不動産担保ローンは、不動産を担保にまとまった資金を借りられる便利な方法です。
しかし、もし返済が不能になったら、担保にした不動産はどうなるのでしょうか。
この記事では、返済不能になった場合の流れ、不動産を失わないための対処法、そして契約時のリスク対策をわかりやすく解説します。
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目次
不動産担保ローンが返済不能になるとどうなるか
不動産担保ローンは、借り手（債務者）が返済できなくなった場合に備えて、金融機関（債権者）が不動産に「抵当権」を設定しています。
返済不能の状態が続くと、この抵当権が実行されます。
最終的には担保不動産が売却（競売）される
返済不能の状態が続くと、最終的に担保不動産は差し押さえられ、競売（けいばい）にかけられます。
競売で売却された代金は、ローンの残債務の返済に充てられます。
もし売却代金でローンを完済できなければ、残った債務は引き続き返済しなくてはなりません。
数日の滞納ですぐに売却されるわけではない
返済が数日遅れただけですぐに競売になるわけではありません。
金融機関はまず返済を促しますが、滞納が長期化すると法的な手続きに進みます。
返済不能になってから競売（売却）までの流れ
不動産担保ローンの返済を滞納してから、競売で売却されるまでの流れは、主に以下の通りです。
- 電話や郵便による督促（支払いの催促）
- 督促状・催告書が届く
- 期限の利益の喪失通知が届く
- 代位弁済通知が届く（保証会社を利用している場合）
- 差押通知書・競売開始決定通知が届く
- 担保不動産の競売実行・売却
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Step1.電話や郵便による督促（支払いの催促）
返済期日を過ぎると、金融機関から電話や郵便で支払いが遅れている旨の連絡（督促）が入ります。
この段階で速やかに支払うか、支払えない事情を説明することがポイントです。
Step2.督促状・催告書が届く
最初の督促に応じず、滞納が1～3ヶ月程度続くと、「督促状」や「催告書」といった書面が届きます。
これらは「期限までに支払わなければ法的な手続きを検討する」という強い警告です。
Step3.期限の利益の喪失通知が届く
催告書を無視し続けると（一般的に滞納3～6ヶ月程度）、「期限の利益の喪失通知」が届きます。
「期限の利益」とは、分割で返済できる権利のことで、これを失うとローン残高の一括返済を求められます。
Step4.代位弁済通知が届く（保証会社を利用している場合）
保証会社を利用している契約の場合、保証会社が借り手に代わって金融機関にローン残高を一括で弁済します（代位弁済）。
この場合、債権者（お金を請求する権利）が金融機関から保証会社に移り、今後は保証会社から一括返済を求められます。
Step5.差押通知書・競売開始決定通知が届く
一括返済に応じられない場合、債権者は裁判所に競売の申し立てを行います。
裁判所がこれを認めると、「担保不動産競売開始決定通知」が届き、不動産が正式に差し押さえられます。
こうなると、所有者であっても不動産を自由に売却できなくなります。
Step6.担保不動産の競売実行・売却
競売開始決定後、裁判所による現地調査や評価が行われ、入札が開始されます。
最も高額で入札した買い手（落札者）に不動産が売却され、その代金が返済に充てられます。
返済が苦しい…競売を回避するための対処法
返済が苦しくなっても、すぐに行動すれば競売を回避できる可能性があります。
不動産担保ローンが返済不能になってしまった際に、大切な不動産を守るための対処法は以下の通りです。
- すぐに金融機関（借入先）に相談する
- 任意売却を検討する
- 他のローンへの借り換えを検討する
- 債務整理（個人再生・自己破産など）を検討する
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対処法①：すぐに金融機関（借入先）に相談する
最も大切なのは、返済が苦しいと感じた時点、あるいは滞納してしまった時点ですぐに借入先の金融機関に連絡し、正直に状況を説明することです。
金融機関も競売は避けたいため、返済の意思があれば相談に応じてくれるケースが多いです。
返済スケジュールの見直し（リスケジュール）の相談
金融機関に相談することで、以下のような返済スケジュールの見直し（リスケジュール）に応じてもらえる可能性があります。
- 返済期間の延長：毎月の返済額を減らす。
- 一時的な利息のみの支払い：一定期間、元金の返済を猶予してもらう。
ただし、これらは一時的な措置であり、ローンの総支払額が増える可能性もあるため注意しましょう。
対処法②：任意売却を検討する
競売の手続きが進む前に、債権者（金融機関など）の同意を得て、自らの意思で担保不動産を売却する方法を「任意売却」といいます。
競売を回避するための有力な選択肢の一つです。
任意売却とは？競売との違い
任意売却は、競売と比べて、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いという特徴があります。
競売の場合、市場価格よりも大幅に低い価格（5～7割程度）で落札される傾向があります。
| 任意売却 | 競売 | |
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格より安い傾向 |
| プライバシー | 通常の売買と同様 | 情報が公開されやすい |
| 引渡し時期 | 買い手と交渉可能 | 強制的に立ち退き |
| 残債務の返済 | 柔軟な交渉が可能な場合あり | 原則一括返済を求められる |
任意売却のメリット・デメリット
任意売却の主なメリットとデメリットは以下の通りです。
【メリット】
- 競売よりも高く売却できる可能性があり、ローン残高を多く減らせる。
- 近所に事情を知られにくい。
- 引っ越し時期などを交渉できる。
【デメリット】
- 債権者（金融機関）全員の同意が必要。
- 連帯保証人の同意も必要。
- 競売の手続きが進む前に売却を完了させる必要がある。
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対処法③：他のローンへの借り換えを検討する
現在の返済が金利の高さや返済期間の短さによって苦しい場合、他のローンへの「借り換え」も有効な手段です。
ただし、すでに返済を滞納していると、信用情報の問題で新しいローンの審査に通るのが難しくなるため、滞納する前に検討する必要があります。
より金利の低いローンへの借り換え
現在のローンよりも低い金利の不動産担保ローンに借り換えることで、毎月の返済額や総支払額を軽減できる可能性があります。
無担保ローンへの借り換え（注意点）
カードローンやフリーローンといった無担保ローンに借り換える選択肢もあります。
しかし、一般的に無担保ローンは金利が高く、かえって返済負担が増加するリスクがあるため、慎重な検討が求められます。
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対処法④：債務整理（個人再生・自己破産など）を検討する
他の方法での解決が難しい場合、法的な手続きである「債務整理」を検討します。
ただし、不動産担保ローンのような担保付きの債務がある場合は注意が必要です。
不動産担保ローンの債務整理は難しい点に注意
- 自己破産：借金の支払い義務を免除（免責）してもらう手続きですが、担保不動産は原則として手放すことになります。
- 個人再生：借金を大幅に減額し、分割返済する手続きです。 「住宅ローン特則」を利用すれば、住宅ローン返済中の自宅を残せる可能性がありますが、不動産担保ローンそのものは対象外となるケースが多いです。
債務整理は非常に専門的な知識が必要です。
弁護士や司法書士などの専門家に速やかに相談しましょう。
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返済不能リスクを避けるために契約時にできる対策
不動産担保ローンの返済不能という事態を避けるため、契約時にできる対策は主に以下の3つです。
- 無理のない返済計画（シミュレーション）を立てる
- 借入金額は必要最小限にする
- 余裕があるときの繰り上げ返済を活用する
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対策①：無理のない返済計画（シミュレーション）を立てる
最も基本的な対策は、契約前に無理のない返済計画を立てることです。
金融機関の返済シミュレーションを活用し、ご自身の収入や支出、将来のライフプランに合った計画を立てることが肝心です。
対策②：借入金額は必要最小限にする
不動産担保ローンは高額な融資が可能な場合がありますが、上限いっぱいまで借りると返済リスクが高まります。
借入金額は、資金使途（お金の使い道）を明確にしたうえで、本当に必要な最小限の金額にとどめましょう。
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対策③：余裕があるときの繰り上げ返済を活用する
ローン契約後、家計に余裕ができた場合は、繰り上げ返済を積極的に活用しましょう。
繰り上げ返済は利息の支払い総額を減らす効果があり、将来の返済負担を軽くすることにつながります。
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まとめ
不動産担保ローンの返済が不能になると、最終的に担保不動産は競売で売却されます。
返済が苦しいと感じたら、督促状が届く前のできるだけ早い段階で、金融機関に相談することが最も重要です。
任意売却や借り換えなど、競売を避けるための選択肢を検討しましょう。
契約時には無理のない返済計画を立てることが、返済不能リスクを避ける鍵となります。
返済計画や審査に不安がある場合も、諦める必要はありません。
大手町フィナンシャルは、独自の審査基準でお客さまの不動産価値を最大限評価します。
年収や信用情報（ブラックリストなど）に不安がある方、無職・高齢者の方、赤字決算の法人・個人事業主の方でも、融資可能なケースがございます。
返済に関するご相談も柔軟に承りますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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不動産担保ローンの返済不能に関してよくある質問
不動産担保ローンの返済不能に関してよくある質問と、その回答をご紹介します。
Q1.返済を何ヶ月滞納すると競売になりますか？
A.一概には言えませんが、一般的に3ヶ月～6ヶ月程度の滞納で競売の手続きが開始される可能性が高まります。
金融機関の判断によりますが、滞納が2～3ヶ月続くと「期限の利益の喪失」となり、一括返済を求められることが多いです。
その請求に応じられない場合、競売の申し立てに移ります。
Q2.任意売却と競売では、どちらが高く売れますか？
A.一般的に、任意売却の方が競売よりも市場価格に近い、より高い価格で売却できる可能性が高いです。
競売は、市場価格よりも低い価格（5～7割程度）で落札される傾向があるためです。
任意売却は通常の不動産売買と同様に活動できるため、より良い条件が期待できます。
Q3.返済不能になったら信用情報（ブラックリスト）はどうなりますか？
A.返済を一定期間（一般的に2～3ヶ月以上）滞納すると、信用情報機関に「延滞」の事故情報として登録されます。
いわゆる「ブラックリストに載る」状態です。
代位弁済や債務整理（自己破産など）が行われた場合も同様に登録されます。
登録されると、一定期間、新たな借り入れやクレジットカードの作成が極めて難しくなります。
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Q4.家族や職場に知られずに解決する方法はありますか？
A.滞納の初期段階で金融機関に相談し、リスケジュールなどで対応できれば、知られずに解決できる可能性はあります。
しかし、滞納が続き、督促状や裁判所からの通知が自宅に届くようになると、家族に知られる可能性は高くなります。
職場に直接連絡がいくことは原則ありませんが、問題を放置すると知られるリスクは高まります。
早期の対応が鍵となります。
