憧れのマイホーム購入や不動産投資を検討する際、大きなハードルとなるのが「頭金」の準備です。
手元の資金を大きく減らさずに融資を受ける「フルローン」は、資金計画の選択肢として近年注目を集めています。
しかし、初期費用を抑えられる反面、返済負担や将来的なリスクが増大する可能性も否めません。
本記事では、フルローンの仕組みやメリット・デメリット、審査をクリアするための条件について詳しく解説します。
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目次
フルローン＝頭金なしで融資を受ける仕組み
不動産を購入する際、一般的には物件価格の1割〜2割程度を「頭金」として現金で支払い、残りの金額をローンで賄います。
これに対し、頭金を用意せず、物件価格の全額を金融機関からの借入で賄う方法を「フルローン」と呼びます。
フルローンの定義と頭金なしで購入できる理由
フルローンとは「物件価格の100%」を融資してもらう契約です。
かつては8〜9割融資が一般的でしたが、低金利や金融緩和により、現在は全額融資も珍しくありません。
さらに2025年からは、住宅金融支援機構の「フラット35」などにおいて、借入上限額が従来の8,000万円から1億2,000万円へと大幅に引き上げられました。
この改正により、都心部の高額な新築マンションなども、フルローン（またはそれに近い形）で検討できる選択肢が広がっています。
購入者の属性（年収や勤務先）や物件の資産価値が高ければ、手元にまとまった現金がなくても高額な不動産を購入可能です。
フルローンとオーバーローンの違いとは？
フルローンと混同されやすい言葉に「オーバーローン」があります。 両者の違いは、融資金額に含まれる費用の範囲です。
- フルローン：
物件価格の全額（100%）を借り入れること。
諸費用（仲介手数料、登記費用、印紙税など）は自己資金で支払います。 - オーバーローン：
物件価格に加え、諸費用まで含めた総額を借り入れること。
物件価格以上の金額（105%〜110%程度）を融資してもらいます。
つまり、完全に「自己資金ゼロ」で購入したい場合はオーバーローンを目指すことになりますが、借入額が増えるぶん審査の難易度はさらに上がります。
フルローンで不動産を購入する4つのメリット
フルローン（頭金なし）でローンを組む主なメリットは、以下の4点です。
- 手元の自己資金（貯金）を温存できる
- 資金が貯まるのを待たずに早期購入・投資ができる
- 住宅ローン控除の恩恵を最大限に活用できる
- 低金利時代におけるレバレッジ効果（投資効率）
メリット①：手元の自己資金（貯金）を温存できる
最大の利点は、多額の現金を一度に失わないことです。
教育費や病気など、予期せぬ出費に備えて手元資金を「生活防衛資金」として残せるため、精神的な安心感につながります。
メリット②：資金が貯まるのを待たずに早期購入・投資ができる
頭金を貯めるには数年単位の時間が必要です。
その間に希望物件が売れたり、価格が上昇したりする「機会損失」を防げます。
フルローンなら、欲しいタイミングですぐに購入へ踏み切れます。
特に不動産投資や事業用物件の場合、スピードが命です
大手町フィナンシャルなら、原則24時間以内に審査結果をご連絡し、最短翌日のご融資も可能です。
「今すぐ資金が必要」というスピード感を重視される方にも選ばれています。
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メリット③：住宅ローン控除の恩恵を最大限に活用できる
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末時点のローン残高に応じて所得税などが還付される制度です。
頭金を入れて借入額を減らすよりも、フルローンで借入額を大きくしたほうが、控除対象となる残高が多くなります。
特に低金利の環境下では、支払う金利よりも還付される税金のほうが多くなる「逆ざや」に近い効果が期待できるケースもあり、結果的に得をする場合があります。
メリット④：低金利時代におけるレバレッジ効果（投資効率）
不動産投資の観点では、他人資本（融資）を使って大きな資産を動かす「レバレッジ効果」が重要視されます。
自己資金を極力抑えて物件を購入できれば、手元資金に対する投資効率（ROI）が高まります。
温存した自己資金を別の投資に回すことで、資産形成のスピードを加速させることも可能です。
フルローンのデメリットと危険性
フルローン（頭金なし）でローンを組むことによるデメリットは、以下の4点です。
- 毎月の返済額と総支払額が増加する
- 金利上昇時の返済負担リスクが高まる
- 売却価格が残債を下回る「担保割れ」のリスク
- 金融機関の融資審査が厳しくなる
デメリット①：毎月の返済額と総支払額が増加する
借入元本が大きくなれば、当然ながら毎月の返済額は高くなります。
また、借り入れた全額に対して利息がかかるため、完済までの総支払額（元本＋利息）も頭金を入れた場合に比べて膨らみます。
毎月の収支に余裕がなくなると、生活水準を下げざるを得なくなる恐れがあります。
デメリット②：金利上昇時の返済負担リスクが高まる
変動金利を選択している場合、将来的に金利が上昇すると返済額が増えます。
借入額が大きいフルローンでは、わずかな金利上昇でも毎月の返済額への影響が顕著です。
ギリギリの返済計画を立てていると、金利上昇の局面に耐えられず、返済不能に陥るリスクが高まります。
デメリット③：売却価格が残債を下回る「担保割れ」のリスク
不動産の価値は、築年数の経過とともに下落していくのが一般的です。
フルローンの場合、借入当初は「借入額 ＝ 物件価格」の状態からスタートするため、物件の資産価値の下落スピードが返済による元本の減少スピードを上回ってしまうことがあります。
この状態を「担保割れ」といい、いざ売却しようとしても売却代金だけでローンを完済できず、不足分を現金で用意しなければならなくなります。
住み替えや売却が困難になる点は、大きなデメリットです。
デメリット④：金融機関の融資審査が厳しくなる
融機関にとって、フルローンは担保割れのリスクが高く、貸し倒れ時の回収が難しい融資形態です。
そのため、頭金がある場合に比べて審査基準は厳しく設定されます。
年収、勤続年数、信用情報などがより詳細にチェックされるため、誰でも利用できるわけではありません。
しかし、銀行での借入が難しくても諦める必要はありません
大手町フィナンシャルでは、独自の審査基準により、年収や勤続年数にとらわれず、不動産の持つ価値を最大限に評価してご融資を行います
「他社で断られた」という方も、ぜひ一度ご相談ください。
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【シミュレーション】フルローン（頭金なし）と頭金2割の支払額比較
実際にどの程度の差が出るのか、シミュレーションで確認してみましょう。
以下の条件で、頭金なし（フルローン）と頭金2割を用意した場合を比較します。
- 物件価格：4,000万円
- 金利：1.5%（固定金利・元利均等返済）
- 返済期間：35年
- ボーナス払い：なし
総返済額の差
| フルローン （頭金なし） | 頭金2割 （800万円） | |
| 借入金額 | 4,000万円 | 3,200万円 |
| 総返済額 | 約5,147万円 | 約4,117万円 |
| 利息負担額 | 約1,147万円 | 約917万円 |
フルローンの場合、総返済額は約1,030万円多くなります。
ただし、頭金2割のケースでは最初に現金800万円を支払っているため、実質的な総出費（頭金＋総返済額）の差は約230万円（利息の差額分）となります。
毎月の返済額の差
| フルローン （頭金なし） | 頭金2割 （800万円） | |
| 毎月の返済額 | 122,548円 | 98,039円 |
| 差額 | +24,509円 | – |
毎月の負担は約2.4万円の差です。
この差額を「許容範囲」と捉えるか、「負担が重い」と捉えるかが判断の分かれ目となります。
また、このシミュレーションは金利が変わらない前提ですが、変動金利で金利が上昇した場合は、借入額が大きいフルローンのほうが返済額の増加幅は大きくなります。
フルローンの審査基準と通過するための条件
フルローンの審査を通過するために重要なポイントは、以下の4点です。
- 申込者の属性（年収・勤続年数・雇用形態）
- 物件の担保価値（資産価値）
- 返済負担率（返済比率）のバランス
- 個人信用情報の履歴と借入状況
審査基準①：申込者の属性（年収・勤続年数・雇用形態）
最も重視されるのは「安定した返済能力」です。
公務員や上場企業の正社員など、雇用が安定している職種は有利になります。
一般的に公務員や正社員など安定職種が有利で、勤続3年以上・年収400万円以上が目安とされます。
なお、大手町フィナンシャルでは、赤字決算の法人様や開業間もない個人事業主様、無職・高齢の方でも、柔軟な審査が可能です。
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審査基準②：物件の担保価値（資産価値）
万が一返済が滞った場合、金融機関は物件を売却して融資を回収します。
そのため、購入する物件に「借入額に見合う価値があるか」が厳しく審査されます。
人気エリアの物件は評価されやすい一方、築古戸建てや再建築不可物件などはフルローンが難しい傾向にあります。
手町フィナンシャルは、この「担保評価」に強みを持っています。
共有持分、借地権、再建築不可物件、訳あり不動産など、他社が敬遠しがちな物件でも、専門的な視点からその価値を最大限に評価いたします。
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審査基準③：返済負担率（返済比率）のバランス
年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）は、30〜35%以内が一般的です。
フルローンは借入額が増えるため、この比率が高くなりやすく注意が必要です。
審査基準④：個人信用情報の履歴と借入状況
過去にクレジットカードの支払いや携帯電話料金の延滞がないか、個人信用情報機関（CICやJICCなど）の履歴が照会されます。
いわゆる「ブラックリスト」の状態では、フルローンの審査通過は極めて困難です。
一般的な銀行ローンでは「信用情報」が大きな壁となりますが、大手町フィナンシャルでは「現在の資産価値」を重視します。
過去に任意整理の経験がある方やブラックリストの方でも、不動産担保力を評価してご融資できる可能性がありますので、まずは一度ご相談ください。
フルローンの利用がおすすめできる人・できない人
フルローンの利用がおすすめできる人・できない人の特徴を、それぞれご紹介します。
フルローンの利用がおすすめできる人の特徴
フルローンの利用がおすすめできる人の特徴は、以下の通りです。
- 手元資金を運用に回したい人：低金利で借りて投資で増やす自信がある場合。
- 属性が良く、将来有望な人：安定企業勤務で昇給が見込める場合。
- 人気物件を逃したくない人：貯金を待たずに即決したい場合。
フルローンの利用がおすすめできない人の特徴
フルローンの利用がおすすめできない人の特徴は、以下の通りです。
- 貯金がなく自己資金ゼロの人：購入後の維持費等で家計破綻のリスクあり。
- 収入が不安定な人：毎月の高額返済が重荷になる可能性。
- 短期で売却予定がある人：担保割れで売れなくなるリスクが高い。
フルローンで後悔しないための注意点
安全にフルローンを利用するための注意点は、以下の通りです。
- 将来の金利上昇やライフプランを見越した返済計画を立てる
- 資産価値が落ちにくい「担保価値の高い物件」を選ぶ
- 諸費用（手付金・仲介手数料など）は現金で用意が必要
- 万が一に備えて予備資金を確保しておく
注意点①：将来の金利上昇やライフプランを見越した返済計画を立てる
現在の低金利が数十年続くと楽観視するのは危険です。
金利が数パーセント上昇しても返済を継続できるか、シミュレーションを行ってください。
また、将来必要になる大きな出費と住宅ローンの返済時期が重ならないよう、長期的な視点で計画を立てることが重要です。
注意点②：資産価値が落ちにくい「担保価値の高い物件」を選ぶ
担保割れを防ぐためには、資産価値が維持されやすい物件を選ぶことが鉄則です。
駅近のマンションや、再開発が予定されているエリアなど、需要が途切れない物件であれば、いざという時に売却してローンを完済できる可能性が高まります。
注意点③：諸費用（手付金・仲介手数料など）は現金で用意が必要
フルローンであっても、契約時に支払う「手付金」や、仲介手数料などの「諸費用」は原則として現金で用意する必要があります。
諸費用は物件価格の5%〜10%程度が目安です。
これらも借り入れるオーバーローンの利用は可能ですが、金利が高くなったり審査がさらに厳しくなったりするため、最低限の現金は準備しておくべきです。
注意点④：万が一に備えて予備資金を確保しておく
頭金を使わずに手元に残した資金は、無駄遣いせずに「予備資金」として確保しておきましょう。
病気や失業による収入減、設備の故障による突発的な修繕などに備え、生活費の半年〜1年分程度は常に手元に置いておくのが理想です。
フルローンが組めない場合の対処法
フルローンが組めない場合の対処法としては、以下のようなものがあります。
- 物件の予算を見直す・諸費用を節約する
- 親族からの資金援助（贈与）を相談する
- 不動産担保ローンを活用して資金調達を行う
対処法①：物件の予算を見直す・諸費用を節約する
借入希望額を減らすことで、審査に通りやすくなる場合があります。
身の丈に合った物件価格に見直すか、仲介手数料が安い不動産会社を探すなどして総額を抑える工夫をしましょう。
対処法②：親族からの資金援助（贈与）を相談する
両親や祖父母から資金援助を受けられないか相談してみるのも一つの手です。
住宅取得資金の贈与には非課税枠の特例があり、税制面での優遇も受けられます。
援助を受けて頭金に充当できれば、借入額を減らせます。
対処法③：不動産担保ローンを活用して資金調達を行う
銀行の住宅ローン審査が通らなかった場合でも、ノンバンク系の「不動産担保ローン」なら融資を受けられる可能性があります。
銀行とは異なる独自の審査基準を持っており、申込者の属性よりも「不動産の担保価値」を重視する傾向があるためです。
特に大手町フィナンシャルは、共有持分や借地権、再建築不可物件など、他社では取り扱いが難しい不動産も担保として最大限評価します。
資金使途も自由です。
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まとめ
フルローンは、手元の資金を温存しながら理想の不動産を手に入れられる有効な手段ですが、返済負担の増加や担保割れといったリスクも併せ持っています。
メリットとデメリットを正しく理解し、ご自身のライフプランや資産状況に合わせた慎重な判断が求められます。
もし、「銀行の審査に通るか不安」「自己資金が少なくて心配」「購入したい物件の評価額を知りたい」といったお悩みをお持ちなら、大手町フィナンシャルにご相談ください。
大手町フィナンシャルでは、独自の審査基準により、築古物件や借地権、共有持分など、他社では取り扱いが難しいケースでも柔軟に対応可能です
専門家がお客様一人ひとりに最適な資金計画をご提案いたします。
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フルローンに関してよくある質問
フルローンに関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.フルローンでも手付金は必要ですか？
A.はい、原則必要です。
契約時に支払う手付金（物件価格の5〜10%）は、ローン実行前に現金で用意する必要があります。
Q2.諸費用まで含めて借りることはできますか？
A.可能ですが、審査は厳しくなります（オーバーローン）。
諸費用込みの借入も可能ですが、金利が上乗せされる場合があります。
Q3.フルローンの審査に落ちる主な原因は何ですか？
A.返済比率オーバーや信用情報の問題です。
借入額過多による返済比率超過や、過去の延滞履歴が主な原因です。
銀行で落ちても、不動産価値を重視する大手町フィナンシャルなら融資可能な場合があります。
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Q4.自営業や転職したばかりでもフルローンは組めますか？
A.銀行は厳しいですが、可能性はあります。
収入証明が難しい場合、銀行審査は厳しくなります。
しかし大手町フィナンシャルなら、属性よりも物件価値を重視するため、自営業、転職直後、赤字決算の法人様でも融資実績が多数あります。
