借地権付き建物を相続すると、建物だけでなく借地契約も相続人に継承されます。
しかし、通常の不動産相続とは異なる点も多く、「地主の承諾は必要なのか？」「手続きはどう進めればいいの？」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、借地権を相続する際の手続きの流れ、必要書類や費用、遺贈との違いや注意点など、相続の際に必ず押さえておきたいポイントをわかりやすく解説します。
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目次
借地権の相続には地主の承諾が不要！
法定相続人が借地権を相続する際に、地主の承諾を得る必要はありません。
これは、相続が「売買」や「贈与」といった意思表示に基づく権利の移転ではなく、「包括承継（ほうかつしょうけい）」にあたるためです。
したがって、地主に対して土地の返還、土地の賃貸借契約書の再締結、譲渡承諾料（名義変更料）の支払いも一切不要です。
しかし、義務ではないものの、今後の良好な関係を維持し、トラブルを防止する観点から、地主に対して借地権を相続した旨を通知するのが一般的です。
借地権を「遺贈」する場合は地主の承諾が必要
借地権を、法定相続人による相続ではなく、遺言によって法定相続人以外の人（第三者）に「遺贈」する場合は「特定承継」とみなされ、譲渡と同じ扱いになります。
そのため、地主の承諾に加えて譲渡承諾料（名義変更料）の支払いも必要になる点が、相続との大きな違いです。
相続と遺贈の違いは以下の通りです。
- 相続・・・法律で定められた相続人（法定相続人）が、被相続人（亡くなった人）の財産を自動的に受け継ぐ権利を得る（包括承継）
- 遺贈・・・被相続人が遺言書で、特定の人に財産を与えることを指定する。
法定相続人以外の第三者にも財産を与えることができる（特定承継）。
財産を遺贈される人は「受遺者」と呼ばれます。
遺言状の内容に沿って第三者が借地権の受遺者となる場合は、地主に承諾を求め、承認された後に譲渡承諾料を支払い所有権を移転させます。
承諾が得られない場合の対処法
もしも地主が遺贈（譲渡）を承認しない場合は、家庭裁判所に「借地権譲渡承諾許可の申立て」を行うことで、地主の代わりに借地権譲渡の承諾をしてもらうことも可能です。
ちなみに、地主に支払う譲渡承諾料（名義変更料）の相場は、一般的に借地権価格の10％程度と言われています。
借地権を相続する際の手続きと流れ
借地権を相続する際の手続きと流れは、主に以下の5ステップです。
- 地主に相続が発生する旨を連絡する
- 借地権の契約内容を把握する
- 遺言書または遺産分割協議の結果に従い、相続人を決める
- 借地権付き建物の相続登記（名義変更）を行う
- 地主に、相続人が決定した旨を連絡する
Step1.地主に相続が発生する旨を連絡する
前述の通り、法定相続人が借地権を相続する場合、地主の承諾を得る必要はありません。
しかし、今後も地主との関係は続くことを考えると、被相続人が亡くなった時点で地主に連絡し、相続が発生する旨を伝えておくべきです。
これにより、地主も状況を把握でき、安心感を与えることができます。
今後のトラブルを防止するために、相続の手続きを進めている間の地代は誰が払うか、なども話し合って決めておくと良いでしょう。
また、「相続人の間で相続人が確定しない」などの理由で地代の滞納が続くと、債務不履行によって借地契約が解除されてしまうことにも注意が必要です。
Step2.借地権の契約内容を把握する
登記事項証明書（登記簿謄本）・地代の振込履歴・土地賃貸借契約書などの書類を確認し、借地権の契約内容を把握します。
具体的には、借地権の種類（普通借地権か定期借地権か）、契約期間、地主、地代などを正確にチェックします。
もし契約書が見つからない場合でも、法務局で登記事項証明書を取得したり、地代の支払い履歴（通帳など）を確認したりすることで、契約の存在を推測できる場合があります。
Step3.遺言書または遺産分割協議の結果に従い、相続人を決める
次に、誰が借地権（正確には借地権付き建物）を相続するかを決めます。
遺言書で相続人が指定されている場合はそれに従いますが、そうでない場合は、「遺産分割協議」で相続人を決めることを目指します。
| 遺産分割協議とは 相続人全員で行う、遺産の分け方を決めるための話し合いのこと。 もしも遺産分割協議で相続人が決まらない場合は、第三者の調停委員に仲介してもらう「遺産分割調停」での解決を目指し、それでも決まらない場合は、家庭裁判所が結論を示す「遺産分割審判」にて強制的に相続人を決定します。 |
借地権の相続人が決まったら、その内容を証明するために遺産分割協議書を作成※し、相続人全員が署名・捺印します。
なお、相続人が相続放棄をしたり、そもそも相続人がいなかったりする場合は、地主が家庭裁判所に「相続財産管理人」の選任を申し立てるケースもあります。
※遺言書で借地権の相続人が決まっている場合は、借地権に関する遺産分割協議書の作成は不要です。
Step4.借地権付き建物の相続登記（名義変更）を行う
相続人は必要書類を揃えた後、相続する不動産を管轄する法務局で、借地権付き建物の相続登記（名義変更）を行います。
相続登記（名義変更）とは、借地権付き建物の登記を被相続人名義から相続人の名義に移転する手続きのことです。
なお、借地権そのものには登記がなケースが一般的ですが、借地上の建物が被相続人名義で登記されていれば、その建物の相続登記を行うことで、借地権も相続したことを第三者に対抗（主張）できます。
相続登記（名義変更）の申請方法は、主に以下の3種類です。
- 法務局の窓口で申請する
- 法務局に必要書類を郵送して申請する
- オンライン（登記・供託オンライン申請システム）で申請する
なお、必要書類につきましては、次章の「借地権付き建物の相続登記（名義変更）に必要な書類」にて詳しく解説します。
Step5.地主に、相続人が決定した旨を連絡する
借地権付き建物の相続登記（名義変更）が完了し、正式に相続人が確定した時点で地主に連絡します。
相続人の名前などの情報を地主に伝えるのはもちろん、このタイミングであいさつを済ませておくことは、今後も地主と良好な関係性を維持していくために非常に重要です。
ちなみに、相続した借地権を法人利用するなどの計画がなく、住宅などの一般的な用途で利用する予定であれば、口頭だけの連絡で問題ありません。
また、土地の賃借契約書の名義変更も（相続の場合は）原則不要です。
借地権付き建物の相続登記（名義変更）に必要な書類
借地権付き建物の相続登記（名義変更）に必要な書類は、「遺言書がある場合」と「遺産分割協議を行った場合」で異なります。
一般的な必要書類（遺産分割協議を行った場合）と、取得する場所（一例）は以下の通りです。
【1. 相続人全員が準備する書類】
| 書類名 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本等 | 被相続人の本籍地の市区町村役場 | 出生から死亡までの全ての履歴が必要 |
| 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票） | 被相続人の最後の住所地の市区町村役場 | – |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地の市区町村役場 | – |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 各相続人の住所地の市区町村役場 | 遺産分割協議書に押印したもの |
| 遺産分割協議書 | – | 相続人全員で作成・署名・実印押印 |
【2. 不動産を相続する方が準備する書類】
| 書類名 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 相続する方の住民票 | 相続する方の住所地の市区町村役場 | – |
【3. その他必要な書類】
| 書類名 | 取得場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場（または都税事務所） | 登記申請する年度のもの |
| 登記申請書 | 法務局のウェブサイトなどで書式を取得し作成 | – |
※上記は一例です。
相続の状況（遺言書の有無、相続放棄の有無など）によって必要書類は変動します。
手続きが複雑な場合は、司法書士などの専門家への相談もご検討ください。
借地権の相続にかかる費用
借地権の相続にかかる費用は、主に以下の通りです。
- 必要書類の取得費用
- 相続税
- 登録免許税
- その他費用（司法書士報酬など）
費用①：必要書類の取得費用
戸籍謄本（1通450円程度）や固定資産評価証明書（1通300円程度）などの必要書類を取得するためには、1通あたり数百円程度の発行手数料がかかります。
相続人の数や不動産の数が多いほど、取得する通数が増え、費用もかさみます。
費用②：相続税
相続税とは、被相続人から不動産などの財産を相続する時、その財産に対してかかる税金のことです。
借地権も財産的価値があるため、相続財産として相続税の課税対象となります。
ただし、相続税には「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」という基礎控除額があり、遺産総額がこの範囲内であれば相続税はかかりません。
借地権の相続税評価の方法
借地権の相続税評価額は、一般的に以下の計算式で計算されます。
| 借地権評価額 ＝ 自用地評価額 × 借地権割合 |
- 自用地評価額・・・その土地を更地（自用地）として評価した金額のことで、主に路線価※を用いて計算されます。
- 借地権割合・・・税庁が地域ごとに定めている割合（路線価図に記載）で、A（90%）～G（30%）までランク分けされています。
※路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。
例えば、自用地評価額が3,000万円、借地権割合が60%（D）の土地であれば、借地権の評価額は1,800万円となります。
費用③：登録免許税
登録免許税とは、不動産や会社などの登記や登録の際に課税される税金のことです。
借地権付き建物の相続登記にあたっては、建物の所有権移転登記にかかる登録免許税（固定資産税評価額 × 0.4％）がかかります。
費用④：その他費用
場合によっては、以下のような費用が別途かかることもあります。
- 司法書士費用・・・相続登記手続きを司法書士に依頼する場合に必要。
（一般的に数万円～十数万円程度） - 不動産鑑定費用・・・借地権の評価額を正確に算出するために、不動産鑑定士に評価を依頼する場合に必要。
- 測量費用・・・借地の境界線がはっきりせず、隣地との関係が不明確な場合、境界を確定するために必要。
相続税の納税資金や、司法書士への報酬など、相続にはまとまった費用が必要になる場合があります。
お手元の資金に不安がある場合や、他の相続人との調整（代償分割など）で現金が必要になった場合は、相続した不動産を担保にした資金調達もご検討ください。
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借地権を相続する際の注意点
最後に、借地権を相続する際に注意しておきたい、以下の6つのポイントについて解説します。
- 借地権付き建物の相続登記（名義変更）は、3年以内に行う必要がある
- 建物分の税金（固定資産税など）は借地人が負担する
- 定期借地権の相続は要注意
- 相続人間での共有はトラブルの原因に
- 地主との良好な関係を維持する
- 地代の滞納や無断での増改築は行わない
注意点①：借地権付き建物の相続登記（名義変更）は、3年以内に行う必要がある
令和6年4月1日から、相続により不動産を取得した場合、原則として3年以内※に相続登記を行うことが義務化されました。
※「相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」
これは、不動産の所有者に関する情報を正確に把握し、「所有者不明不動産」などの問題を未然に防ぐことを目的としています。
借地権付き建物も不動産の一種であるため、相続登記の義務化の対象となります。
3年以内に相続登記を完了しない場合、正当な理由がなければペナルティとして10万円以下の「過料」が課される可能性があります。
過料は、犯罪に対する刑罰である罰金・科料とは異なり、課されることで前科が付くことはありませんが、本来支払う必要のないお金なので相続登記は期限内に行うようにしましょう。
注意点②：建物分の税金（固定資産税など）は借地人が負担する
相続によって借地権付き建物
を取得した場合、建物部分に関する固定資産税や都市計画税の納税義務は、その建物の所有者となった借地人（相続人）にあります。
※毎年1月1日時点の所有者に納税通知書が届きます。
ただし、土地部分にかかる固定資産税や都市計画税は、引き続き土地の所有者である地主が負担します。
注意点③：定期借地権の相続は要注意
定期借地権は、「契約更新がない」ことが前提の、存続期間が決まっているタイプの借地権です。
定期借地権付きの建物を相続したとしても、借地人は存続期間が終了する時に建物を取り壊し、土地を更地にしたうえで地主に返還しなければなりません。
また、借地人による「建物買取請求権※」の行使は原則として認められず、契約の更新・延長もありません。
※普通借地権では、契約終了時に地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できる権利があります。
そのため、自分が相続しようとしている借地権が普通借地権・定期借地権のどちらなのかは、必ず契約書で確認しておきましょう。
注意点④：相続人間での共有はトラブルの原因に
遺産分割協議がまとまらず、相続人全員の共有名義で相続登記（法定相続分）を行うケースもあります。
しかし、借地権付き建物を共有名義にすると、将来的な売却や建て替えの際に共有者全員の同意が必要となり、手続きが複雑化します。
また、地代や固定資産税の支払い、将来さらに相続が発生した際などに、トラブルの原因となりやすいため、できる限り単独名義での相続を目指すべきです。
注意点⑤：地主との良好な関係を維持する
借地権は、地主から土地を借りているという関係性の上に成り立っています。
相続後も、地代の支払いや将来の更新・建て替えなどで、地主とは長い付き合いが続きます。
相続の報告や挨拶を怠らず、日頃から良好な関係を築いておくことが、将来的なトラブルを避ける上で最も重要です。
注意点⑥：地代の滞納や無断での増改築は行わない
地代の滞納が続くと、債務不履行として地主から契約を解除されるリスクがあります。
また、地主の承諾を得ずに建物を増改築（リフォーム）したり、無断で第三者に貸したりする行為も契約違反にあたります。
これらは信頼関係を損ねるだけでなく、最悪の場合、借地権を失うことにもなりかねないため、絶対に行わないようにしましょう。
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相続した借地権を活用・処分する方法
相続した借地権付き建物を、ご自身で利用しない場合の活用・処分方法には、以下のような選択肢があります。
- 建物を建て替える（増改築する）
- 借地権付き建物を売却する
- 地主に買い取ってもらう
- 底地（そこち）を買い取る
- 第三者に賃貸する
- 相続放棄を検討する
ただし、多くの場合、地主の承諾や承諾料が必要になるため注意が必要です。
方法①：建物を建て替える（増改築する）
相続した建物が古い場合、建て替えやリフォーム（増改築）して住み続ける方法があります。
ただし、これらの行為には地主の承諾が必要であり、一般的に「増改築承諾料」の支払いが発生します。
建て替えやリフォームの資金がご必要な場合は、大手町フィナンシャルにご相談ください。
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方法②：借地権付き建物を売却する
借地権付き建物を第三者に売却（譲渡）することも可能です。
この場合も地主の承諾が必要であり、「譲渡承諾料（借地権価格の10%程度）」を地主に支払うのが一般的です。
方法③：地主に買い取ってもらう
地主自身に、借地権（と建物）を買い取ってもらう方法です。
これは地主にとっては、土地の所有権（底地）と借地権が一緒になり、完全な所有権に戻るメリットがあります。
この場合、地主の承諾は不要（地主自身が当事者のため）であり、譲渡承諾料もかかりません。
方法④：底地（そこち）を買い取る
逆に、地主から底地（そこち：地主が持つ土地の所有権）を買い取る方法もあります。
底地を買い取ることができれば、借地人は土地と建物の両方を所有する「完全な所有権」となり、地主との賃貸借関係も終了します。
これにより、将来の建て替えや売却が自由に行えるようになります。
方法⑤：第三者に賃貸する
相続した建物を、第三者に賃貸して家賃収入を得る方法です（転貸）。
この場合も地主の承諾（転貸承諾）が必要であり、承諾料が発生するのが一般的です。
方法⑥：相続放棄を検討する
もし被相続人に多額の借金がある場合や、借地権付き建物の利用価値が低く、管理が負担になる場合は、「相続放棄」も選択肢の一つです。
相続放棄は、相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。
ただし、相続放棄をすると、借地権だけでなく預貯金や他の不動産など、すべてのプラスの財産も相続できなくなるため、慎重な判断が必要です。
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借地権の相続に関してよくある質問
最後に、借地権の相続に関してよくある質問にお答えします。
Q1.借地権の相続を放棄することはできますか？
A.はい、可能です。
相続の開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きを行えば、相続放棄ができます。
ただし、借地権だけを放棄することはできず、他のすべての財産（預貯金、他の不動産、借金など）も一緒に放棄することになります。
Q2.借地権の更新料は相続されますか？
A.もし被相続人が地主との間で「更新料の支払い」を合意しており、その支払いが未了のまま亡くなった場合、その未払い債務は相続人に継承されます。
また、相続後に契約更新の時期が到来すれば、新たな借地人（相続人）が地主と交渉し、合意に基づき更新料を支払うのが一般的です。
Q3.地主が底地を売却したらどうなりますか？
A.地主が底地（土地の所有権）を第三者に売却しても、借地上の建物が登記されていれば、借地人は新しい地主（新オーナー）に対して借地権を主張できます（借地借家法第10条）。
借地契約の内容（地代、契約期間など）もそのまま引き継がれるため、借地人が不利になることはありません。
Q4.借地上の建物を貸し出すことはできますか？
A.可能です。
ただし、地主の承諾（転貸承諾）が必要です。
無断で貸し出すと契約違反となり、解除の原因となるため必ず事前に地主に相談しましょう。
