「永住権がないから、日本でローンを組むのは無理だろう」
このように考え、マイホームの購入や事業資金の調達を諦めてしまっている外国籍の方も多いのではないでしょうか。
確かに、永住権がないと住宅ローンの審査は非常に厳しいのが現実です。
しかし、所有している不動産を担保にすることで融資を受けられる「不動産担保ローン」なら、永住権がなくても資金調達できる可能性があります。
この記事では、永住権のない外国人の方が不動産担保ローンを利用するためのポイントを、分かりやすく解説します。
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目次
【結論】永住権なしで住宅ローンは困難、しかし不動産担保ローンなら可能性がある
結論から言うと、外国籍の方が永住権なしで日本の金融機関から住宅ローンを借りるのは、非常に困難です。
多くの金融機関が、申込条件に「永住許可」を掲げているためです。
しかし、日本での資金調達を諦める必要はありません。
所有している不動産を担保にする「不動産担保ローン」であれば、永住権がなくても融資を受けられる可能性があります。
不動産担保ローンは、申込者の状況だけでなく、担保となる不動産の価値を重視して審査を行うため、より柔軟な対応が期待できるのです。
そもそも「永住権」とは？
ローン審査の話題でよく出てくる「永住権」について、その特徴を簡単に確認しておきましょう。
永住権の概要と特徴
永住権とは、外国籍の方が在留期間を気にすることなく、日本に住み続けられる権利です。
法務大臣から永住許可を受けると、「永住者」という在留資格が与えられます。
在留期間の更新が不要になるだけでなく、職業選択の自由も得られるため、日本での生活基盤が非常に安定します。
この社会的な信用の高さが、ローン審査で有利に働く大きな理由です。
「永住者」の在留資格でできること
「永住者」になると、主に以下のようなメリットがあります。
- 在留期間が無期限になる
- 職業を自由に選べる（起業も可能）
- 住宅ローンなどの審査に通りやすくなる
他の在留資格との違い
永住権と他の在留資格では、特に在留期間と活動範囲に大きな違いがあります。
| 永住者 | 技術・人文知識・国際業務など （就労ビザ） | 日本人の配偶者等 | |
| 在留期間 | 無期限 | 5年、3年、1年など （更新が必要） | 5年、3年、1年など （更新が必要） |
| 活動の制限 | なし | 許可された範囲の業務のみ | なし |
| ローン審査 | 有利 | 厳しい傾向 | 永住者よりは慎重に判断される |
永住権なしの外国人がローンを組むのはなぜ難しいのか
金融機関は、なぜ永住権のない外国人への融資に慎重なのでしょうか。
その背景には、返済に関するいくつかのリスクがあります。
多くの金融機関が懸念する”返済されないリスク”
金融機関にとって最も重要なのは、融資した資金が最後まで返済されるかという点です。
金融機関が永住権なしの方に融資する場合、懸念するリスクとしては以下のようなものがあります。
- 途中で帰国してしまう可能性
- 保証会社の利用が難しい
- 言語や文化の壁によるコミュニケーションの問題
リスク①：途中で帰国してしまう可能性
在留期間には限りがあるため、ローンの完済前に在留資格の更新ができなくなり、母国へ帰国してしまうリスクがあります。
そうなると、金融機関は貸したお金の回収が極めて難しくなります。
リスク②：保証会社の利用が難しい
日本のローン、特に住宅ローンでは「保証会社」の利用が必須条件となることがほとんどです。
しかし、この保証会社が永住権のない外国人への保証を認めないケースが多く、ローンの利用自体が難しくなります。
リスク③：言語や文化の壁によるコミュニケーションの問題
複雑なローン契約の内容を正確に理解したり、返済に問題が生じた際に円滑な意思疎通ができなかったりするリスクも懸念されます。
特に「住宅ローン」の審査が厳しくなる理由
数あるローンの中でも、住宅ローンは特に審査が厳しくなる傾向にあります。
永住権のない外国人の住宅ローン審査が厳しくなる理由としては、主に以下のようなものがあります。
- 利用できる金融機関や商品の数が限られる
- 多くの自己資金（頭金）を求められる
- 年収の基準が高く設定されているケースが多い
理由①：利用できる金融機関や商品の数が限られる
そもそも、多くの銀行が住宅ローンの申込条件に「永住許可」を明記しており、申し込みの入口が非常に狭いのが現状です。
理由②：多くの自己資金（頭金）を求められる
申し込みが可能な場合でも、金融機関のリスクを減らすため、物件価格の2〜3割程度のまとまった自己資金（頭金）を求められることが一般的です。
理由③：年収の基準が高く設定されているケースが多い
返済能力をより厳しく判断するため、日本人向けのローンよりも高い年収が求められることが少なくありません。
より詳しい情報は、こちらの記事でも解説しています。
永住権がなくても不動産を活かせる「不動産担保ローン」という選択肢
住宅ローンが難しい場合でも、日本国内に所有する不動産を活用する「不動産担保ローン」という選択肢があります。
住宅ローンと不動産担保ローンの根本的な違い
住宅ローンと不動産担保ローンは、主に以下の点で性質が大きく異なります。
- 資金の使いみちの自由度
- 審査で重視されるポイント
違い①：資金の使いみちの自由度
最大の魅力は、借りたお金の使いみちが自由な点です。
| 資金使途 | |
| 住宅ローン | 住宅の購入・ 建築資金に限定 |
| 不動産担保ローン | 原則自由 （事業資金、教育資金、投資、借り換えなど） |
違い②：審査で重視されるポイント
住宅ローンと不動産担保ローンは、審査で重視されるポイントが以下のように異なります。
- 住宅ローン：申込者個人の信用力（年収、勤務先、永住権の有無など）
- 不動産担保ローン：担保となる不動産の資産価値
この違いが、永住権のない外国人の方にとって、融資を受けられる可能性につながります。
なぜ不動産担保ローンなら永住権なしでも融資の可能性があるのか
不動産担保ローンが永住権のない外国人の方にもチャンスがある理由は、以下の通り、その審査の仕組みにあります。
- 不動産の価値（担保評価）が重視されるから
- 個人の属性と合わせて総合的に判断されるから
理由①：不動産の価値（担保評価）が重視されるから
不動産担保ローンの審査では、申込者の属性以上に、担保となる不動産の価値が評価されます。
金融機関は、万が一返済が滞っても、担保不動産を売却して資金を回収できるという安心感があります。
このため、申込者が途中で帰国してしまうリスクをある程度カバーでき、永住権の有無が絶対的な条件ではなくなるのです。
理由②：個人の属性と合わせて総合的に判断されるから
もちろん不動産の価値だけで決まるわけではありませんが、担保があることを前提に、日本での居住年数や収入の安定性などを合わせて総合的に審査してもらえます。
「永住権がない」という一つの要素だけで判断されるのではなく、他のプラス材料で十分に補える可能性があります。
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永住権なしでの不動産担保ローン審査で重視されるポイント
実際に審査ではどのような点がチェックされるのでしょうか。
「ご本人様」と「不動産」に関する項目に分けて解説します。
ご本人様の状況に関する審査項目
永住権なしでの不動産担保ローン審査で重視される、ご本人様の状況に関する項目は、以下の通りです。
- 日本での居住年数と現在の在留資格
- 勤務先の情報と勤続年数
- 安定した収入があるか
- 日本語でのコミュニケーション能力
- 日本人の配偶者などの連帯保証人の有無
項目①：日本での居住年数と現在の在留資格
日本での居住年数が長いほど、生活基盤が安定していると評価されます。
また、「技術・人文知識・国際業務」のような就労資格や「日本人の配偶者等」の在留資格は、安定性が高いと判断されやすいです。
項目②：勤務先の情報と勤続年数
安定した企業での長い勤続年数は、継続的な返済能力の証明になります。
勤続年数は最低1年以上、できれば3年以上あると信用力が増します。
項目③：安定した収入があるか
収入額も大切ですが、それ以上に「毎月、安定した収入が継続しているか」が重視されます。
項目④：日本語でのコミュニケーション能力
担当者の説明を理解し、自分の状況を説明できる日本語能力は、事実上必須となります。
複雑な契約内容について、円滑にコミュニケーションが取れるレベルが求められます。
項目⑤：日本人の配偶者などの連帯保証人の有無
必須ではありませんが、日本国籍の方や永住権を持つ方が連帯保証人になると、審査で非常に有利になる可能性があります。
担保となる不動産に関する審査項目
不動産担保ローンで最も重視される項目は、主に以下の2点です。
- 不動産の資産価値（担保評価額）
- 不動産の種類（土地、戸建て、マンションなど）や所在地
項目①：不動産の資産価値（担保評価額）
金融機関が不動産の所在地や状態などを基に、資産価値（担保評価額）を算出します。
この評価額が、借入できる金額の上限を決める最も重要な要素です。
項目②：不動産の種類（土地、戸建て、マンションなど）や所在地
一般的に、都市部のマンションや土地など、売却しやすい物件は評価が高くなる傾向にあります。
申し込みの際に必要となる主な書類
不動産担保ローンの申し込みにあたり、一般的に必要となる書類は以下の通りです。
- 書類①：本人確認書類
在留カード、特別永住者証明書、パスポートなど - 書類②：収入を証明する書類
源泉徴収票、確定申告書など - 書類③：不動産の詳細がわかる書類
登記簿謄本（登記事項証明書）、公図、固定資産評価証明書など
書類の準備については、こちらの記事も参考にしてください。
永住権なしで不動産担保ローンを利用する際の注意点
不動産担保ローンには、以下のような注意点があります。
- 金利が一般的なローンより高くなる傾向がある
- 融資額は担保評価額の範囲内になる
- 返済が滞ると担保不動産を失うリスクがある
- 信頼できる金融機関を慎重に選ぶ必要がある
リスクもしっかりと理解した上で検討しましょう。
注意点①：金利が一般的なローンより高くなる傾向がある
無担保ローンよりは低金利ですが、住宅ローンなどと比較すると金利は高めに設定される傾向があります。
これは、永住権がないことによるリスクが金利に反映されるためです。
注意点②：融資額は担保評価額の範囲内になる
借入できる金額は、担保となる不動産の評価額の範囲内（一般的には評価額の7割程度）に限られます。
注意点③：返済が滞ると担保不動産を失うリスクがある
これが最も重要な注意点です。 ローンの返済が滞ると、金融機関は担保不動産を売却して資金を回収するため、大切な資産を失うことになります。
無理のない返済計画が何よりも重要です。
注意点④：信頼できる金融機関を慎重に選ぶ必要がある
外国人への融資実績が豊富で、親身に相談に乗ってくれる信頼できる金融機関を選ぶことが大切です。
複数の金融機関を比較検討することをお勧めします。
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まとめ：永住権なしでの不動産担保ローンは大手町フィナンシャルにご相談を！
今回は、永住権のない外国人の方が日本で資金調達を行うための選択肢として、不動産担保ローンを解説しました。
住宅ローンの道は厳しくても、日本国内の不動産を担保にすることで、融資の可能性は広がります。
「永住権がないから」と資金調達を諦めていた方も、ぜひ一度ご相談ください。
大手町フィナンシャルでは、不動産の担保価値を重要視しているため、お客様の国籍や永住権の有無だけで融資可否の判断はいたしません。
当社独自の審査基準で不動産の価値を最大限に評価し、お客様一人ひとりの状況に寄り添った最適な融資プランをご提案します。
他の金融機関で断られた方からのご相談も多数承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
不動産と金融の専門知識を持つスタッフが、お客様の資金計画を全力でサポートいたします！
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永住権なしでの不動産担保ローン利用に関してよくある質問
永住権なしでの不動産担保ローン利用に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1. 現在、永住権を申請中ですが、ローンは申し込めますか？
A. はい、お申し込みいただけます。
永住権を申請中であることは、日本に定住する意思の表れとして、審査でプラスに考慮される可能性があります。
ただし、審査自体は現在お持ちの在留資格や収入状況に基づいて行われます。
Q2. 親から相続した日本国内の不動産も担保にできますか？
A. はい、担保にすることが可能です。
ただし、相続登記を完了させ、不動産の名義がご自身になっていることが必須です。
まだ手続きがお済みでない場合は、先に行う必要があります。
Q3. 日本語があまり得意ではありません。申し込みは可能でしょうか？
A. まずは金融機関にご相談ください。
ローン契約は内容が複雑なため、一定の日本語能力は必要です。
金融機関によっては、多言語対応のスタッフがいたり、丁寧にサポートしてくれたりする場合もありますので、まずは一度問い合わせてみましょう。
Q4. 融資を受けるまで、どれくらいの期間がかかりますか？
A. 一般的には数週間から1ヶ月程度です。
不動産の価値を調査・評価する時間が必要なため、申し込みから融資実行までにはある程度の時間がかかります。
ただし、大手町フィナンシャルのように、審査や融資のスピードを強みとしている金融機関もあります。
お急ぎの場合は、そうした会社を選ぶことをおすすめします。
