不動産担保ローンで高額な借り入れをする際、
「もし自分に万が一のことがあったら、家族に返済の負担をかけてしまうのでは」
と不安に思う方もいるでしょう。
住宅ローンでは加入が一般的な「団体信用生命保険（団信）」ですが、不動産担保ローンでも利用できるのでしょうか。
実は、個人向けの不動産担保ローンで団信に加入できる商品は極めて限定的です。
この記事では、なぜ不動産担保ローンで団信の取り扱いが少ないのか、その理由と、例外的に加入が検討できるケースを解説します。
さらに、団信に加入できない場合に万が一のリスクに備えるための代替策もご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
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目次
団体信用生命保険（団信）とは？
まず、団体信用生命保険（団信）がどのような保険なのか、基本的な仕組みを確認しましょう。
契約者に万が一のことがあった際にローン返済を保障する保険
団体信用生命保険（団信）とは、ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態になった際に、保険金でローンの残債務が全額弁済される保険です。
万が一の事態が起きても、残された家族に返済負担を遺すことなく、担保にした不動産を守れます。
住宅ローンでは加入が義務付けられるケースが多い
団信と聞くと、住宅ローンをイメージする方が多いかもしれません。
実際に、多くの金融機関では住宅ローンの融資条件として団信への加入を必須としています。
これは、契約者の返済不能リスクに備えるためです。
一方で、不動産という担保がある不動産担保ローンと住宅ローンでは、団信の扱いに違いがあります。
不動産担保ローンの契約時、団信への加入は原則できない
住宅ローンでは一般的な団信ですが、不動産担保ローンでは同じように加入できるわけではありません。
むしろ、加入できないのが一般的です。
なぜ取り扱いが少ないのか、その理由と例外的なケースについて詳しく見ていきましょう。
加入が難しい理由：住宅ローンとの性質の違い
不動産担保ローンで団信の取り扱いが少ない最大の理由は、住宅ローンと異なり、金融機関が不動産という明確な担保を確保しているためです。
万が一契約者の返済が滞っても、金融機関は担保不動産を売却することで貸し倒れのリスクを軽減できます。
そのため、返済保障を目的とする団信の必要性が住宅ローンほど高くなく、ほとんどの商品で取り扱いがないのが実情です。
【例外的】団信に加入できる可能性があるローンとは？
原則として加入が難しい不動産担保ローンの団信ですが、例外的に加入できるケースも存在します。
それは、一部の銀行が取り扱うアパートローンや事業性資金を目的とした不動産投資ローンなどです。
これらのローンは、事業の継続性を担保する意味合いもあり、団信がセットになっている場合があります。
ただし、個人が自宅などを担保に教育資金や生活資金など、自由な目的で利用する一般的な不動産担保ローンでは、団信に加入できるケースはほとんどありません。
ノンバンク系・多くの銀行系では取り扱いがないのが一般的
団信に加入できるか否かは金融機関によりますが、特にノンバンク系の金融機関では、団信の取り扱い自体がない傾向にあります。
また、銀行の不動産担保ローンであっても、前述したアパートローンなどを除き、団信を用意していないことが一般的です。
団信への加入を希望する場合は、まず「アパートローン」などの特定の商品を扱う銀行に相談し、団信の取り扱いがあるかを確認する必要があります。
団信に加入できない場合の代替策は？生命保険を活用しよう
団信に加入できなくても、万が一のリスクに備える方法がなくなったわけではありません。
ここでは、団信の代わりとして有効な民間の生命保険を活用する方法と、その選び方について具体的に解説します。
ローンの残債額に見合った死亡保険に加入する
団信の代わりとして最も有効なのは、ローンの残債務と同程度の死亡保険金が受け取れる生命保険に加入することです。
万が一の際、保険金でローンを返済できるように設計します。
- 収入保障保険：
契約期間中、毎月お給料のように定額の保険金が受け取れる保険。
保険料が割安で、ローンの返済に合わせて必要な保障額が徐々に減っていくため合理的です。 - 定期保険：
決まった期間内に死亡した場合に、まとまった保険金が一度に支払われる掛け捨て型の保険。
シンプルでわかりやすいのが特徴です。
これらの保険を活用すれば、団信に加入しなくても、家族に返済の負担を遺さずに不動産を守ることが可能です。
現在加入している保険がある場合は、保障額が十分かを見直してみましょう。
【加入できる場合】不動産担保ローンの契約時に団信に加入する3つのメリット
加入できるケースは稀ですが、もし団信付きの不動産担保ローンを利用できる場合、契約者と家族にとって大きな安心材料となります。
具体的にどのようなメリットがあるのか、以下の3つのポイントに分けてご紹介します。
- 万が一の際にローンの返済が不要になる
- 家族に負債のない状態で大切な不動産を遺せる
- 既存の生命保険の保障内容を見直せる
メリット①：万が一の際にローンの返済が不要になる
最大のメリットは、契約者に万が一のことがあっても、不動産担保ローンの残債務が保険金によって完済される点です。
契約期間中に死亡または高度障害状態になった場合、それ以降の返済は一切不要になります。
団信に加入すれば、ご自身に何かあった際の返済リスクに備えられます。
メリット②：家族に負債のない状態で大切な不動産を遺せる
団信に加入していれば不動産担保ローンが完済されるため、家族は負債を相続することなく、担保の不動産をそのまま受け継げます。
もし団信に加入していないと、不動産担保ローンの残債務は相続人が引き継ぎます。
返済できない場合は、不動産を売却したり、競売にかけられたりする可能性も考えられます。
メリット③：既存の生命保険の保障内容を見直せる
団信への加入は、現在加入している他の生命保険を見直す良い機会にもなります。
団信で不動産担保の返済分をカバーできるため、死亡保険の保険金額を減額し、毎月の保険料負担を軽くできる可能性があります。
浮いた保険料を他の保障や貯蓄に回すなど、家計全体の保険を見直せます。
【加入できる場合】不動産担保ローン契約時に団信に加入する際の注意点
メリットの多い団信ですが、加入を検討する際には以下のような注意点もあります。
- 金利が上乗せされる場合がある
- 健康状態によっては加入できない
- 途中で解約したり、後から加入したりすることが難しい
注意点①：金利が上乗せされる場合がある
不動産担保ローンで団信に加入する場合、ローンの適用金利に年0.2%～0.3%程度が上乗せされるのが一般的です。
団信の保険料は、この上乗せされた金利から支払われます。
借入額や返済期間によっては総返済額が大きく変わるため、加入前に必ず返済シミュレーションを行いましょう。
注意点②：健康状態によっては加入できない
団信は生命保険の一種のため、加入時に引受保険会社による審査があります。
過去の病歴や現在の健康状態について、告知書で正確に告知しなければなりません。
持病や既往歴がある場合、審査の結果、団信に加入できない可能性があります。
注意点③：途中で解約したり、後から加入したりすることが難しい
団信は、不動産担保ローンの契約時にセットで加入するのが基本です。
そのため、原則としてローン返済中の解約はできません。
同様に、ローン契約時に加入せず、後から団信に加入することも通常は認められていません。
加入するかどうかの判断は契約時に行う必要があるため、慎重に検討してください。
団信の具体的な保障内容と加入審査について
ここでは、団信の保障内容と加入審査でチェックされる点を具体的に見ていきましょう。
一般的な団信の保障範囲
最も基本的な団信の保障範囲は、以下の通りです。
死亡・高度障害状態になった場合
被保険者（ローン契約者）が死亡した場合、または事故や病気によって所定の高度障害状態に該当した場合に、保険金でローンが完済されます。
「高度障害状態」とは、両目の視力を永久に失うなど、保険会社が定める極めて重い障害状態を指します。
保障をさらに手厚くする特約付き団信の種類
金利をさらに上乗せすることで、より幅広いリスクに備えられる「特約付きの団信」もあります。
代表的なものは以下の通りです。
- がん保障特約
- 3大疾病保障特約
- 8大疾病保障特約など
種類①：がん保障特約
生まれて初めて「がん（悪性新生物）」と医師に診断確定された場合に、ローン残高がゼロになる特約です。
商品によっては一時金が支払われるタイプもあります。
種類②：3大疾病保障特約
「がん」「急性心筋梗塞」「脳卒中」で所定の状態になった場合に、ローン残高が保障される特約です。
急性心筋梗塞や脳卒中の場合、手術や一定期間の労働制限など、保険金支払いのための細かい条件が定められています。
種類③：8大疾病保障特約など
3大疾病に加え、高血圧性疾患や糖尿病などの5つの生活習慣病にも備える特約です。
金融機関によっては、さらに手厚い「11大疾病保障」や「全疾病保障」なども用意されています。
団信の加入審査で告知が必要な項目
団信の加入審査では、以下の項目の告知が求められます。
- 過去の病歴や現在の健康状態
- 身長・体重など
事実と異なる告知をすると、保険金が支払われない可能性があるので正確に回答しましょう。
項目①：過去の病歴や現在の健康状態
直近3ヶ月以内の治療・投薬の有無や、過去3年以内の特定の病気（がん、心臓病、脳卒中など）による手術・長期治療の有無などを告知します。
項目②：身長・体重など
身長と体重からBMI（肥満度）を算出します。
また、手足の欠損や背骨の変形といった身体の障害に関する告知も必要です。
団信の保険料は生命保険料控除の対象にならない
団信の保険料は生命保険料控除の対象外です。
保険料を直接保険会社に支払うのではなく、ローンの金利に上乗せする形で金融機関に支払うため、税制上の控除は受けられません。
団信付きの不動産担保ローンを検討する際のポイント
団信への加入を検討する場合、気をつけるべきポイントは、主に以下の通りです。
- ご自身の健康状態と必要な保障を考える
- 金利の上乗せ幅と返済シミュレーションを行う
- 団信の取り扱いがある金融機関に相談する
ポイント①：ご自身の健康状態と必要な保障を考える
まず、ご自身の健康状態を把握し、団信に加入できそうか考えましょう。
そのうえで、家族構成やライフプランを踏まえ、どの程度の保障が必要か検討します。
基本的な保障だけで十分か、がんや3大疾病にも備えるべきか、必要な保障レベルを明確にしてください。
ポイント②：金利の上乗せ幅と返済シミュレーションを行う
必要な保障が決まったら、金利がどのくらい上乗せされるのかを確認します。
シミュレーションサイトなどを活用し、毎月の返済額や総返済額がいくらになるのかを算出して、無理のない範囲で加入できるか判断しましょう。
ポイント③：団信の取り扱いがある金融機関に相談する
団信に加入するには、そもそも取り扱いのある金融機関を選ぶ必要があります。
不動産担保ローンを探す際には、団信の取り扱いがあるかどうかを基準の一つにすると良いでしょう。
複数の金融機関の商品を比較し、ご自身に最も合ったプランを選んでください。
まとめ
この記事では、不動産担保ローンにおける団信の仕組みやメリット、注意点を解説しました。
不動産担保ローンでの団信加入は、一部のアパートローンなどを除き、原則としてできません。
しかし、団信に加入できなくても、収入保障保険などの生命保険を活用すれば、万が一の際に家族に負債を遺さず、資産を守ることは十分に可能です。
ご自身の状況に合わせて、団信加入が可能なローン商品を探すのか、あるいは生命保険で備えるのか、最適な方法を慎重に検討しましょう。
「団信に加入したいが健康状態に不安がある」
「そもそも融資を受けられるか心配」
といった方は、ぜひ一度大手町フィナンシャルにご相談ください。
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そのため、ご高齢の方や持病をお持ちの方、他の金融機関で融資を断られた方でもご融資できる可能性があります。
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不動産担保ローンの団信に関してよくある質問
不動産担保ローンの団信に関してよくある質問と、その回答をご紹介します。
Q1. 高齢でも団信に加入できますか？
A. 加入できる年齢には上限が設けられているのが一般的です。
多くの金融機関では「申込時満70歳未満、完済時満80歳未満」などと定めています。
年齢条件は金融機関によって異なるため、申込先に事前に確認しましょう。
Q2. 持病や既往歴があると絶対に団信に加入できませんか？
A. 一概にそうとは言えません。病状によっては加入できる可能性があります。
病状が安定している場合などは、審査に通るケースもあります。
また、加入条件が緩和された「ワイド団信」であれば加入できる可能性が高まりますが、金利の上乗せ幅は高くなる傾向にあります。
まずは正直に健康状態を告知し、保険会社の判断を仰ぎましょう。
Q3. 団信に加入しない場合、何かリスク対策はありますか？
A. 団信の代わりに、民間の生命保険（死亡保険）に加入する方法があります。
団信に加入できない、または加入しない場合は、ご自身で万が一に備える必要があります。
ローンの残高に相当する死亡保険金が受け取れるように、定期保険や収入保障保険などに加入することで、団信と同じ効果が期待できます。
Q4. 住宅ローンの団信と不動産担保ローンの団信に違いはありますか？
A. 基本的な仕組みは同じですが、加入の義務や特約の種類などに違いがあります。
最大の違いは、住宅ローンでは加入が融資の条件として「ほぼ必須」である一方、不動産担保ローンではそもそも加入できる商品が「ほとんどない」という点です。
また、加入できる場合でも、保障内容は住宅ローンの方が多様な疾病特約を選べる傾向にあり、不動産担保ローンの団信は保障が限定的な場合があります。
