複数人で所有する「共有名義不動産」の売却は、単独名義と税金の扱いで異なる点があります。
「税金はいくらかかるのか？」「特例は使えるのか？」といった疑問は、共有者全員の課題でしょう。
この記事では、共有名義不動産の売却にかかる税金の種類、譲渡所得税の計算方法、使える特例（控除）、確定申告の手順をわかりやすく解説します。
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目次
共有名義の不動産売却における税金は、単独名義とどう違う？
共有名義不動産を売却した場合の税金計算には、単独名義と比べて主に以下の2つの違いがあります。
- 持分割合に応じた按分が基本
- 「特例適用」の判定は名義人ごと（個別）に行う
この違いを理解していないと、税金の計算ミスや申告漏れにつながる可能性があるため注意しましょう。
税金は誰が払う？持分割合に応じた按分が基本
単独名義の場合、税金は当然名義人一人が納めます。
一方、共有名義の場合は、売却益（譲渡所得）を登記簿記載の「共有持分」の割合に応じて按分し、各共有者が自分の持分に対する税金を個別に納付します。
例えば、売却益が3,000万円で、Aさん（持分2/3）とBさん（持分1/3）の共有なら、Aさんは約2,000万円分、Bさんは約1,000万円分の利益に対する税金をそれぞれ納めます。
「特例適用」の判定は名義人ごと（個別）に行う
不動産売却には税負担を軽くする特例（特別控除）があります。
単独名義なら、その名義人が要件を満たすかで判断されます。
しかし共有名義の場合、特例が使えるかの判定は、共有者一人ひとり個別に行われます。
例えば、「3,000万円特別控除」は居住実態が要件の一つです。
相続した実家を売却する際、同居していた兄は特例を使え、別居していた弟は使えない、といったケースが発生します。
共有名義の不動産売却でかかる税金一覧
不動産を売却する際には、主に以下の5種類の税金や費用が発生する可能性があります。
- 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税（課税事業者の場合）
- 固定資産税・都市計画税の清算金
税金①：譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税される税金で、売却時にかかる税金のメインとなります。
所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
税金②：印紙税
不動産売買契約書に記載された売買金額に応じて課税される税金です。
契約書に収入印紙を貼り付けて納付します。
契約書を複数作成する場合、1通ごとに印紙税が必要です。
税金③：登録免許税
不動産の所有権を買主に移転するための「所有権移転登記」の際に法務局に納める税金です。
通常、この費用は買主が負担します。
ただし、売主側の住宅ローン完済に伴う「抵当権抹消登記」の費用は、売主（共有者全員）の負担です。
税金④：消費税（課税事業者の場合）
個人のマイホーム売却などでは基本的にかかりません。
土地は非課税ですが、「建物」部分の売却代金は課税対象となる場合があります。
共有者の中に課税事業者（賃貸オーナーなど）が含まれる場合、その人の持分に相当する建物代金に消費税がかかる可能性があります。
税金⑤：固定資産税・都市計画税の清算金
この税金は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。
年の途中で売却した場合、売却日以降の税金分を、買主側から「清算金」として受け取るのが一般的です。
これは税金そのものではありませんが、売買収入の一部として扱われます。
メインは譲渡所得税！税金の計算方法を4ステップで解説
不動産売却で最も大きな金額になりがちな譲渡所得税は、売却で得た「利益」に対して課税されます。
以下の4ステップで計算します。
- 譲渡所得（利益）を計算する
- 譲渡所得を共有者それぞれの持分割合で按分する
- 使える特例（特別控除）を適用する
- 所有期間に応じた税率をかけて税額を算出する
Step1.譲渡所得（利益）を計算する
まず、不動産全体としての利益（譲渡所得）を計算します。
| （譲渡所得） ＝ （譲渡価額） － （取得費 ＋ 譲渡費用） |
- 譲渡価額：売却価格です。
- 取得費：不動産の購入代金や購入時の諸費用などです。 不明な場合は譲渡価額の5%（概算取得費）とします。
- 譲渡費用：売却にかかった仲介手数料や印紙税などです。
Step2.譲渡所得を共有者それぞれの持分割合で按分する
Step1で計算した全体の譲渡所得を、各共有者の持分割合に応じて按分します。
例：全体の譲渡所得が3,000万円で、兄（持分2/3）と弟（持分1/3）の共有の場合
- 兄の譲渡所得：3,000万円 × 2/3 ＝ 2,000万円
- 弟の譲渡所得：3,000万円 × 1/3 ＝ 1,000万円
Step3.使える特例（特別控除）を適用する
Step2で算出した各共有者の譲渡所得から、それぞれが適用できる特例（特別控除）を差し引きます。
この判定は、前述の通り「名義人ごと」に行います。
Step4.所有期間に応じた税率をかけて税額を算出する
最後に、Step3の金額（課税譲渡所得金額）に、不動産の所有期間に応じた税率をかけて税額を算出します。
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。
| 所有期間 | 区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が約2倍も変わるため、売却タイミングは非常に重要です。
【シミュレーション】共有名義不動産売却の税金計算例
具体的な数字で税金（譲渡所得税）を計算してみましょう。
パターン①：夫婦で共有する家全体を売却する場合
まずは、最も一般的なケースとして、共有不動産全体を売却するシミュレーションを見てみましょう。
ここでは、夫婦で共有しているマイホームを売却し、二人とも「3,000万円特別控除」を使えると仮定します。
以下の条件で計算します。
- 売却価格：6,000万円
- かかった費用（取得費＋譲渡費用：3,200万円（取得費3,000万円 + 譲渡費用200万円）
- 共有者：夫（持分1/2）、妻（持分1/2）
- 所有期間：10年（長期）
- 特例：夫婦ともに「3,000万円特別控除」を使える（マイホームとして居住）
Step1.不動産全体の利益（譲渡所得）を計算
まず、家全体の利益がいくら出たのかを計算します。
| 6,000万円（売却価格） － 3,200万円（かかった費用） ＝ 2,800万円（全体の利益） |
Step2.利益を「持分割合」で分ける
次に、全体の利益を夫婦の持分（このケースでは半分ずつ）で分けます。
- 夫の利益：2,800万円 × 1/2 ＝ 1,400万円
- 妻の利益：2,800万円 × 1/2 ＝ 1,400万円
Step3.「特例（3,000万円控除）」を使う
ここが共有名義のポイントです。
使える特例（3,000万円控除）を、それぞれの利益から差し引きます。
- 夫：1,400万円（利益） － 3,000万円（控除） ＝ 0円（※利益が控除額より少ないため0円になります）
- 妻：1,400万円（利益） － 3,000万円（控除） ＝ 0円（※同様に0円になります）
Step4.税額を計算する
夫婦それぞれの課税対象となる金額が0円になりました。
そのため、2人とも譲渡所得税はかかりません（0円です）。
このように、特例が名義人ごとに使えると、節税効果が非常に大きくなります。
パターン②：自分の「共有持分だけ」を売却する場合
共有不動産は、共有者全員の同意がなければ全体を売却できません。
しかし、自分の「持分」だけなら、他の共有者の同意なしに売却が可能です。
- 売却価格（自分の持分のみ）：1,000万円
- かかった費用（持分相当）：650万円 (取得費600万円 + 譲渡費用50万円)
- 所有期間：3年（短期）
- 特例：使えない（マイホームではないなど）
Step1.自分の持分売却の利益（譲渡所得）を計算
持分の売却価格から、かかった費用を引きます。
| 1,000万円（売却価格） － 650万円（かかった費用） ＝ 350万円（利益） |
Step2.利益を「持分割合」で分ける
（※今回は自分の持分だけの売却なので、このステップは不要です）
Step3.「特例」を使う
（※今回は使える特例がないため、Step1で計算した利益350万円がそのまま課税対象になります）
Step4.税額を計算する
利益350万円に、所有期間3年（短期）の税率（39.63%）をかけます。
| 350万円 × 39.63% ＝ 138万7,050円 |
納めるべき譲渡所得税は、約139万円となります。
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共有名義でも使える！「3,000万円特別控除」とは
不動産売却で最も節税効果が大きい特例が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。
これは、マイホームを売却した際、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
共有名義の場合、要件さえ満たせば、各共有者がそれぞれ最大3,000万円（夫婦なら合計最大6,000万円）まで控除を受けられる可能性があります。
3,000万円特別控除の主な適用要件
3,000万円特別控除の主な適用要件は、以下の通りです。
- 自分が住んでいる家屋、または家屋と敷地を売ること。
- 住まなくなった日から3年後の年末までに売ること。
- 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと。
- 売買の相手方が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
控除適用のための必要書類
この特例の適用を受けるには、税金が0円になる場合でも確定申告が必須です。
申告時には、「譲渡所得の内訳書」のほか、売却した不動産に居住していた事実を証明する書類（住民票の除票など）の提出が求められます。
注意点①：名義人それぞれが要件を満たす必要がある
最も重要な注意点は、共有者それぞれが個別に適用要件を満たす必要があることです。
例えば、相続した実家を兄弟で売却する際、同居していた兄は控除を使えますが、別居していた弟は控除を使えません。
弟は、自分の持分売却で得た利益に対して、そのまま課税されます。
注意点②：土地のみの売却では使えないケースも
この特例は、基本的に「家屋」または「家屋とその敷地」の売却が前提です。
更地（土地）だけを売却する場合、原則としてこの特例は適用できません。
ただし、例外もあるため、判断が難しい場合は税務署や税理士に相談しましょう。
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3,000万円控除以外にもある！不動産売却の特例
3,000万円特別控除以外にも、不動産売却で利用できる可能性のある特例があります。
これらも同様に、共有者ごとに適用の可否を判断します。
特例①：被相続人の居住用財産（空き家）売却時の特例
いわゆる「空き家特例」です。
相続した（亡くなった方の）居住用家屋などを売却し、要件を満たした場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
特例②：所有期間10年超の軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円控除後の譲渡所得6,000万円以下の部分について、税率が低く（合計14.21%）なります。
3,000万円特別控除と併用可能です。
特例③：相続税額の取得費加算の特例
相続した不動産を、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、その不動産に対応する相続税額の一部を「取得費」に加算できます。
取得費が増えるため、利益が圧縮され節税につながります。
特例④：譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
不動産を売却して損失（譲渡損失）が出た場合に使える特例です。
マイホームの売却損失を、給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できます。
相殺しきれない損失は、翌年以降最大3年間繰り越して控除（繰越控除）が可能です。
特例⑤：特定のマイホームを買い換えたときの特例
マイホームを買い換えた場合、一定の要件下で、売却益に対する課税を将来に繰り延べる（先送りにできる）特例です。
3,000万円特別控除とは選択適用となります。
共有名義不動産を売却した後の確定申告ガイド
共有名義不動産を売却した場合、確定申告も「共有者それぞれが個別に行う」のが大原則です。
確定申告が必要なケース
共有名義不動産の売却後に確定申告が必要となるのは、主に以下のケースです。
- 売却して利益（譲渡所得）が出た場合
- 売却益が0円やマイナスでも、特例（3,000万円控除など）の適用を受ける場合
- 売却損が出て、損益通算や繰越控除の特例の適用を受ける場合
確定申告が不要なケース
例外的に、売却して利益が出ておらず（損失）、かつ損失に関する特例も受けない場合は確定申告が不要です。
ただし、利益計算は複雑なため、迷う場合は税務署や税理士に相談しましょう。
確定申告の時期：売却した年の翌年2月16日～3月15日
確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。
この期間内に書類を提出し、納税（または還付）の手続きを済ませます。
確定申告は共有者それぞれが個別に行う
確定申告は共有者がそれぞれ、自分自身の住所地を管轄する税務署に対して行います。
例えば、東京在住の兄と大阪在住の弟が北海道の実家を売却した場合、兄は東京、弟は大阪の税務署へ申告します。
確定申告の手順と必要書類
確定申告の大まかな流れと、主な必要書類は以下の通りです。
申告の手順
- 必要書類（売買契約書、領収書など）を準備
- 「譲渡所得の内訳書」を作成
- 「確定申告書」を作成
- 税務署へ提出・納税
主な必要書類
- 確定申告書、分離課税用の申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売却時・購入時の売買契約書のコピー
- 仲介手数料などの領収書
- 本人確認書類（マイナンバーカードなど）
- （特例適用の場合）住民票の除票など、要件を証明する書類
確定申告書の書き方に関する注意点
「譲渡所得の内訳書」には、不動産全体の金額を記載する欄と、自分の持分割合に応じた金額を計算する欄があります。
全体の金額と、自分の持分額を混同しないよう注意して記入しましょう。
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。
共有名義不動産の売却と税金に関するその他の注意点
共有名義不動産の売却に際して、税務上のトラブルを避けるために注意したいポイントは以下の3点です。
- 共有持分を無償譲渡（贈与）した場合の「贈与税」
- 親族間での不動産売却における「みなし譲渡課税」
- 必要な確定申告を怠るとペナルティがある
注意点①：共有持分を無償譲渡（贈与）した場合の「贈与税」
もし、自分の共有持分を無償（タダ）で譲渡（贈与）した場合、譲渡された（もらった）側に「贈与税」が課税される可能性があります。
贈与税は税率が高いため、安易な無償譲渡は注意が必要です。
注意点②：親族間での不動産売却における「みなし譲渡課税」
親子や夫婦間などで、市場価格（相場）よりも著しく低い金額で売買した場合、「実質的には贈与である」とみなされる恐れがあります。
この場合、売主には時価で売ったとして譲渡所得税が、買主には差額に贈与税が課税されるリスクがあります。
また、親族間の売買では3,000万円特別控除などの特例が使えません。
注意点③：必要な確定申告を怠るとペナルティがある
不動産売却で利益が出たのに確定申告をしなかった場合、ペナルティとして重い「追徴課税」が課せられます。
本来の税金に加え、「無申告加算税」や「延滞税」が請求されます。
申告は、共有者それぞれが責任を持って正しく行う必要があります。
「売却」だけではない？共有名義不動産の活用法
共有名義不動産は、共有者全員の同意がなければ「全体売却」ができず、トラブルになりがちです。
しかし、「売却」以外にも下記のような活用法があります。
- 他の共有者の持分を買い取る
- リフォーム後に有効活用する
- 自分の「共有持分だけ」で資金調達する（不動産担保ローン）
活用法①：他の共有者の持分を買い取る
他の共有者から持分を買い取り、不動産を単独所有にする方法です。
これにより、売却や活用が自分の意思で自由に行えるようになります。
ただし、買取価格の交渉が難航するケースもあります。
活用法②：リフォーム後に有効活用する
リフォームして賃貸に出したり、自分たちで利用したりする方法です。
ただし、大規模なリフォームは共有物の「変更行為」にあたる可能性があり、共有者全員の同意が必要となる場合があります。
活用法③：自分の「共有持分だけ」で資金調達する（不動産担保ローン）
「全体売却には反対されているが、自分は資金が必要」という場合、自分の「共有持分」だけを担保に資金調達する「共有持分担保ローン」があります。
他の共有者の同意は不要で、自分の持分価値の範囲内でお金を借りることが可能です。
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まとめ
共有名義不動産を売却する際の税金に関して、必ず押さえておきたいポイントは以下の2点です。
①持分割合に応じて按分し
②特例の適用は名義人ごとに判断する
特に譲渡所得税の計算や特例の適用は複雑なため、注意しましょう。
また、売却益が出た場合や特例を使う場合は、共有者それぞれが個別に確定申告を行う必要があります。
共有名義不動産は権利関係が複雑で、「売却したいが他の共有者が同意してくれない」「自分の持分だけで資金調達したい」といったお悩みも少なくありません。
大手町フィナンシャルでは、共有持分のみを担保とした不動産担保ローンを取り扱っています。
他の共有者の同意は不要で、独自の審査基準により不動産価値を柔軟に評価し、資金調達をサポートします。
複雑な権利関係が絡む不動産のご相談も、専門知識豊富なスタッフが対応いたしますので、お気軽にご相談ください。
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共有名義不動産の売却と税金に関するQ&A
共有名義不動産の売却と税金に関してよくある質問と、その回答をご紹介します。
Q1.共有名義不動産を売却すると、税金は共有者ごとに請求されますか？
A.はい、共有者ごとに計算し、個別に納付（申告）するのが原則です。
売却益を持分割合で按分し、各共有者が自分の持分に対する税金を計算し、それぞれが確定申告・納税を行います。
Q2.自分の共有持分だけを売却する場合も税金はかかりますか？
A.はい、持分のみの売却でも、利益（譲渡所得）が出れば譲渡所得税がかかります。
「持分の売却価格」から「持分相当の取得費・譲渡費用」を差し引いて利益を計算し、利益が出れば課税対象となります。
Q3.夫婦で共有している不動産でも、夫婦それぞれに税金はかかりますか？
A.はい、夫婦であっても、それぞれの持分に応じて個別に税金計算と申告が必要です。
法律上は別々の個人として扱われるため、夫の持分から出た利益は夫が、妻の持分から出た利益は妻が、それぞれ申告・納税します。
Q4.利益（譲渡所得）が出なければ確定申告は不要ですか？
A.利益が出ておらず、かつ特例も使わない場合は、確定申告は不要です。
ただし、売却で損失が出た場合でも、損失に関する特例（損益通算など）の適用を受けたいのであれば、確定申告が必要です。
Q5.売却によって損失が出た場合、税金はどうなりますか？
A.損失（譲渡損失）が出た場合、譲渡所得税はかかりません（0円です）。
さらに、マイホームの売却損失で要件を満たせば、その損失を他の所得と相殺（損益通算）できる特例もあります。
この特例を使うためには、損失が出た場合でも確定申告が必要です。
