただし、借地人が以下のような契約違反を犯した場合、地主は借地契約を解除できることがあります。
- 長期間にわたる地代の滞納
- 地主に無断で行う建物の増改築
借地権が解除されると、借地人は自身の負担で建物を解体したうえで土地を地主に返還する義務を負います。
金融機関としては、住宅ローンがまだ残っている状態で担保となっている建物を解体するのは、競売に出せる不動産がなくなってしまうため避けたいところです。
もしも建物を解体せざるを得ない場合、金融機関は借地人に
- 別の不動産に担保替えをしてもらう
- 住宅ローンの残りを一括で返済してもらう
などの対応を求めます。
しかし、借地人にとってはどちらもハードルが高く、実行するのは難しいケースがほとんどです。
このように、借地権付き建物の借地権が地主によって解除されると、住宅ローンの残額の回収が困難になるなどのトラブルに発展する可能性が高いことから、金融機関は借地権付き建物に対するローン審査を慎重に行う傾向にあります。
また、そもそも借地権付き建物を住宅ローンの対象外としている金融機関も多くあります。
借地権付き建物で住宅ローンが組めない場合はどうする？
「借地権付き建物では住宅ローンを組めない」と言われることがありますが、一定の条件を満たせば、借地権付き建物でも住宅ローンを組むことは可能です。
ただし、一般的な不動産に比べるとややハードルが高いことは事実なので、こちらでは、借地権付き建物で住宅ローンの審査を通過するためのポイントと、どうしても住宅ローンを組めないときに取れる代替手段を、以下の5つに絞ってご紹介します。
- 借地権付き建物の住宅ローンを取り扱う金融機関を利用する
- 地主と良好な関係を築き、協力を依頼する
- 頭金を準備し借入額を抑える
- 別の不動産を担保にして購入資金を準備する
- 借地権に詳しい弁護士や、不動産の専門家に相談する
借地権付き建物の住宅ローンを取り扱う金融機関を利用する
近年は、金利が安いネット銀行で住宅ローンを組む方が増えています。
しかし、借地権付き建物の場合は一般的な不動産に比べてリスク判断が難しく、借地権付き建物の住宅ローンには対応していないネット銀行がほとんどです。
そのため、借地権付き建物で住宅ローンを組むためには、ネット銀行以外にも視野を広げて金融機関を探す必要があります。
借地権付き建物で住宅ローンを組める金融機関は限られており、代表的なのは以下の3種類です。
- フラット35
- ノンバンク
- 銀行
詳しくは後章「借地権付き建物でも住宅ローンの審査が通りやすい金融機関」で解説します。
地主と良好な関係を築き、協力を依頼する
前述の通り、借地権付き建物で住宅ローンを組むにあたっては、金融機関から「融資承諾書」の提出を必ず求められます。
この承諾書を地主の同意なしに取得することはできない※ため、地主に快く記入してもらうためには、日ごろから良好な関係性を築いておく必要があります。
また、借地権付き建物は、土地の所有者が地主である以上、今後も長期にわたって付き合いが続くことになります。
そのため、住宅ローンを組む前から、地主に対して感謝の気持ちを伝えたり、定期的な挨拶をしたりするなど、礼儀正しい態度と誠実な態度を心がけておくと良いでしょう。将来、借地契約の更新などで、地主の協力が必要となる場面が訪れる可能性が高いからです。
その際も、これまでに築いてきた地主との良好な関係性が、スムーズな交渉に繋がるはずです。
※地主の中には「融資承諾書」の交付と引き換えに、金銭対価を求める者も多くいます。
逆に言うと、いくばかの対価を払って「融資承諾書」を地主から交付してもらえるのであれば、それも良しでしょう。
頭金を準備し借入額を抑える
頭金を多く準備し、住宅ローンの借入金額を抑えることで金融機関にとってのリスクが軽減され、住宅ローンの審査が通りやすくなります。
また、頭金を多く準備することは債務者の資金力のアピールになり、金融機関からの信頼性を高めることもできます。
なお、すでに他のローンを抱えている場合は、住宅ローンの審査に影響が出る可能性があります。複数のローン※を抱えていると、返済能力に不安を感じられ、審査が通りにくくなるケースも少なくありません。
より確実にローン審査を通過したい場合は、他の借入金を減らすなど、返済能力を証明できるように準備を進めましょう。
※住宅ローンは、原則として利用者本人が居住するために設けられていますので、原則として1世帯につき1住宅のみとなっています。
別の不動産を担保にして購入資金を準備する
他に不動産を所有している場合は、「不動産担保ローン」の利用を検討してみるのも一つの手段です。
不動産担保ローンとは、無担保ローンに比べて低金利で、担保不動産の評価に応じて高額な融資を受けることができる可能性のあるローンです。また、住宅ローンとは異なり、融資された資金の使途は基本的に問われないため、つなぎ資金や借地権付き建物の購入資金に充てることも可能です。
不動産担保ローンで担保にできる不動産の種類は幅広く、通常の所有権の不動産はもちろん、大手町フィナンシャルでは、共有名義・共有持分、底地、狭小地、調整区域なども担保不動産として有効です。
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借地権に詳しい不動産の専門家に相談する
借地権付き建物は一般的な不動産とは異なり、複雑な法律や慣習が絡み合っています。
そのため、購入を検討する際は、必ず借地権に精通した不動産の専門家に相談してください。
例えば、住宅ローンを組む際に必要な「融資承諾書」を地主に書いてもらったり、ローン審査を通過するための折衝を行ったりといった工程には、借地権に精通した専門家からのアドバイスやサポートが必要不可欠です。
また、借地権付き建物の購入を検討し始めた時点で、専門家への相談を始めることをおすすめします。可能な限り早い段階から専門家のアドバイスを受けることで、スムーズな資金調達が可能となり、より適切な判断をすることができます。
借地権付き建物で住宅ローンを組む前に確認すべきポイント
借地権付き建物は通常の不動産と異なり、購入後も土地の所有者は地主のままです。
こちらでは、借地権付き建物で住宅ローンを組む前に確認すべき、以下のポイントについて解説します。
- 借地権は、賃借権と地上権のどちらか
- 地主は個人か法人か
借地権は、賃借権と地上権のどちらか
借地権は、「賃借権」と「地上権」の2つに分類されます。
どちらも他人の土地に建物などを建てて利用するための権利ですが、以下のような違いがあります。
| 賃借権・・・ある人物（例：借地人）が他のある人物（例：地主）に対して、ある行為をする（例：建物を建てる）ことを請求できる権利、「債権」に属する。原則として借地人は、地主の許諾を得ることなしに建物の売却や建て替えができない。借地人の権利よりも地主の権利が強く、借地権付き建物のほとんどはこの賃借権である。 |
| 地上権・・・物や権利を直接支配することのできる権利である「物権」に属する。借地人は地主の許諾を得ることなく、建物の売却や抵当権の設定が可能。地主の権利よりも借地人の権利が強いため、借地権付き建物が地上権であるケースは極めて稀。 |
このように、賃借権と地上権には権利の強さや範囲に大きな違いがあるため、これから購入しようとしている借地権付き建物はどちらに属するかを必ず確認しておきましょう。
地主は個人か法人か
借地権付き建物の購入時に住宅ローンを組む際、地主が個人か法人かは、ローン審査に大きく影響する重要な要素と言えます。
地主が個人の場合、一般的にその土地を自ら手放す可能性は低いことから、住宅ローンの審査に通りやすい傾向があります。
また、宗教法人をはじめとしたその他の団体についても、安定的に土地を保有し続ける可能性が高いと判断されるため、住宅ローンの審査に通過しやすい傾向があります。
一方、地主が法人の場合、法人の方針によって、土地が売却されたり、別の法人に譲渡されるリスクが高いと判断され、住宅ローンの審査を通過するのが難しくなることがあります。
ただし、法人の規模や信頼性によっては、問題視されない場合もあります。
借地権付き建物でも住宅ローンの審査が通りやすい金融機関
借地権付き建物でも住宅ローンの審査が通りやすい金融機関は、以下の通りです。
- フラット35
- ノンバンク
- 銀行
それぞれ解説します。
フラット35
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間企業が提携して提供している住宅ローンです。
最長35年間の長期間にわたって、固定金利のローンを組むことができます。
個人事業主や経営者をはじめ、比較的住宅ローンを組みにくいと言われている方にも融資の実績があるほか、一定の条件を満たすことで借地権付き建物の住宅ローンも扱っています。
ただし、フラット35はノンバンクに比べると条件や審査が厳しいと言われているため、急いでいる場合や、ローン審査に自信がない場合はノンバンクも選択肢に入れておくことをおすすめします。
ちなみに、フラット35で借地権付き建物の住宅ローンを組んだ場合の融資対象は、権利金・保証金・敷金・前払い賃金となります※。
※借入額は、借地権取得費と建設費の合計金額以内に収める必要があります。
ノンバンク
ノンバンクとは、銀行以外の金融機関のことです。
銀行とは異なり、預金や為替は行わず、融資に特化しているという特徴があります。
具体的には、消費者金融、信販会社、クレジットカード会社などが含まれます。
ノンバンクは審査基準が柔軟で、さらに審査スピードが早いことから、借地権付き建物で住宅ローンを組みたい時や、今すぐにでも住宅ローンの頭金を用意したい時など、さまざまなシチュエーションで有効な選択肢となる可能性があります。
しかしその一方で、金利が高いというデメリットも併せ持っているため、利用には注意が必要です。
銀行
銀行はローン審査が厳しいというイメージを持たれがちですが、各行ごとに方針が異なり、借地権付き建物にも条件付きで対応してくれるケースがあります。
地域密着型の方針を持つ一部の地方銀行や、三井住友銀行・みずほ銀行といった一部の大手銀行では借地権付き建物にも対応していますが、ほとんどの場合で以下の条件を満たしている必要があります。
- 地主からの承諾書を取得する
- 普通借地権※である
銀行は、ノンバンク・フラット35に比べるとローン審査が厳しく、融資までにかかる時間も長めです。
また、借地権付き建物の住宅ローンに対応してくれる銀行を自分で探すのは難しい場合があるため、借地権に精通した弁護士や不動産の専門家に相談して、代わりに探してもらうことをおすすめします。
※普通借地権・・・借地権のうち、契約期間が定められておらず、借主が契約更新を申し出た場合は原則として更新できる権利のこと。反対に定期借地権は、契約期間満了後は自動的に契約が終了する権利のこと。契約期間満了時に建物を地主に引き渡すか、買取ってもらう必要がある。
審査が柔軟＆スピーディな不動産担保ローンは、借地権付き建物の購入資金にもおすすめ！
借地権付き建物で住宅ローンを組みたくても、審査が厳しく、なかなか通らないことがあります。
そんな時、もし他に不動産をお持ちなら「不動産担保ローン」を利用して借地権の購入資金を準備できるかもしれません。
大手町フィナンシャルでは柔軟な審査基準を設けており、通常の所有権の不動産はもちろん、共有名義・共有持分、底地、狭小地、調整区域などの不動産もご相談いただけます。
また、審査結果のご連絡は原則24時間以内と、迅速な対応を心がけております。
全国エリアに対応しており、遠方にお住まいの場合も、WEBやお電話でお申込みいただけますので、ぜひお気軽にご相談ください。
