「共有名義の不動産を売りたいけれど、他の共有者が同意してくれない」
「自分の持分だけを現金化することはできるのだろうか」
このように、共有不動産の扱いに頭を悩ませている方は少なくありません。
結論からお伝えすると、共有名義の不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、あなたの「共有持分」だけであれば、単独で自由に売却することが可能です。
本記事では、共有名義・共有持分を売却するための具体的な6つの方法や、ケース別の最適な選び方、かかる費用と税金について詳しく解説します。
また、売却に伴うトラブルを回避するためのポイントや、売却以外で資金を調達する選択肢についても触れていますので、ぜひ参考にしてください。
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目次
そもそも共有名義・共有持分とは？
共有名義とは、一つの不動産を複数人で共同所有している状態です。
それぞれの所有権の割合を「共有持分（持分割合）」と呼びます。
持分は不動産全体を使用・収益する権利の一部ですが、その行使には法律上のルールがあります。
共有名義になる主な原因
共有状態が発生する原因として最も多いのは「相続」です。
親の自宅を兄弟姉妹で相続し、遺産分割協議で単独所有者を決めずに法定相続分通りに登記すると、共有名義となります。
また、夫婦や親子で資金を出し合って住宅を購入した場合も、出資比率に応じた共有名義になることが一般的です。
共有者の権利と「同意」が必要な範囲
民法では、共有物に対する行為を以下の3つに分類しています。
- 変更行為：【全員の同意】が必要
- 管理行為：【持分割合の過半数】の同意が必要
- 保存行為：【単独】で可能
変更行為：【全員の同意】が必要
不動産全体の売却、大規模なリノベーション、建物の取り壊し、抵当権の設定などが該当します。
これらは不動産の性質や形状を大きく変える行為であるため、共有者全員の合意がなければ実行できません。
管理行為：【持分割合の過半数】の同意が必要
賃貸借契約の締結・解除や、一般的なリフォームなどが該当します。
人数ではなく、持分割合の過半数を持つ共有者の同意が必要です。
保存行為：【単独】で可能
建物の修繕（雨漏り修理など）や、不法占拠者の排除といった、現状を維持するための行為です。
これらは各共有者が単独で行うことができます。
自分の「共有持分のみ」なら同意なしで売却できる！
重要なのは、「自分の持分」だけなら、他の共有者の同意なしで自由に売却できるという点です。
ただし、持分だけを購入しても第三者はその不動産を自由に使うことが難しいため、一般的な市場では買い手がつきにくい傾向にあります。
そのため、持分売却は専門の不動産業者へ依頼するのが一般的です。
共有名義の不動産を放置するリスク・問題点は？
共有状態を解消せずに放置すると、将来的に以下のような問題が発生する恐れがあります。
- 権利関係の複雑化：相続が発生するたびに共有者が増え、収拾がつかなくなります。
- 売却の困難化：全員の同意を得るのが難しくなり、事実上の「塩漬け物件」となります。
- 費用の負担：住んでいなくても、持分に応じた固定資産税等の支払い義務は続きます。
共有名義・共有持分を売却する6つの方法
共有名義の不動産を現金化、あるいは共有状態を解消するための方法は、主に以下の6つです。
- 共有者全員の同意を得て「不動産全体」を売却する
- 他の共有者に「自分の持分」を買い取ってもらう（売却する）
- 専門の買取業者に「自分の持分のみ」を売却する
- 他の共有者の持分をすべて買い取り「単独名義」にして売却する
- 土地の場合「分筆」してそれぞれ単独名義で売却する
- 「共有物分割請求訴訟」で共有状態を解消する
方法①：共有者全員の同意を得て「不動産全体」を売却する
最も一般的で、かつ不動産を高く売れる可能性が高い方法です。
共有者全員が協力して通常の不動産市場で売りに出し、売却代金を持分割合に応じて分配します（換価分割）。
全員の足並みを揃える手間はかかりますが、資産価値を最大化できます。
方法②：他の共有者に「自分の持分」を買い取ってもらう（売却する）
親族間などで共有している場合、その不動産を利用している共有者に対して、自分の持分を買い取ってもらうよう交渉する方法です。
相手にとっては完全な所有権（単独名義）に近づくメリットがありますが、買取資金を用意してもらう必要があります。
方法③：専門の買取業者に「自分の持分のみ」を売却する
他の共有者との話し合いがまとまらない場合や、関わりたくない場合に有効です。
共有持分を専門に扱う不動産業者であれば、持分だけでもスピーディーに買い取ってくれます。
市場価格よりは安くなる傾向がありますが、トラブルから即座に解放される点が大きなメリットです。
方法④：他の共有者の持分をすべて買い取り「単独名義」にして売却する
資金に余裕があるなら、逆に自分が他の共有者から持分を買い取り、単独所有にしてから売却する方法もあります。
単独名義になれば、自分の判断だけで自由にリフォームや売却ができるようになり、高値での売却も期待できます。
なお、自己資金が足りない場合でも、ご自身の持分を担保に融資を受けて、買取資金に充てることが可能です。
大手町フィナンシャルの不動産担保ローンの場合、資金使途が自由なため、持分の買取資金としてもスムーズにご利用いただけます。
最短即日審査・翌日融資のスピード対応で、急な買取話にも柔軟に対応可能です。
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方法⑤：土地の場合「分筆」してそれぞれ単独名義で売却する
広い土地であれば、測量を行い、持分割合に応じて土地を物理的に分割（分筆）する方法もあります。
分筆後はそれぞれが独立した土地となるため、自分の土地だけを単独で売却できます。
ただし、建物の形状や法規制によっては分筆できない場合もあります。
方法⑥：「共有物分割請求訴訟」で共有状態を解消する
話し合いが一切成立しない場合の最終手段として、裁判所に「共有物分割請求」を申し立てる方法があります。
裁判所が「現物分割」「代償分割」「競売（換価分割）」のいずれかの判決を下し、強制的に共有状態を解消させます。
時間と費用がかかり、競売になると市場価格より安くなるため、あくまで最終手段と捉えましょう。
【ケース別】あなたに最適な持分売却の方法は？
状況によって、最適な持分売却の方法は異なります。
以下を参考に、ご自身に合った進め方を検討してください。
ケース①：共有者全員が売却に合意している場合
共有者全員の足並みが揃っているなら、不動産全体を売却するのがベストです。
持分のみの売却とは異なり、通常の不動産取引として扱えるため、市場相場で最も高く売却できる可能性が高まります。
全員にとって経済的なメリットが大きく、最も納得感のある解決策と言えるでしょう。
ケース②：他の共有者と関係性が良好で、交渉の余地がある場合
共有者同士で話し合いができる関係であれば、共有者間での売買を検討しましょう。
赤の他人である第三者を介入させずに当事者だけで解決できるため、精神的な負担を最小限に抑えられます
もし相手に買い取るだけの資金力がない場合は、住宅ローンの利用などを提案して交渉を進めるのも一つの手です。
ケース③：とにかく早く・確実に現金化したい場合
「多少価格が下がってもいいから、今の状況から抜け出したい」という場合は、持分買取業者への売却が最適です。
他の共有者との面倒な交渉を一切行う必要がなく、最短数日で現金化が可能です。
「共有関係を断ち切りたい」「トラブルから解放されたい」というニーズに対して、最もスピーディーな解決策となります。
ケース④：他の共有者と話し合いが困難・連絡が取れない場合
相手が話し合いに応じない、あるいは行方不明で連絡がつかない場合は、自分一人だけで動ける持分買取業者への売却または共有物分割請求訴訟を選ぶことになります。
ただし、訴訟は解決までに長い時間と費用がかかることが一般的です。
そのため、まずは現実的な選択肢として共有持分専門の不動産業者へ相談し、それでも解決しない場合の最終手段として訴訟を検討するのが賢明です。
共有持分の売却にかかる費用と税金
共有持分の売却には、諸費用や税金の支払いも発生します。
手元に残る金額を把握するためにも、事前に確認しておきましょう。
売却時にかかる主な費用
共有持分の売却時にかかる主な費用は、以下の通りです。
- 仲介手数料（不動産会社経由の場合）
- 印紙税
- 登記費用
- 抵当権抹消登記費用（ローンが残っている場合）
- その他
費用①：仲介手数料（不動産会社経由の場合）
不動産会社に仲介を依頼して売買が成立した場合に支払います。
仲介手数料の上限額は、売却価格に応じて以下のように決められています。
- 売却価格が800万円を超える場合：「売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」
- 売却価格が800万円以下の場合：最大30万円 ＋ 消費税
2024年7月1日の法改正により、低廉な不動産の流通を促す目的で、800万円以下の物件については仲介手数料の上限が引き上げられました。
共有持分の売却は、不動産全体の価格に比べて低額（800万円以下）になるケースも多いため、この新規定が適用される可能性が高い点は覚えておきましょう。
※業者による直接買取の場合は、仲介手数料は発生しません。
費用②：印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙代です。
契約金額によって異なりますが、数千円〜数万円程度が一般的です。
費用③：登記費用
所有権移転登記に必要な登録免許税や、手続きを依頼する司法書士への報酬です。
通常は買主が負担しますが、契約内容によっては売主負担となる場合もあります。
また、売主の住所変更登記などが必要な場合は、その費用もかかります。
費用④：抵当権抹消登記費用（ローンが残っている場合）
売却する不動産（または持分）にローンが残っており、完済して抵当権を消す場合にかかる費用です。
登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士報酬がかかります。
もしローンが残っていて売却が難しい場合でも、大手町フィナンシャルであれば「住宅ローン返済中」の物件でも対応可能です。
独自の審査基準で不動産価値を評価し、返済資金や生活資金を用立てることができます。
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費用⑤：その他
土地の境界を確定させるための測量費（分筆や全体売却時）や、建物内の不要物を処分する費用などが必要になることがあります。
売却後に発生する可能性のある税金
共有持分の売却後に発生する可能性のある税金は、以下の通りです。
- 譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）
- 贈与税（著しく低い価格で売却した場合）
税金①：譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
購入時の価格や取得費を売却価格から差し引いて計算します。
利益が出ていなければ課税されません。
税金②：贈与税（著しく低い価格で売却した場合）
親族間などで、相場より著しく低い価格（または無償）で持分を譲渡すると、買主側に「実質的な贈与」とみなされ、贈与税が課されるリスクがあります。
共有持分の売却時によくあるトラブル事例
共有持分の売却時に起こりがちなトラブルとしては、以下のものが一般的です。
- 他の共有者と連絡が取れない・所在不明
- 売却価格や条件で合意できない
- 他の共有者が売却にも買取にも応じない
- 持分のみを専門業者に売却した後の新たなトラブル
- 土地を分筆したら資産価値が下がった
- 共有物分割請求訴訟が思い通りの結果にならない
トラブル①：他の共有者と連絡が取れない・所在不明
共有者が行方不明の場合、全体売却はもちろん、一部の手続きも進められなくなります。
この場合、「不在者財産管理人」を選任する申し立てを家庭裁判所に行うなどの法的手続きが必要です。
トラブル②：売却価格や条件で合意できない
「もっと高く売りたい」「愛着があるから売りたくない」など、共有者間で意見が割れるケースです。
特に全体売却を目指す場合、一人でも反対すれば計画は頓挫します。
トラブル③：他の共有者が売却にも買取にも応じない
自分の持分を買い取ってほしいと提案しても、「金がない」「今のままでいい」と拒否され、八方塞がりになるパターンです。
現状維持バイアスがかかりやすく、解決が長期化しやすいケースといえます。
トラブル④：持分のみを専門買取業者に売却した後の新たなトラブル
持分売却自体は合法的ですが、売却先によっては残された共有者との間で摩擦が生じることがあります。
パターン1.買取業者から他の共有者への交渉
買取業者は買い取った持分を活かすため、他の共有者に「残りの持分も売ってください」または「この持分を買い取ってください」と交渉します。
これが「強引だ」と受け取られ、元々の共有者（あなた）へクレームが来る可能性があります。
パターン2.家賃請求や共有物分割請求
買取業者が新たな共有者（所有者）となると、そこに住んでいる他の共有者に対して、持分に応じた「家賃相当額（不当利得返還請求）」を請求したり、共有物分割請求訴訟を起こしたりすることがあります。
トラブル⑤：土地を分筆したら資産価値が下がった
土地を分けることで、形がいびつになったり、接道条件が悪くなって建築不可になったりすることがあります。
結果として、単独名義になっても売れにくい土地になってしまうリスクがあります。
トラブル⑥：共有物分割請求訴訟が思い通りの結果にならない
共有物分割請求訴訟を行っても、必ずしも希望通りの分割方法（例えば現物分割など）が認められるとは限りません。
最終的に競売を命じられ、安値で手放すことになるリスクも考慮する必要があります。
【売却以外の選択肢】共有持分を担保に融資を受ける方法
「資金は必要だが、不動産を手放したくはない」
「他の共有者と揉めたくないので、内密に資金調達したい」
このような場合には、売却ではなく「不動産担保ローン」を活用するのも一つの有効な手段です。
共有持分は「売却」だけでなく「担保」にもできる
一般的に、銀行などの金融機関は、共有者全員の同意がない限り、共有持分のみを担保とした融資は行いません。
しかし、一部のノンバンクの不動産担保ローン専門会社では、ご自身の共有持分のみを担保にして融資を受けることが可能です。
特に大手町フィナンシャルは、共有持分や借地権、再建築不可物件といった「訳あり不動産」の扱いに長けています。
独自の審査基準により、年収や信用情報（ブラックリスト、任意整理中など）を問わず、不動産そのものの価値を最大限に評価します。
無職・高齢者・年金生活者の方や、赤字決算の法人・個人事業主様でも柔軟に対応可能です。
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共有持分を担保にするメリット
共有持分を担保に融資を受けるメリットは、主に以下の通りです。
- 他の共有者の同意が不要
- 手元に資金を確保しつつ、権利は保持できる
メリット①：他の共有者の同意が不要
持分売却と同様、自分の持分への抵当権設定は単独で行えます。
そのため、他の共有者に知られることなく、また同意を得るための面倒な交渉なしに資金を調達できます。
大手町フィナンシャルならプライバシー厳守を徹底しており、原則保証人も不要ですので、周囲に知られる心配もありません。
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メリット②：手元に資金を確保しつつ、権利は保持できる
売却してしまうと権利はなくなりますが、ローンの担保であれば、返済を続ける限り所有権（持分）はそのまま維持できます。
将来的に全体売却の話が出た際にも、当事者として権利を主張できます。
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不動産担保ローンの主な活用例
不動産担保ローンの主な活用方法としては、以下のようなものがあります。
- 他の共有者の持分を買い取る資金として
- 納税や維持費の支払いとして
- リフォームや他ローンの返済として
活用例①：他の共有者の持分を買い取る資金として
自分の持分を担保にお金を借り、その資金で他の共有者の持分を買い取って単独所有にするケースです。
単独所有になれば資産価値が上がり、より好条件でのリファイナンスや売却が可能になります。
大手町フィナンシャルは最大20億円までの高額融資に対応しているため、持分買取に必要なまとまった資金もスピーディーに用意できます。
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活用例②：納税や維持費の支払いとして
売却が決まるまでの維持費や、納税資金として活用することも可能です。
活用例③：リフォームや他ローンの返済として
資金使途が自由なプランであれば、生活費や事業資金、他の高金利ローンの借り換えなど、幅広い用途に使えます。
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まとめ
共有名義・共有持分の売却は、全員の合意があれば「全体売却」、自分一人の判断なら「持分売却」と、状況に応じた方法を選ぶことが重要です。
ただし、持分のみの売却は価格が安くなりやすく、他の共有者との関係悪化などのリスクも伴います。
「まとまった資金が必要だが、売却は避けたい」
「他の共有者に知られずに資金調達したい」
とお考えの場合は、大手町フィナンシャルの不動産担保ローンをご検討ください。
大手町フィナンシャルの不動産担保ローンには、以下のような特徴があります。
- 共有持分のみでの融資が可能：他の共有者の同意は一切不要です。
- 審査の柔軟性：住宅ローン返済中や赤字決算、無職・高齢の方でも相談可能。ブラックリストなどの信用情報よりも不動産価値を重視します。
- スピード対応：原則24時間以内に審査結果をご連絡し、最短翌日の融資も可能です。
- 手厚いサポート体制：複雑な権利関係の整理や、共有者間の調整についても国家資格保有者などの専門家がアドバイス。全国対応・郵送契約も可能です。
お客様の状況に合わせて、売却以外の最適な選択肢をご提案いたします。
まずはお気軽に無料相談をご利用ください。
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共有持分の売却に関してよくある質問
共有持分の売却に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.共有者が亡くなった（死亡した）場合、その持分はどうなりますか？
A.相続人に引き継がれます。
亡くなった共有者の持分は、その相続人に相続されます。
遺産分割協議がまとまるまでは、相続人全員の共有状態となります。
相続人がいない場合は、最終的に国庫に帰属する可能性があります。
Q2.共有者が認知症の場合、不動産全体の売却はできますか？
A.そのままでは売却できません。成年後見制度の利用が必要です。
意思能力がないと判断されると、売買契約などの法律行為ができません。
家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任し、その後見人が代理で契約を行う必要があります。
Q3.住宅ローンが残っていても共有持分は売却できますか？
A原則として、完済して抵当権を抹消しないと売却できません。
ローンが残っている状態（抵当権付き）では、買い手がつくことはほぼありません。
売却代金で一括返済するか、手持ち資金で完済する必要があります。
任意売却という方法もありますが、金融機関の合意が必要です。
Q4.共有持分を売却した後、固定資産税の支払いはどうなりますか？
A.売却した持分に関しては、翌年から支払い義務がなくなります。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
年の途中で売却した場合、その年の分は売主が負担し、翌年からは新しい所有者（買主）に請求がいきます。
実務上は、引き渡し日を基準に日割り計算して精算することが一般的です。
