急な資金需要や事業拡大のために追加で資金を確保する必要が生じた場合、不動産担保ローンを追加融資に活用できます。
追加融資を受けるには、現在不動産担保ローンを契約している金融機関に申し込む方法と、新たな金融機関に新規で申し込む方法の2つがあります。
この記事では、不動産担保ローンの追加融資について、受けるための条件や注意点、金融機関の選び方を詳しく解説します。
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目次
不動産担保ローンで追加融資を受ける2つの方法
不動産担保ローンで追加融資を受ける方法は、大きく分けて以下の2つです。
- 現在利用中の金融機関に申し込む
- 新たな金融機関に申し込む
方法①：現在利用中の金融機関に申し込む
まず考えられるのが、現在ローンを契約している金融機関に追加融資を申し込む方法です。
すでに取引実績があるため、これまでの返済状況に問題がなければ、手続きがスムーズに進む可能性があります。
ただし、その金融機関の規定や不動産の担保余力によっては、希望額を借りられない、あるいは追加融資自体を断られるケースもあります。
方法②：新たな金融機関に申し込む
もう一つの方法は、現在とは別の金融機関に新規で不動産担保ローンを申し込む方法です。
現在の金融機関より良い条件で借りられる可能性があるほか、現在の金融機関で追加融資を断られた場合の選択肢にもなります。
一方で、手続きは完全に新規の申し込みとなるため、審査に時間がかかったり、提出書類が多くなったりする傾向があります。
また、すでに設定されている抵当権に加えて新たに抵当権を設定する「二番抵当」での融資となるため、対応できる金融機関が限られる点にも注意が必要です。
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不動産担保ローンで追加融資を受けるための条件
不動産担保ローンで追加融資を受けるためには、主に以下の条件を満たす必要があります。
- 担保不動産に「担保余力」があること
- これまでの返済実績が良好であること
条件①：担保不動産に「担保余力」があること
追加融資の審査で最も重要なのが、担保となる不動産に「担保余力」があるかどうかです。
担保余力とは、不動産の担保評価額から現在のローン残高を差し引いた金額を指します。
例えば、3,000万円の担保評価がある不動産に対して現在1,000万円のローンが残っている場合、差額の2,000万円が担保余力と見なされ、この範囲内で追加融資を受けられる可能性が高いです。
当初のローン契約時から不動産の価値が上昇している場合や、返済が進んでローン残高が減っている場合は、担保余力が大きくなっているため、追加融資の審査で有利に働くことがあります。
条件②：これまでの返済実績が良好であること
追加融資の審査では、これまでの返済実績が重要な判断基準となります。
返済の遅延や延滞がなく、計画通りに返済を続けている実績は、金融機関からの信用につながり、追加融資の審査も通りやすくなるでしょう。
一方で、返済に問題があった場合は、追加融資が認められないだけでなく、最悪の場合、現在の融資条件が厳しくなる可能性もあります。
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不動産担保ローンで追加融資を受けるメリット
不動産担保ローンで追加融資を受けることには、他の資金調達方法にはない以下のようなメリットがあります。
- 低金利でまとまった資金を調達しやすい
- 長期での返済計画を立てやすい
メリット①：低金利でまとまった資金を調達しやすい
不動産という確かな担保があるため、無担保ローンと比較して金利が低く設定される傾向にあります。
金利が低いと返済総額を抑えられるため、事業資金やリフォーム費用など、まとまった金額が必要な場合に特に有利です。
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メリット②：長期での返済計画を立てやすい
不動産担保ローンは、無担保ローンよりも返済期間を長く設定できるのが一般的です。
追加融資によって借入額が増えても、返済期間を延ばすことで毎月の返済額を調整し、無理のない返済計画を立てやすくなります。
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不動産担保ローンで追加融資を受ける際の注意点
不動産担保ローンで追加融資を受けることは可能ですが、以下の点に注意する必要があります。
- 事務手数料・印紙税などの諸費用がかかる
- 追加融資を受けられるかは審査次第
- 返済の総額が増え、リスクが高まる
- 金融機関によっては追加融資に対応していない
- おまとめローンでの追加融資は原則として不可
注意点①：事務手数料・印紙税などの諸費用がかかる
追加融資を受ける際には、以下のような諸費用が発生する点に注意が必要です。
- 事務手数料
- （別の金融機関で申し込む場合）不動産調査費用
- 印紙税
- 抵当権の設定・変更登記費用
これらの費用は、金融機関によって金額や支払いのタイミングが異なります。
事前に総額でいくらかかるのかを確認しておきましょう。
注意点②：追加融資を受けられるかどうかは審査次第
これまで解説した通り、不動産担保ローンの追加融資は、必ず借りられるとは限りません。
同じ金融機関で申し込む場合も、別の金融機関で申し込む場合も、いずれにしても改めて審査が必要です。
注意点③：返済の総額が増え、リスクが高まる
追加融資によって借入額が増えると、当然ながら利息を含めた返済総額も増えます。
毎月の返済に無理が生じないか、慎重に返済計画を立てることが重要です。
不動産担保ローンの場合、返済ができなくなれば、担保提供している不動産を失うことになります。
そのため、追加融資の申し込みには、慎重な判断が求められます。
注意点④：金融機関によっては追加融資に対応していない
すべての金融機関が追加融資に対応しているわけではありません。
金融機関によっては、契約プランの内容や融資方針により、追加融資がそもそも制限されることがあります。
現在の借入先金融機関に不動産担保ローンの追加融資を断られた場合は、別の金融機関への借り換えや、新規契約を検討することが必要です。
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注意点⑤：おまとめローンでの追加融資は原則として不可
複数の借入を一本化する「おまとめローン」も不動産を担保にすることがありますが、こちらは追加融資が認められないことが一般的です。
おまとめローンは、複数の借入を一本化して返済負担を軽減することを目的とした商品であり、新たな融資枠を提供するものではないためです。
そのため、追加で資金が必要な場合には、別途不動産担保ローンによる新たな融資を検討する必要があるでしょう。
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不動産担保ローンで追加融資を受ける際の金融機関の選び方
不動産担保ローンで追加融資を検討する際に押さえておきたい、金融機関選びのポイントは以下の通りです。
- 二番抵当でも借り入れ可能な金融機関を選ぶ
- 不動産の評価に強い専門の金融機関を選ぶ
- 諸費用の負担が少ない金融機関を選ぶ
ポイント①：二番抵当でも借り入れ可能な金融機関を選ぶ
不動産担保ローンを契約すると、担保として差し入れた不動産には「抵当権」が設定されます。
抵当権とは、万が一返済が滞った場合に、金融機関が不動産を売却して債権を回収する権利のことです。
そして、一つの不動産に複数の抵当権を設定することができ、設定された順位によって「一番抵当」「二番抵当」と区分されます。
現在利用中の金融機関で追加融資を受ける場合、抵当権の順位は変わらない（一番抵当のまま融資枠を増やす）ことが多いです。
しかし、別の金融機関から追加融資を受ける場合、新たに設定する抵当権は「二番抵当」となります。
二番抵当の金融機関は、一番抵当の金融機関が債権を回収した「後」でなければ回収できないため、リスクが高くなります。
そのため、銀行などの多くは二番抵当での融資を断る傾向にあります。
不動産担保ローンの追加融資を別の金融機関に申し込む場合は、二番抵当でも柔軟に融資可能な金融機関を選ぶようにしましょう。
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ポイント②：不動産の評価に強い専門の金融機関を選ぶ
不動産担保ローン専門の金融機関は、不動産の担保評価に特化したノウハウを持っています。
そのため、一般的な金融機関では融資対象になりにくい「共有持分」や「借地権」「底地」なども、専門の金融機関では担保の対象となる場合があります。
また、不動産担保ローン専門の金融機関は、一般の金融機関に比べて柔軟な審査基準を設けていることが多いため、追加融資を受けやすい傾向にあります。
「再建築不可物件」や「築年数が古い建物」など、特殊な条件の不動産でも、価値を最大限に評価してもらえる可能性があるでしょう。
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ポイント③：諸費用の負担が少ない金融機関を選ぶ
不動産担保ローンの追加融資では、事務手数料や印紙税などの諸費用が発生します。
それぞれの金額は金融機関ごとに異なり、条件次第では大きな負担となるため、コストを抑える工夫が必要です。
例えば、大手町フィナンシャルでは、通常は融資実行時に発生する融資取扱手数料を、完済時にお支払いいただくプランを提供しております。
契約時に手数料分の資金準備が不要なため、初期負担を抑えることが可能です。
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【事例】不動産担保ローンの追加融資活用例
不動産担保ローンは、さまざまな資金ニーズに対応できる柔軟な融資方法です。
ここからは、大手町フィナンシャルの不動産担保ローン追加融資事例を法人と個人に分けて解説します。
【法人】事業資金・運転資金の補填
法人向け不動産担保ローンの追加融資は、不動産業者の事業資金や運転資金の補填に利用されることが多いです。
リフォーム資金の追加融資事例
中古物件を仕入れてリフォーム後に販売する「中古リフォーム再販事業」を行う不動産業者の事例です。
築年数の古いマンションだったため耐震診断をしたところ、耐震強度が低い結果となり、補強するために想定よりもリフォーム資金が必要となりました。
すでに販売先は決まっており、早くリフォームに着手する必要がありましたが、借入先の銀行からは追加融資の審査に時間がかかると回答され、弊社にご相談いただきました。
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解体費用の追加融資事例
不動産業者の「戸建分譲事業」において、建物の老朽化により倒壊の危険性があるため、急遽、建物を解体することになったという事例です。
想定外の解体費用が発生し、資金繰りに困っていたところ、弊社にご相談いただき、所有する別の土地を担保に迅速な資金調達を実現しました。
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【個人】教育資金や医療費などライフイベントへの備え
個人の場合、不動産担保ローンは、突発的な出費やライフイベントに備えるための資金としても利用されています。
例えば、家族の医療費が急に必要になった場合や、子どもの進学費用が予想を超えた場合など、高額の借入を希望する場合に便利な手段です。
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住宅ローンが残っている物件やすでに抵当権の設定がある不動産でも、追加融資が可能です。
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