「住宅ローンの支払いが遅れてしまった」「督促状が届いてどうすればいいかわからない」。
このような状況で放置を続けると、最悪の場合、大切な自宅が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
しかし、差し押さえの通知が届いたからといって、即座に家を追い出されるわけではありません。
正しい知識を持ち、適切なタイミングで対処すれば、競売を回避して住み続ける道は残されています。
本記事では、差し押さえから競売までの流れやリスク、そして今すぐできる回避策について詳しく解説します。
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目次
住宅ローン滞納と「差し押さえ」の関係性
「差し押さえ」という言葉には、怖いイメージや「もう終わりだ」という絶望感があるかもしれません。
まずは、差し押さえが具体的にどのような状態を指すのか、その法的意味と現実的な影響について正しく理解しましょう。
そもそも「差し押さえ」とはどういう状態か
差し押さえとは、債権者（銀行などの金融機関）が債務者（お金を借りている人）から借金を回収するために、国（裁判所）の力を借りて財産を確保する手続きのことです。
住宅ローンの場合、土地や建物といった不動産がその対象となります。
差し押さえが実行されると、所有者はその不動産を勝手に売却したり、名義を変更したりすることができなくなります。
これは、債権者が将来的にその不動産を競売（オークション）にかけ、その売却代金から貸したお金を回収するための準備段階といえます。
差し押さえられたら「すぐに退去」ではない
よくある誤解として、「差し押さえ通知が届いたら、すぐに家を出て行かなければならない」というものがあります。
しかし、実際には差し押さえの段階で強制退去を命じられることはありません。
この時点では、あくまで「勝手に処分することを禁止された」だけであり、所有権はまだあなたにあります。
そのため、競売の手続きが進み、新しい所有者（落札者）が決まるまでの間は、そのまま自宅に住み続けることが可能です。
ただし、これは「何もしなくてよい」という意味ではなく、残された時間が限られていることを認識する必要があります。
住宅ローン以外の理由（税金滞納など）でも家は差し押さえられる
家が差し押さえられる原因は、住宅ローンの滞納だけではありません。
固定資産税や住民税、国民健康保険料などの「税金」を滞納した場合も、同様に差し押さえの対象となります。
特に税金の滞納による差し押さえは、裁判所を通さずに役所の権限で迅速に行われることがあるため注意が必要です。
また、カードローンや他の借金の返済が滞り、債権者が判決などを取って強制執行を申し立てた場合も、不動産が差し押さえられる可能性があります。
一般的な金融機関では、こうした税金滞納がある状態での融資は断られるケースがほとんどです。
しかし、大手町フィナンシャルの不動産担保ローンであれば、税金滞納中であっても不動産の価値を重視して審査を行うため、納税資金を含めた資金調達の相談が可能です。
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住宅ローン滞納発生から競売・強制退去までの流れ
住宅ローン滞納が始まってから実際に家を失うまでには、以下の段階があります。
- 【滞納1～3ヶ月】金融機関からの電話・督促状・催告書
- 【滞納3～6ヶ月】「期限の利益喪失」と代位弁済通知
- 【滞納6ヶ月～】競売開始決定通知と差押えの登記
- 【滞納8～10ヶ月】裁判所の執行官による現況調査
- 【滞納1年前後】期間入札の通知と落札・売却許可決定
- 【最終段階】所有権移転と引渡し命令（強制退去）
どの段階でどのような通知が届き、どのような手続きが行われるのかを知っておくことは、冷静に対処するために非常に重要です。
【滞納1～3ヶ月】金融機関からの電話・督促状・催告書
最初の滞納が発生すると、数日後には金融機関から電話や郵便で入金の確認連絡が入ります。
うっかり入金を忘れていただけであれば、すぐに支払えば大きな問題にはなりません。
しかし、滞納が1ヶ月、2ヶ月と続くと、「督促状」が届くようになります。
さらに滞納が重なると、「催告書」というより強い文面の通知が届き、「このままでは法的措置をとる」といった警告がなされます。
この段階であれば、金融機関に相談することで返済計画の見直し（リスケジュール）に応じてもらえる可能性があります。
【滞納3～6ヶ月】「期限の利益喪失」と代位弁済通知
滞納が3ヶ月から6ヶ月程度続くと、「期限の利益喪失」という通知が届きます。
これは「もう分割払いでの返済は認めません。残っているローン全額を一括で返してください」という通告です。
当然、一括返済は困難なケースがほとんどでしょう。
その後、保証会社があなたに代わって銀行へ借金を返済する「代位弁済」が行われます。
これ以降、債権者は銀行から保証会社（または債権回収会社）へと移り、取り立てはより厳格なものになります。
【滞納6ヶ月～】競売開始決定通知と差押えの登記
代位弁済が行われても返済の目処が立たない場合、債権者は裁判所に競売の申し立てを行います。
裁判所がこれを受理すると、「競売開始決定通知」が自宅に届きます。
同時に、不動産登記簿には「差押」という文字が記載されます。
これにより、あなたの家が競売にかけられることが公的に決定したことになります。
この通知が届くと、競売を回避するためのタイムリミットはいよいよ迫ってきます。
【滞納8～10ヶ月】裁判所の執行官による現況調査
競売の手続きが進むと、裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を訪問し、「現況調査」を行います。
これは物件の価値を査定し、競売の基準価格を決めるための調査です。
調査を拒否することはできず、鍵を勝手に開けて中に入る権限も執行官には与えられています。
室内や外観の写真撮影が行われ、居住者への聞き取り調査も実施されます。
この調査結果は「物件明細書」として公開されることになります。
【滞納1年前後】期間入札の通知と落札・売却許可決定
現況調査から数ヶ月後、「期間入札の通知」が届き、入札期間（購入希望者が値段を入れる期間）と開札期日（結果発表の日）が知らされます。
この情報は新聞やインターネット（BIT：不動産競売物件情報サイト）でも公開されるため、近所の人や不動産業者に知られる可能性が高まります。
入札期間が終了し、最高価格をつけた人が落札者として決定されると、裁判所から「売却許可決定」が出されます。
【最終段階】所有権移転と引渡し命令（強制退去）
落札者が代金を納付すると、家の所有権は正式に落札者へ移ります。
もはやあなたの家ではありませんので、退去しなければなりません。
それでも居座り続けた場合、落札者は裁判所に「引渡し命令」を申し立てることができます。
これに基づき、最終的には執行官による「強制執行」が行われ、家財道具などが強制的に運び出され、鍵が交換されてしまいます。
家が差し押さえられると生活はどうなる？主な3つのリスク
家が差し押さえられ、競売に至ることのデメリットは以下の3点です。
- 信用情報機関への事故登録（ブラックリスト入り）
- 給与や預金など「家以外の財産」も処分の対象になる
- 連帯保証人への一括請求や職場に知られる可能性
リスク①：信用情報機関への事故登録（ブラックリスト入り）
住宅ローンを3ヶ月以上滞納した時点で、個人信用情報機関に事故情報が登録されます。
いわゆる「ブラックリスト入り」の状態です。
これにより、今後5年～10年程度は、新たなローンの契約やクレジットカードの作成ができなくなります。
スマートフォンの端末分割払いができない、賃貸契約の審査に通らないなど、日常生活の様々な場面で不便を感じることになります。
「ブラックリストに載ったらもうお金は借りられない」と諦めがちですが、不動産担保ローンであれば例外も存在します。
例えば大手町フィナンシャルでは、過去の信用情報（ブラックリストや任意整理中など）にとらわれず、現在の不動産価値と返済能力を重視した柔軟な審査を行っています。
そのため、他社で断られた方でも資金調達に成功し、競売を回避できた事例が多くあります。
リスク②：給与や預金など「家以外の財産」も処分の対象になる
競売で家が売れたとしても、その売却代金だけで住宅ローンの残債を全額返済できるとは限りません。
借金が残った場合、債権者は残りの金額を回収するために、あなたの給与や銀行預金などの他の財産を差し押さえる可能性があります。
特に給与の差し押さえは、手取り額の一部が強制的に徴収されるだけでなく、勤務先に借金の事実が知られてしまうという点でも大きなリスクとなります。
リスク③：連帯保証人への一括請求や職場に知られる可能性
住宅ローンを組む際に連帯保証人を立てている場合、あなたが返済できなくなると、連帯保証人に請求がいきます。
しかも、「分割で払ってください」ではなく、残債の一括返済を求められるのが一般的です。
これにより、親族や知人である連帯保証人に多大な迷惑をかけ、人間関係が崩壊してしまう恐れがあります。
また、前述の通り、給与差し押さえや競売情報の公開によって、職場や近隣住民に経済的な困窮状態を知られてしまう可能性も否定できません。
差し押さえや競売を回避するための4つの対処法
差し押さえや競売を回避するための対処法としては、以下のようなものがあります。
- 金融機関への早期相談（リスケジュール）
- 資金調達による滞納解消・借り換え
- 任意売却で市場価格に近い金額で売却する
- 個人再生や自己破産などの債務整理を検討する
対処法①：金融機関への早期相談（リスケジュール）
滞納初期の段階であれば、借入先の金融機関に相談することで、返済条件の変更（リスケジュール）に応じてもらえる可能性があります。
例えば、一定期間だけ毎月の返済額を減額してもらったり、返済期間を延長したりといった対応です。
ただし、これはあくまで一時的な処置であり、最終的な返済総額が増える可能性がある点には注意が必要です。
対処法②：資金調達による滞納解消・借り換え
まとまった資金を調達して滞納分を解消する、あるいは別の金融機関で借り換えを行うことで、現在のローン契約を正常に戻す方法です。
しかし、すでに滞納がある状態では、通常の銀行ローン審査に通ることは困難です。
このような場合、独自の審査基準を持つノンバンク系の「不動産担保ローン」が有効な選択肢となります。
不動産の価値を重視するため、信用情報に不安がある場合でも融資を受けられる可能性があります。
中でも大手町フィナンシャルは、共有持分や借地権、再建築不可物件といった、銀行が敬遠しがちな物件も審査対象としています。
原則24時間以内の審査回答・最短翌日の融資実行というスピード対応も強みですので、競売の期日が迫っているような緊急時でも、迅速に資金を確保し自宅を守るための切り札となり得ます。
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対処法③：任意売却で市場価格に近い金額で売却する
どうしても返済の継続が難しい場合、「任意売却」という方法があります。
これは、債権者の合意を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。
競売では市場価格の6～7割程度で安く叩き売られてしまうことが多いですが、任意売却であれば市場価格に近い金額で売れる可能性があります。
高く売れればその分多くの借金を返済でき、残債を減らすことができます。
また、引越し費用の捻出や、プライバシーを守りながら売却活動ができる点もメリットです。
売却が決まるまでの当面の生活費や引越し費用が必要な場合、資金使途が自由な大手町フィナンシャルの不動産担保ローンをつなぎ資金として活用することも一つの戦略です。
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対処法④：個人再生や自己破産などの債務整理を検討する
借金の総額が大きく、返済が根本的に不可能な場合は、弁護士などの専門家を通じて債務整理を検討します。
「個人再生」の住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローン以外の借金を大幅に減額しつつ、マイホームを残せる可能性があります。
一方、「自己破産」を選べば全ての借金が免除されますが、自宅を含むほぼ全ての財産を失うことになります。
どの手続きが適しているかは個々の状況によるため、専門的な判断が不可欠です。
家の差し押さえについて専門家に相談するメリット
差し押さえや競売の回避には、法律や不動産に関する専門知識が必要です。
家の差し押さえについて専門家に相談するメリットとしては、主に以下のようなものがあります。
- 複雑な競売手続きや債権者との交渉を任せられる
- 状況に応じた最適な解決策（任意売却・資金調達・債務整理）の判断
メリット①：複雑な競売手続きや債権者との交渉を任せられる
競売の手続きは複雑で、裁判所から届く書類も専門用語が多く、一般の方には理解しにくいものです。
また、債権回収会社との交渉は精神的にも大きな負担となります。
専門家に依頼すれば、これらの手続きや交渉を代行してもらえるため、精神的なストレスを軽減し、生活再建に向けた準備に集中することができます。
大手町フィナンシャルでは、国家資格保有者などの専門スタッフが丁寧に対応し、複雑な法的手続きもサポートします。
また、プライバシー厳守を徹底しており、郵送契約も可能なため、家族や周囲に知られることなく手続きを進めたい方にも安心です。
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メリット②：状況に応じた最適な解決策（任意売却・資金調達・債務整理）の判断
「自宅を残したいのか」「少しでも多くの現金を残したいのか」など、希望によって取るべき手段は異なります。
不動産会社、弁護士、司法書士、ファイナンシャルプランナーなど、それぞれの分野の専門家は、あなたの家計状況や不動産の価値を客観的に分析し、ベストな解決策を提案してくれます。
例えば、単に売却するだけでなく、親族間売買やリースバック、不動産担保ローンによる資金調達など、自分では思いつかなかった選択肢が見つかることもあります。
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まとめ
住宅ローンの滞納により「差し押さえ」や「競売開始決定通知」が届いたとしても、すぐに全てを諦める必要はありません。
競売の入札が始まる前であれば、任意売却や資金調達によって自宅を守る、あるいは有利な条件で再出発するための選択肢が残されています。
重要なのは、一人で抱え込まず、一刻も早く専門家に相談し行動を起こすことです。
大手町フィナンシャルの不動産担保ローンなら、住宅ローン返済中や税金滞納がある状態、さらには信用情報に不安がある場合でも、ご自宅の価値を最大限に評価して融資を行える可能性があります。
独自の審査基準により、最短翌日の融資実行も可能です。
「競売を回避して住み続けたい」「一時的な資金で立て直したい」とお考えの方は、まずは一度ご相談ください。
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住宅ローンと差押えに関してよくある質問
住宅ローンの滞納や差し押さえに関して、多くの方が不安に感じる疑問とその回答をまとめました。
Q1.家が差し押さえられたら、いつまで住み続けられますか？
A.一般的には、競売で新しい所有者が決まるまで住み続けることができます。
競売開始決定通知が届いてから実際に落札されるまでには、通常6ヶ月から1年程度の期間があります。
その間は強制的に追い出されることはありません。
ただし、落札後の引渡し命令を無視すると強制執行となるため、開札期日が近づいたら転居の準備が必要です。
Q2.住宅ローンの滞納で給料が差し押さえられるのはいつからですか？
A.住宅ローンの場合、競売終了後、残債務の返済が滞った段階で行われることが多いです。
住宅ローンには強力な担保（家）があるため、まずは競売による回収が優先されます。
しかし、競売で売り払っても借金が残った場合、その残債務について給与差し押さえが行われる可能性があります。
税金の滞納による差し押さえは、裁判所の手続きなしに比較的早い段階で給与が差し押さえられることがあります。
Q3.競売決定通知が届いた後でも、差し押さえは解除できますか？
A.はい、債権者の同意があれば解除可能です。
具体的には、残りのローンを一括返済する、あるいは任意売却を行いその代金で返済するなどの方法で債権者が納得すれば、競売の申し立てを取り下げてもらえます。
「開札期日の前日」までであれば、理論上は競売を取り下げることが可能です。
Q4.差し押さえられた家を勝手に売却したり貸したりできますか？
A.いいえ、勝手に売却することは法律で禁止されています。
差し押さえの登記がされると、所有者の処分権限が制限されます。
売却するには債権者の合意を得て、差し押さえを解除（抹消）してもらう必要があります。
賃貸に関しては、競売手続の妨げにならない範囲で認められる場合もありますが、落札者に対抗することはできず、トラブルの原因となるため推奨されません。
