借地権付き建物の相続をきっかけに、地主や他の共同相続人との間でトラブルが発生することは珍しくありません。
この記事では、借地権の相続でよくあるトラブルを、「地主とのトラブル」と「相続人同士のトラブル」の2パターンで解説します。
また、トラブルの原因である、借地権付き建物を処分する方法についても解説します。
借地権の相続をするかどうかでお悩みの方や、すでに相続した借地権でお悩みの方は、ぜひご一読ください。
目次
借地権の相続でよくある【地主とのトラブル】
借地権の相続に際して、借地人と地主の間で起こりがちな、以下のトラブルについて解説します。
- 借地権の遺贈や売却に対する地主の承諾が得られない
- 地主から、地代の値上げや更新料を要求される
借地権の遺贈や売却に対する地主の承諾が得られない
借地権の遺贈や売却、譲渡には地主の承諾が必要です。
地主と交渉しても承諾が得られない場合は、裁判所に対して、「地主の承諾に代わる許可」を求める申し立てを行うことになります。
この申し立てのことを、借地非訟と呼びます。
借地非訟の結果、「地主の承諾に代わる許可」が裁判所に認められると、地主の承諾を得ることなく借地権の遺贈や売却、譲渡が行えるようになります。
地主から、地代の値上げや更新料を要求される
借地権付き建物を相続するにあたり、地主から地代の値上げを提示されることがありますが、地代などの契約内容も含めて相続していることから、原則、値上げに応じる必要はありません※。
また、地主から更新料の支払いを要求された場合も、契約内容に「更新料を支払う」旨の記載がなければ支払いの義務はありません。
※地代が相場よりも著しく安いなど、地主の主張が認められる場合、「地代等増減請求権」が成立し、地代の値上げを正式に請求されるケースもあります。
借地人と地主の関係につきましては、こちらの記事で詳しく解説しています▼
借地権と土地の抵当権は「対抗関係」！どちらの登記が優先される？
借地権の相続でよくある【相続人同士のトラブル】
借地権を兄弟などの複数人で相続すると、「共同相続人」という関係になります。
こちらでは、共同相続人の間で起こりがちな、以下のトラブルについて解説します。
- 遺産分割協議の評価額でもめる
- 借地権付き建物の活用や処分について、共同相続人の間で意見が対立する
- 子や孫の代にまで問題を先送りしてしまう恐れがある
遺産分割協議の評価額でもめる
借地権付き建物の遺産分割協議では、共同相続人の間で、不動産の評価額に対する意見が対立することがあります。
例えば、相続人のうちの1名が借地権付き建物に居住し、他の相続人は居住しない場合、不動産をどのように評価し、立場が異なるそれぞれの相続人にとって公平感のある金銭の分配などを行うかは悩ましいポイントです。
相続人同士だけでは納得のいく結論に達せない場合、不動産の専門家に適正な評価額の算定を求めることもありますが、それでも意見の対立が解消されず、遺恨が残るケースは珍しくありません。
借地権付き建物の活用や処分について、共同相続人の間で意見が対立する
相続人の間で、借地権付き建物の活用や処分方法についての意見が対立することがあります。
例えば、建物の売却を希望する者と、住み続けたい者との間で意見が分かれるケースが代表的です。
借地権付き建物の場合、土地（借地）を借りている人物と、借地上の建物の所有者が同一名義である必要があります。
借地人と借地上の建物の所有者の名義が異なる場合は、たとえ親族でも「借地権の無断転借」とみなされ、地主に借地権を解除されてしまう恐れがあります。
また、借地権の実家を兄弟で相続する場合、建物の全体売却や建て替えには共有者全員の合意が必要です。
遺産分割協議の際に、「とりあえず」共有名義で相続するケースも多いようですが、相続人の意見が対立して、不動産を有効に活用できないばかりか、人間関係が悪化する可能性があります。
子や孫の代にまで問題を持ち越してしまう恐れがある
相続を繰り返すことで共有者が増え、子や孫の代にまで複雑な権利関係が持ち越されてしまう恐れがあります。
そのため、可能な限り借地権付き建物の共有名義での相続は避け、単独で相続されることをおすすめします。
共有名義不動産につきましては、こちらの記事で詳しく解説しています▼
共有名義とは？メリット・デメリットや共有者の同意が必要な行為を解説
借地権の相続を放棄することは可能
借地権は相続財産の一つとして扱われるため、他の財産と同様に相続放棄が可能です。
相続放棄をすることによって、固定資産税や地代の支払い義務から解放される、建物の維持管理の手間がなくなる、相続によって子供や孫にトラブルの可能性を引き継ぐ心配がなくなる、などのメリットがあります。
しかし、相続放棄を選択すると、借地権だけでなく預貯金などの全財産の相続を放棄することになるため、放棄すべきでない財産がないかを慎重に判断する必要があります。
相続放棄を行う際は、相続開始を知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所に対して「相続放棄申述書」を提出します。
受理されるまでには1ヶ月ほどかかる場合もあるため、早めに手続きすることをおすすめします。
借地権の相続の手続や流れにつきましては、こちらの記事で詳しく解説しています▼
借地権の相続は可能？登記手続きの流れ、地主の承諾が必要かなども解説
【トラブルの根本を解消】相続した借地権付き建物を処分する方法
借地権付き建物を相続したものの、空き家のまま放置していたり、活用する予定がなかったりと、悩みの種になっている相続人も少なくないようです。
相続した借地権付き建物をそのまま放っておくと、地主や共同相続人との間のトラブルにつながったり、自分の子供や孫の代にまで問題を持ち越してしまったりする恐れがあります。
こちらでは、相続した借地権付き建物を処分し、トラブルの根本を解消するための以下の方法について解説します。
- 更地にして、地主に土地を返還する
- 借地権付き建物を地主に買い取ってもらう
- 借地権付き建物を第三者に売却する
- 借地権付き建物＋底地をセットで第三者に売却する
- 借地権付き建物を賃貸物件として貸し出す
更地にして、地主に土地を返還する
一般的には、借地契約を解約し借地権を手放す場合、借地人は建物を解体し、更地にして地主に返す必要があります。
この場合の解体費用は、原則借地人の負担になるため、解体費用が捻出できずにお悩みの方が多いのが実情です。
解体費用が捻出できない場合は、借地権を処分する手段として、以下の方法を検討してみると良いでしょう。
借地権付き建物を地主に買い取ってもらう
地主に借地権付き建物を買い取ってもらう方法です。
売買の条件さえ双方で合意できれば、最も手っ取り早く借地権付き建物を手放すことができる方法と言えるでしょう。
また、借地権付き建物を地主に売却する場合は、第三者に売却する場合とは異なり、譲渡承諾料の支払いが不要な点もメリットです。
しかし、借地人から地主に買い取りを持ち掛ける場合は、想定を大きく下回る価格で買い取られる場合がほとんどです。
借地権割合に基づいた金額での買い取りを希望する借地人にとっては、不本意な価格で借地権付き建物を手放すことになります。
借地権付き建物を第三者に売却する
借地上の建物は借地人の所有物であり、第三者に売却することが可能です。
建物の売却に伴って借地権も譲渡することになるため、地主の承諾※と、譲渡承諾料（名義変更料）の支払いが必要になります。
第三者への売却にあたっては、良質な買い手とのマッチングをサポートする仲介業者などを利用することで、希望に近い価格で売却できる可能性もあります。
借地人にとっては、地主に売却するよりも大きな売却益を期待できる方法と言えるでしょう。
※地主の承諾許諾を得ないまま借地権を売却すると、賃貸借契約を打ち切られてしまう可能性があるため注意が必要。もしも地主が承諾しない場合は、裁判所に「承諾に代わる許可」を求める手続きを取ることも可能。
借地権付き建物＋底地をセットで第三者に売却する
借地人と地主が協力して、借地権付き建物＋底地をセットで第三者に売却する方法です。
所有者が異なる借地権付き建物と底地をそれぞれ単体で売却する場合、不動産としての評価は低くなり売買価格が安価になりやすいです。
借地権付き建物と底地を同時売却することで、買い手は完全所有権の土地と建物を手にすることができます。
それに伴い、単体で売却するよりも同時売却の方が高値で売却ができます。
ただし、建物と底地の価格をはっきりとさせておかなければ、借地人-地主間で売買代金を分配※する際にトラブルに発展する恐れがあります。
さらに、借地権付き建物＋底地の同時売却は手続きが複雑です。そのため、不動産の専門家に相談しながら行うことをおすすめします。
※借地権付き建物＋底地の売却代金は、借地割合を基準に分配するケースが多いです。
借地権付き建物を賃貸物件として貸し出す
一般的に、借地権付き建物は権利関係が複雑なことから、なかなか買い手がつかないことがあります。
そのような場合は、借地権付き建物を賃貸物件として貸し出すのも有効な手段です。
借地上の建物を第三者に売却する際は地主の承諾が必要ですが、賃貸物件として貸し出すだけなら地主の承諾は不要です。
ただし、貸し出す前にリフォームなどの大幅な増改築を行う場合は、地主からの承諾が必要になることがあるため注意が必要です。
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