不動産担保ローンの返済が厳しくなり、個人再生を考えているものの、「担保にしている自宅を失いたくない」とお悩みではありませんか？
個人再生は借金を大幅に減らせる手続きですが、担保不動産がある場合は進め方に注意が必要です。
この記事では、個人再生の仕組み、不動産担保ローンがある場合の影響、そして大切な不動産を守るための具体的な方法を分かりやすく解説します。
ご自身の状況に合った解決策を見つける手助けとなれば幸いです。
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目次
そもそも個人再生とは？自己破産との違い
個人再生は、借金問題を解決するための国が認めた手続き（債務整理）の一つです。
自己破産との違いを理解しながら、基本的な仕組みを見ていきましょう。
個人再生の仕組み
個人再生とは、裁判所に申立てを行い、再生計画の認可を受けることで借金を大幅に減額してもらう手続きです。
減額された借金は、原則3年（最長5年）で分割返済していきます。
自己破産と違い、借金はゼロにはなりませんが、財産を処分されずに生活を再建できる可能性がある点が大きな特徴です。
個人再生の2つの手続き
個人再生には以下の2種類があり、収入状況などによって利用できる手続きが異なります。
- 小規模個人再生
- 給与所得者等再生
手続き①：小規模個人再生
個人事業主や、収入の変動が大きい会社員などが主に利用する手続きです。
利用するには、借金総額が5,000万円以下（住宅ローン除く）であることや、継続的な収入が見込めることなどの条件があります。
また、再生計画を進めるには、反対する債権者が一定数以下であることが条件となり、債権者の理解が重要になります。
手続き②：給与所得者等再生
サラリーマンや公務員など、毎月の収入が安定している方が対象の手続きです。
小規模個人再生と違い、再生計画に債権者の同意は必要ありません。
ただし、法律で定められた「可処分所得（手取り収入から生活費を引いた額）の2年分以上」を返済する必要があるため、小規模個人再生よりも返済額が高くなる傾向があります。
個人再生のメリット・デメリット
個人再生には大きなメリットがありますが、デメリットも存在します。
手続きを検討する際は、両方を正しく理解しておきましょう。
個人再生のメリット
個人再生の主なメリットは、以下の2点です。
- 財産を残せる可能性がある
- 借金が大幅に減額される
メリット①：財産を残せる可能性がある
個人再生の最大のメリットは、自己破産とは異なり、原則として財産を処分する必要がない点です。
後述する「住宅ローン特則」を利用できれば、住宅ローン返済中の持ち家を守りながら、他の借金を整理することも可能です。
メリット②：借金が大幅に減額される
個人再生では、借金の総額に応じて、返済額が最大で10分の1程度まで圧縮される可能性があります。
減額された借金を3〜5年で分割返済していくため、月々の返済負担を大きく軽くできます。
個人再生のデメリット
個人再生の主なデメリットは、以下の2点です。
- 信用情報に記録される
- 手続きが複雑
デメリット①：信用情報に記録される
個人再生をすると、信用情報機関に事故情報が登録されます。
これは、いわゆる「ブラックリストに載る」状態で、手続き後5年～10年間は新たにローンを組んだり、クレジットカードを作ったりすることが非常に難しくなります。
デメリット②：手続きが複雑
個人再生は裁判所を介す法的な手続きで、任意整理に比べて非常に複雑です。
申立てには多くの書類が必要となり、専門的な知識も求められるため、弁護士や司法書士といった専門家への依頼が一般的です。
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不動産担保ローンがあると個人再生は難しい？担保不動産への影響
不動産を担保にお金を借りている場合、個人再生の手続きはより慎重に進めなければなりません。
ここでは、担保不動産がどのように扱われるのかを解説します。
原則として担保になっている不動産は手放すことになる
不動産担保ローンの債権者（金融機関など）は、担保不動産に設定する「抵当権」という強力な権利を持っています。
個人再生の手続きが始まっても、債権者はこの抵当権を使って担保不動産を競売にかけるなどして、強制的に売却できます。
そのため、個人再生を申し立てると、原則として担保にしている不動産は手放さなければなりません。
「別除権」とは？担保権者が優先される仕組み
このように、担保権を持つ債権者が個人再生の手続きとは関係なく、担保不動産から優先的に返済を受けられる権利を「別除権（べつじょけん）」と呼びます。
この権利があるため、不動産担保ローンなどの担保付きの借金は、他の借金とは別に扱われるのです。
【重要】自宅を残すための「住宅ローン特則」とは
原則として担保不動産は手放すことになりますが、住宅ローン返済中の持ち家（自宅）だけは例外的に守れる特別な制度があります。
それが「住宅ローン特則（住宅資金特別条項）」です。
この特則を使えば、住宅ローンだけは返済を続け、それ以外の借金を個人再生で減額してもらうことが可能になります。
住宅ローン特則（住宅資金特別条項）が利用できる条件
住宅ローン特則を利用するには、以下のような厳しい条件をすべて満たす必要があります。
- 住宅の購入やリフォーム目的のローンであること。
- 債務者自身が所有し、住んでいる家であること。
- 担保不動産に、住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと。
- 保証会社による代位弁済から6ヶ月以上経過していないこと。
不動産担保ローンでは住宅ローン特則が使えないケースが多い理由
住宅ローン特則は、あくまで「住宅の購入やリフォーム」を目的としたローンを救済するための制度です。
そのため、事業資金や教育資金など、住宅資金以外の目的で借りた不動産担保ローンは、原則として住宅ローン特則の対象外となります。
たとえ自宅を担保にしていても、ローンの目的が異なればこの特則は利用できないのです。
個人再生をしながら担保不動産を守るための対処法
住宅ローン特則が使えない場合でも、担保不動産を守る以下のような方法が存在します。 ただし、いずれも実現のハードルは高いです。
- 任意売却で残債務を圧縮する
- 親族などの協力者に買い取ってもらう（リースバック）
- 債権者との交渉で任意に返済を続ける
対処法①：任意売却で残債務を圧縮する
競売を避け、債権者の同意を得て自らの意思で不動産を売却する方法が「任意売却」です。
競売よりも高い価格で売れる可能性があり、売却後の残債務務を圧縮できます。
その残債務務を個人再生の対象とすることで、より有利に手続きを進められる場合がありますが、不動産は手放すことになります。
対処法②：親族などの協力者に買い取ってもらう（リースバック）
親や兄弟など、協力してくれる親族に担保不動産を買い取ってもらう方法です。
その後、その親族に家賃を払う形で住み続ける（リースバック）ことができれば、引っ越しをせずに済みます。
ただし、購入資金を用意できる協力者を見つける必要があります。
対処法③：債権者との交渉で任意に返済を続ける
極めて稀ですが、担保権者である債権者が同意すれば、そのローンだけは個人再生の手続きから外し、返済を続けるという交渉の余地もゼロではありません。
しかし、他の債権者との公平性を欠くため、裁判所が認めない可能性が高く、実現は非常に困難です。
【要注意！】特定の債権者だけを優先返済する「偏頗弁済」は禁止
専門家に依頼した後、担保不動産を守りたいからといって、不動産担保ローンの返済だけを続けるのは絶対にやめましょう。
これは「偏頗弁済（へんぱべんさい）」という禁止行為にあたり、個人再生の手続き自体が認められなくなるなど、大きな不利益を被る可能性があります。
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個人再生後のローン利用はいつから可能？
個人再生で借金問題を解決した後、再びローンを利用できるのはいつからでしょうか。
原則、手続き開始～返済完了までは新たなローンは組めない
個人再生の手続きを開始してから、再生計画に基づく返済が終わるまでは、新たなローンを組むことはできません。
信用情報に事故情報が登録されているため、審査に通ることはまずないでしょう。
ローン審査の申し込みが可能になるのは「完済後5年～10年」が目安
ローンを組めるようになるのは、再生計画の返済をすべて終えてから5年～10年程度が目安です。
これは、信用情報機関から事故情報が削除されるのに、それくらいの期間がかかるためです。
信用情報から事故情報が消えるタイミング
信用情報機関は主に3つあり、事故情報の登録期間が異なります。
| 事故情報が消えるタイミングの目安 | |
| CIC / JICC | 完済日から5年以内 |
| KSC （全銀協） | 手続開始決定日から10年を超えない期間 |
銀行はKSCの情報を重視するため、銀行ローンの審査は特に慎重になる可能性があります。
「社内ブラック」により、同じ金融機関からは借りられない可能性がある点に注意
信用情報がきれいになっても、過去に個人再生の対象とした金融機関やそのグループ会社には、「社内ブラック」として情報が半永久的に残ります。
そのため、同じ金融機関から再び借り入れをすることは極めて難しくなります。
個人再生後に不動産担保ローンの審査を通過するためのポイント
個人再生後にローンの審査を受ける際は、以下のポイントを押さえて信用回復に努めましょう。
- 自身の信用情報を開示してクリーンな状態か確認する
- 頭金を準備するなどして返済能力や信頼性を示す
- 安定した収入源を確保し、勤続年数を重ねる
ポイント①：自身の信用情報を開示してクリーンな状態か確認する
ローンを申し込む前に、信用情報機関に情報開示を請求し、事故情報がきちんと消えているか確認しましょう。
自分の信用状態を正確に把握することが第一歩です。
ポイント②：頭金を準備するなどして返済能力や信頼性を示す
特に不動産担保ローンのような高額な借り入れでは、できるだけ多くの頭金を準備することが有効です。
自己資金が多いほど返済能力が高いと評価され、審査で有利に働きます。
ポイント③：安定した収入源を確保し、勤続年数を重ねる
安定した収入は審査の最も重要な要素です。
同じ職場で長く働き、勤続年数を重ねることで社会的信用を高めましょう。
地道に信用を積み重ねていく姿勢が大切です。
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【個人再生を決断する前に】不動産担保ローンで返済負担を軽減する方法
もし、まだ返済の延滞がなく、個人再生をすべきか迷っているなら、以下のような方法で返済負担を軽くできるかもしれません。
- 複数の借入を一本化する「おまとめローン」
- より金利の低いローンに乗り換える「借り換えローン」
方法①：複数の借入を一本化する「おまとめローン」
複数の借入がある場合、それらを金利の低い不動産担保ローンで一本化する（おまとめローン）ことで、月々の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。
方法②：より金利の低いローンに乗り換える「借り換えローン」
現在利用している不動産担保ローンよりも、さらに金利の低いローンに乗り換える「借り換え」も有効な手段です。
わずかな金利差でも、総返済額では大きな差が生まれることがあります。
まとめ
不動産担保ローンがある場合の個人再生について、重要なポイントは以下の通りです。
- 個人再生をすると、担保不動産は原則として競売などで処分される。
- 住宅ローン返済中の自宅は「住宅ローン特則」で守れる可能性があるが、事業資金目的などの不動産担保ローンは対象外。
- 任意売却やリースバックなど、不動産を守る対処法もあるが、実現のハードルは高い。
- 個人再生後は信用情報に事故情報が登録され、完済後5～10年は新たなローンが組めなくなる。
不動産担保ローンの返済が困難になった場合、すぐに債務整理を決断するのではなく、まずは借り換えやおまとめローンで返済負担を軽減できないか検討することが大切です。
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不動産担保ローンと個人再生に関してよくある質問
不動産担保ローンと個人再生に関してよくある質問と、その回答をご紹介します。
Q1. 個人再生にかかる費用はどのくらいですか？
A. 弁護士などへの依頼費用と裁判所費用を合わせ、総額で50万円～80万円程度が目安です。
費用の分割払いに応じてくれる事務所も多いので、まずは無料相談で確認してみましょう。
Q2. 個人再生をすると家族や保証人にどのような影響がありますか？
A. 家族に直接的な影響はありませんが、保証人には残債務の一括請求がいくことになります。
個人再生は申立人個人の手続きです。
ただし、借金の保証人がいる場合、その保証人に債権者から一括返済を求められるため、事前に必ず事情を説明し、相談することが不可欠です。
Q3. 任意整理や自己破産と個人再生では、どちらを選ぶべきですか？
A. 借金額、収入、残したい財産の有無など、ご自身の状況によって最適な手続きは異なります。
- 任意整理：裁判所を介さず、債権者と交渉して将来利息のカットなどを目指す。
- 個人再生：裁判所に認められ借金を大幅に減額し、分割返済する。財産を残せる可能性がある。
- 自己破産：借金の支払義務を全額免除してもらう。高価な財産は処分される。
どの手続きが最適か、まずは弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
Q4. 個人再生の申立てが認められない（不認可となる）のはどのような場合ですか？
A. 返済計画に無理があったり、不誠実な行為があったりした場合に不認可となる可能性があります。
具体的には、「安定した収入が見込めない」「財産を隠した」「特定の債権者にだけ返済した（偏頗弁済）」などのケースです。
申立てが認められないと自己破産に移行せざるを得なくなることもあるため、手続きは誠実に行いましょう。
