適切な融資を受けることは、不動産業を開業・運営するうえで重要な要素の一つです。
しかし、融資を受ける方法について、十分に理解している方は少ないのではないでしょうか。
この記事では、不動産業を開業・運営する際に必要となる「運転資金」の融資を受ける方法について解説します。
目次
不動産業の開業や運営に必要な「運転資金」とは
不動産業における運転資金とは、不動産会社が日々の業務を円滑に進めるために必要な資金のことです。
必要な運転資金の額は事業規模や事業内容により異なりますが、通常、月商の3か月分～6か月程分度が目安とされています。
具体的には、以下のような費用が運転資金に含まれます。
- 事務所の運営費用
- 不動産の仕入れ資金
- 広告・宣伝費
- 従業員の人件費
それぞれ解説します。
事務所や店舗の運営費用
事務所や店舗の運営に関連する、以下のような経費は運転資金に含まれます。
- 事務所や店舗として使用する部屋の家賃
- 備品の購入費用
- 水道費
- 光熱費
- 通信費
備品の購入は初期投資のみで支払いが完了するものもありますが、家賃や水道・光熱費は毎月継続的に支払う必要があります。
事務所や店舗を運営するためには、毎月どれくらいのお金がかかるのかをあらかじめ把握しておきましょう。
不動産の仕入れ資金
不動産業を営むためには欠かせない、マンション、戸建て、土地などの物件を仕入れるための資金も運転資金に含まれます。
不動産の仕入れ資金は1件あたり数百万円～数千万円と高額なため、自己資金だけで仕入れをする不動産会社は少なく、多くの場合、金融機関やローン会社からの融資を利用します。
仕入れ資金の調達方法につきましては、こちらの記事もあわせてご参照ください▼
不動産業者の仕入れ資金調達方法とは？資金の調達先と注意点をわかりやすく解説
仕入れた不動産の維持管理費
不動産を仕入れた後は、売却が成功するまで、以下のような維持管理費がかかります。
- 修繕費
- 清掃費
- 管理費
- 保険料
また、不動産を所有していることによってかかる、固定資産税、都市計画税といった税金の支払い義務も生じます。
広告・宣伝費
不動産会社を開業し、物件の売買や賃貸を行っていくためには、多くの顧客に自社のサービス・商品を知ってもらうための広告宣伝活動が欠かせません。
ポータルサイトへの掲載費、チラシ作成費、オープンハウス開催費用など、さまざまなコストがかかります。
従業員の人件費
不動産会社の運営には、営業担当者、事務員、管理担当者など、さまざまな職種の従業員が必要であり、従業員の人件費も運転資金に含まれます。
人件費の内訳は、給与、社会保険料、福利厚生費などです。
また、営業担当者の場合は、インセンティブ制度を導入している場合もあり、売上によって変動する可能性があります。
開業後間もない不動産業者が、銀行から運転資金の融資を受けるのは難しい
開業後間もない不動産業者は実績が少なく、経営も安定していないケースが一般的です。
銀行から見ると信用が不足しており、貸したお金が返ってこないというリスクがあるため、銀行から運転資金を融資してもらうことは難しいとされています。
また、不動産市場は変動が大きく、将来の収益を予測するのが難しい点も、融資が難しいとされる理由の一つです。
開業後間もない不動産業者が銀行から運転資金の融資を受けるためには、詳細な事業計画書を作成したり、自己資金を準備したりするなど、銀行が求める条件を満たす必要があります。
とはいえ、運転資金を融資してくれる金融機関は銀行だけではないため、民間の金融機関などにも視野を広げることで、資金調達できる可能性が高まります。
次章では、不動産業者が運転資金の融資を受けられる「銀行以外の」方法についてご紹介します。
不動産業者が融資を受けて運転資金を調達する方法
不動産会社が運転資金の融資を受けることは、開業・運営をするうえで不可欠な要素です。
必要なタイミングで適切な融資を受けるには、信頼できる借入れ先を見つけることが重要です。
こちらでは、不動産業者が運転資金の融資を受けられる可能性がある、以下の6つの選択肢をご紹介します。
- 信用保証協会の「保証付融資」
- 日本政策金融公庫の「新事業育成資金」
- 納税資金融資／賞与資金融資
- つなぎ融資（つなぎローン）
- プロジェクト融資
- 不動産担保ローン
それぞれ解説します。
信用保証協会の「保証付融資」
前述の通り、不動産業は銀行からの融資が難しいとされる分野です。
しかし、信用保証協会の保証が付いた融資＝「保証付融資」であれば、銀行などの金融機関から資金を調達できる可能性が高まります。
保証付融資とは、万が一返済が滞った際に、信用保証協会が金融機関に対して立て替え払いを行う保証が付いた融資のことです。
保証付融資を利用するためには、所定の信用保証料を支払う必要があるものの、融資の審査に通りやすくなるというメリットがあります。
ただし、立て替え払いされた金額は返済する義務があるため、保証料の分だけ総支出が増えることを考慮したうえで融資の審査を受けましょう。
日本政策金融公庫の「新事業育成資金」
日本政策金融公庫は、財務省が管轄する政策金融機関です。
中小企業向けの長期融資や、新規事業支援の融資を提供しています。
日本政策金融公庫の「新事業育成資金」は、新しい事業を始める、または既存事業を大きく変革しようとする中小企業者を対象とした融資制度です。
融資対象には、地域活性化につながるようなサービスを提供する事業も含まれることから、不動産業者も該当します。
日本政策金融公庫による融資の最大の特徴は、民間金融機関と比較して低金利で、返済期間が長い点にあります。
一方で、融資の審査には時間がかかり、融資実行までに1か月以上必要な場合もあるため、今すぐに運転資金を調達したい方は注意が必要です。
納税資金融資／賞与資金融資
納税資金融資／賞与資金融資は、主に銀行が提供している、税金や賞与の支払いを目的とした短期融資です。
返済期間は基本的に6か月と短く、金融機関も短期で資金を回収できるため、銀行から融資を受けるのが難しいとされる不動産業者であっても借入れられる可能性があります。
納税資金融資／賞与資金融資を受けるメリットは、資金調達のスピードが速いことと、金利が比較的低いことです。
事業の急な資金需要に対応するための有効な手段の一つとして、不動産業を開業する方は覚えておくと良いでしょう。
つなぎ融資（つなぎローン）
不動産業におけるつなぎ融資（つなぎローン）とは、売却予定の不動産を担保として、売却するまでの間に必要な資金を借入れ、不動産の売却代金によって返済するローンを指します。
つなぎ融資は、銀行やノンバンク（銀行以外の金融機関）が提供しています。
つなぎ融資のメリットは、不動産の売却を待たずに必要資金を調達できる点です。
そのため、資金調達を急ぐゆえに焦って安価な価格で不動産を売却したり、条件面で妥協してしまったりするリスクを回避することができます。
つなぎ融資は、担保不動産売却までの運転資金や、他社への返済資金を必要としている不動産業者にとって有効な手段と言えます。
つなぎ融資につきましては、こちらの記事もあわせてご参照ください▼
不動産売却時に利用される「つなぎ融資（ローン）」とは？メリット・デメリットを解説
プロジェクト融資
プロジェクト融資は、特定の不動産開発や販売プロジェクトに対して提供される融資です。
例えば、中古マンションを購入してリフォーム後に販売するプロジェクトや、土地を購入して区画整理し、戸建て住宅を建設・販売するプロジェクトなど、不動産業におけるさまざまな事業で活用されます。
プロジェクト融資は、宅地建物取引業免許を保有する法人のみが利用可能であり、プロジェクトの成功を左右する重要な資金源となります。
プロジェクト融資につきましては、こちらの記事もあわせてご参照ください▼
プロジェクト融資とは？不動産会社様向けに融資の具体例やメリットデメリットを解説
不動産担保ローン
不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保にすることで借入れが可能なローン商品です。
自社で不動産を保有している場合、不動産担保ローンを利用することで、高額の融資を低金利で受けることができます。
返済期間が長いため、資金繰りの負担を軽減できる点も大きな魅力です。
ただし、不動産担保ローンを利用するには融資審査があります。
融資審査の基準は金融機関によって異なります。
そのため、担保となる不動産の評価額が低い、赤字経営であるなど、金融機関の審査基準に合わない場合、融資を断られることも考えられます。
スムーズ＆スピーディに融資を受けるなら、銀行と比較して審査のハードルが低い、「ノンバンクの不動産担保ローン専門会社」へのお申し込みがおすすめです。
大手町フィナンシャルでは、他社で断られた不動産についても積極的に融資を行っています。
一般的な所有権の不動産はもちろん、共有持分や借地権、抵当権が設定された物件など、権利関係が複雑な不動産に対する融資実績も豊富です。
個人のお客様だけでなく、不動産業などを営んでおられる法人の方も融資の対象とさせていただいておりますので、運転資金や不動産の仕入れ資金の調達につきましても、ぜひお気軽にご相談ください。
不動産業者が運転資金の融資を受けるまでの流れ
不動産業者が運転資金の融資を受けるまでの基本的な流れは、以下の通りです。
- 相談・仮申し込み
- 事前審査
- 本申し込み・必要書類の提出
- 面談・審査（本審査）
- 融資の実行
融資を受けるためには、事前審査※と本審査の2つの審査に通らなければなりません。
銀行の融資基準は厳しく、審査には時間がかかることがありますが、ノンバンクでは柔軟な審査基準が設けられている場合も多く、最短で翌日融資が可能なケース場合もあります。
※事前審査とは、本審査に進む前に行われる簡易的な審査のこと。これに通過しなければ、正式な審査に進むことはできない。
銀行の場合、事前審査に平均2～3週間、本審査に1か月ほどの期間を要する。
不動産業者が運転資金の融資を受けるためのポイント
不動産業を開業・運営する法人が、金融機関から運転資金の融資を確実に受けるためには、以下のポイントに注意しましょう。
- 融資資金の使途と金額を明確にする
- 実現可能性が高い事業計画書を用意する
- 自己資金を確保する
- 事業が拡大している段階で申し込む（すでに開業済みの場合）
それぞれ解説します。
融資資金の使途と金額を明確にする
金融機関は、貸した資金が有効活用される可能性について、事前に確認したいと考えています。
そのため、融資を受けるためには、資金の使い道を具体的に示すことが重要です。
資金繰り表※には、単に「運転資金」と記載するのではなく、人件費、広告費、物件購入費などの具体的な項目に落とし込み、それぞれの金額を明記しましょう。
例えば、「新規物件の仕入れに充て、売上拡大につなげたい」など、具体的な目標を提示することで、融資実行の可能性が高まります。
※資金繰り表とは、お金の流れを視覚的に把握できる書類のこと。金融機関に融資を申し込む場合、資金繰り表の提出を求められることがある。
資金繰り表をしっかりと作成することで、金融機関に対して事業の健全性を示すことができ、審査に通りやすくなる。
実現可能性が高い事業計画書を用意する
事業計画書は、ビジネスプランを金融機関に伝えるための重要な資料です。
過去の業績、今後の見通し、資金計画などを具体的に記載し、実現可能性の高い計画であることを示す必要があります。
特に、競合他社との差別化や、今後の市場動向などを分析し、根拠のある数値目標を設定することが求められます。
金融機関は、事業計画の妥当性を厳しく審査するため、しっかりとした計画書を作成しましょう。
自己資金を確保する
金融機関は、事業主が自己資金を投じて事業に取り組んでいることを高く評価します。
自己資金の割合が高いほど、事業に対する意欲や、事業の健全性を示すことになり、融資実行の可能性が高まります。
反対に、自己資金がまったく無い状態だと融資を受けにくくなります。
審査を通過するためにも、自己資金は最低限確保しておきましょう。
また、将来的な資金不足が予想される場合は、資金が不足する前に融資の申し込みをすることが重要です。
事業が拡大している段階で申し込む（すでに開業済みの場合）
融資をスムーズに受けるためには、事業が安定的に成長していることを示すことが重要です。
新規事業を始める段階よりも、すでに実績があり、将来性も期待できる段階で申し込む方が、金融機関からの評価は高くなります。
過去の業績データや、今後の成長戦略を具体的に示すことで、安定した経営基盤を持っていることをアピールしましょう。
ただし、過度に楽観的な予測は避け、現実的な計画を立てることが大切です。
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不動産業を開業・運営するには、運転資金や不動産の仕入れ資金など、さまざまな資金の調達が必要となります。
すべてを自己資金で賄うのが難しい場合には、融資の利用を検討しましょう。
銀行や日本政策金融公庫からの融資も一つの選択肢ですが、審査に通りにくい場合や、融資の用途が制限される場合もあります。
自社で不動産を所有している場合は、スピーディーに資金を調達できるノンバンクの不動産担保ローンの利用がおすすめです。
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資金使途に制限がなく、仕入れ資金から運転資金まで幅広い用途に利用できるため、不動産業の資金ニーズに応じてご活用いただけます。
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- 権利調整中（立退き交渉中など）の不動産を担保に借入れしたい
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- 老朽アパート・再建築不可・狭小物件の仕入れ資金が必要
- 開発許可・宅地造成許可等が必要な不動産を担保に借入れしたい
- 入札案件の決済資金が急ぎで必要
- プロジェクト資金のつなぎ融資を受けたい
- 他社の返済期日が迫っており、借り換えをしたい
- 不動産業のスキームに詳しい業者から借入れしたい
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