共有名義不動産は、相続や共同購入などによって複数人で所有権を持つ不動産です。
その全体を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。
しかし、共有者同士の関係性や意見の相違などによっては全員の同意を得るのが難しく、なかなかスムーズに売却できないケースも多いようです。
この記事では、「共有名義不動産全体は売却できない」と言われる理由や、不動産全体を売却する方法と流れ、そして全員の同意が得られない場合に取れる共有状態の解消方法などについて詳しく解説します。
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目次
共有名義不動産とは？
まず、共有名義不動産に関する基本的な言葉の意味と、売却にも関わる管理ルールについて確認しましょう。
共有名義と共有持分の意味
「共有名義」とは、一つの不動産を複数人で共同所有している状態を指します。
例えば、相続によって兄弟3人が実家（不動産）を共同で相続した場合、その実家は兄弟3人の共有名義となります。
「共有持分」とは、共有名義不動産に対して各共有者が持つ所有権の割合のことです。
先の例で、兄弟3人が均等に相続した場合、各自の共有持分は「3分の1」となります。
この持分は、登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。
管理・売却に関する3つのルール（変更・管理・保存行為）
共有名義不動産の取り扱いは、その行為の内容によって「変更（処分）行為」「管理行為」「保存行為」の3種類に大別されます。
そして、その行為を行うにあたって、他の共有者の同意がどの程度必要かが民法で定められています。
| 具体例 | 必要な同意 | |
| 変更（処分）行為 | 不動産全体の売却、増改築、抵当権の設定 | 共有者全員の同意 |
| 管理行為 | 賃貸借契約（短期を除く）、賃貸借契約の解除 | 各共有者の持分価格の過半数の同意 |
| 保存行為 | 不動産の修繕、不法占拠者への明渡し請求 | 各共有者が単独で可能 |
上記の表の通り、共有名義不動産全体の売却は「変更（処分）行為」にあたり、共有者全員の同意が必要なことが分かります。
つまり、一人でも売却に反対する共有者がいる場合は、原則として不動産全体を売却できません。
また、共有者が行方不明になっていたり、相続の繰り返しで共有者の数が増え、誰が共有者なのかを把握できない状況になっていたりすると、共有者全員の同意を得ることが難しくなり、共有不動産全体の売却がより困難になります。
共有名義不動産は「全体売却」と「持分売却」でルールが異なる
前述の通り、共有名義不動産「全体」を売却する（＝変更行為）には共有者全員の同意が必要です。
しかし、自分が所有する「共有持分」だけを売却する場合は、ルールが異なります。
【不動産全体の売却】共有者全員の同意がなければ売却できない
繰り返しになりますが、共有名義不動産全体を売却する行為は「変更行為」に該当するため、民法上、共有者全員の同意がなければ売却できないことになっています。
共有者が一人でも反対すれば、法的に売却手続きを進めることはできません。
これが、「共有名義不動産は売却できない」と言われる最大の理由です。
【自分の共有持分のみの売却】他の共有者の同意なしで売却できる
一方で、不動産全体ではなく、ご自身が所有する「共有持分」のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく自由に売却することが可能です。
これは、ご自身の財産（持分）をご自身で処分する行為にあたるためです。
ただし、「共有持分のみ」を買い取ってくれる買主は、専門の不動産業者などに限られることが多く、売却価格も市場価格より低くなる傾向があります。
また、他の共有者にとって見知らぬ第三者が新たな共有者となるため、事前に相談がないと人間関係のトラブルに発展する可能性もあります。
共有名義不動産「全体」を売却する流れ
共有者全員の同意が得られ、共有名義不動産全体を売却する一般的な流れは以下の通りです。
- 共有者全員を特定し、それぞれの持分割合を把握する
- 不動産業者に、査定と売却の仲介を依頼する
- 共有者全員で売却方針（価格・時期など）を決定する
- 共有者全員が売買契約・決済手続きを行う
- 共有者間で売却代金を配分する
- 確定申告を行う
Step1.共有者全員を特定し、それぞれの持分割合を把握する
共有名義不動産全体の売却にあたって、まずは誰が共有者なのかと、各共有者の持分割合を正確に把握する必要があります。
これらの情報は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」に記載されています。
【ポイント】
共有者全員が判明したこのタイミングで、各共有者の意見を取りまとめて合意形成へと導く「代表者（調整役）」を決めておくと、後々の手続きがスムーズになります。
Step2.不動産業者に、査定と売却の仲介を依頼する
次に、不動産業者に、共有名義不動産の売却価格の査定を依頼します。
査定額は、各不動産業者が考える「売却予想額」であるため、複数の業者に査定を依頼して比較するのが一般的です。
査定額や担当者の対応などを総合的に判断した後、売却の仲介を依頼する不動産業者を決定します。
Step3.共有者全員で売却方針（価格・時期など）を決定する
不動産業者の査定額や市況を参考に、共有者全員で具体的な売却方針（最低売却価格や売却の時期、諸費用の負担割合など）を話し合い、決定します。
【ポイント】
売却後にトラブルにならないよう、決定した内容は書面（合意書など）に残しておくことが重要です。
最低売却価格を設定し、共有者全員で合意しておきましょう。
Step4.共有者全員が売買契約・決済手続きを行う
売却活動の仲介を不動産業者に依頼した後は、金額や条件に納得した買い手が現れるのを待ちます。
買い手が見つかり、売買契約を締結する際は、原則として共有者全員が契約書に署名したうえで実印を押印します。
同様に、不動産の引き渡し（決済）手続きにも共有者全員の関与が必要です。
【ポイント】
共有者が遠方に住んでいたり、多忙だったりといった事情で契約や決済の場に参加できない場合は、「委任状」を作成することで、他の共有者や司法書士・弁護士に手続きを委任できます。
Step5.共有者間で売却代金を配分する
共有名義不動産の売却が無事に終わったら、得られた売却代金を各共有者に配分します。
売却代金の配分は、各共有者の持分割合に応じて行うのが一般的です。
例えば、売却代金が3,000万円で、持分がAさん2/3、Bさん1/3の場合、Aさんが2,000万円、Bさんが1,000万円を受け取ります。
Step6.確定申告を行う
共有名義不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、共有者全員がそれぞれ個別に確定申告を行う必要があります。
| 譲渡所得＝売却価格 – （取得費 ＋ 売却費用） |
※取得費：不動産を購入した代金や当時の諸費用など
※売却費用：仲介手数料、登記費用、印紙税など
利益が出ていない（譲渡損失）場合や、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を利用して税金が0円になる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。
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共有名義不動産の売却にかかる費用・税金と必要書類
共有名義不動産の売却には、様々な費用や税金がかかります。
また、手続きに必要な書類も多岐にわたります。
代表的なものを確認しておきましょう。
売却時にかかる主な費用・税金
売却時には、主に以下のような費用や税金が発生します。
- 仲介手数料：不動産業者に支払う成功報酬。
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）：所有権移転登記や抵当権抹消登記（ローンが残っている場合）にかかる費用。
- 印紙税：売買契約書に貼付する印紙代。
- 譲渡所得税・住民税：売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税される。
- その他：測量費用（土地の境界が不明確な場合）、解体費用（古家を解体して売る場合）など。
これらは通常、売却代金から差し引かれますが、誰がどの割合で負担するかは事前に共有者間で合意しておく必要があります（持分割合に応じるのが一般的です）。
売却時に必要となる主な書類
売却手続き（特に売買契約や決済時）では、共有者全員が以下の書類を準備するのが一般的です。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）：不動産の権利関係を確認するために必要。
- 登記識別情報（または登記済権利証）：いわゆる「権利証」。
- 実印：売買契約書や委任状などに押印。
- 印鑑証明書：発行から3ヶ月以内のもの。
- 本人確認書類：運転免許証、マイナンバーカードなど。
- 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書：税金の確認や登記費用計算のため。
- その他：測量図、建築確認済証（建物の場合）など。
共有名義不動産を売却できない？よくあるトラブル例
ここまで解説した通り、共有名義不動産”全体”を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。
しかし、実際には以下のようなケースで同意が得られず、売却できない（困難な）状況に陥ることがあります。
- 他の共有者と連絡が取れない・所在不明
- 他の共有者が感情的に売却を反対している
- 売却価格や条件で意見がまとまらない
- 共有者が認知症などで意思表示ができない
トラブル①：他の共有者と連絡が取れない・所在不明
相続を繰り返すうちに共有者が増えたり、疎遠になったりして、一部の共有者と連絡が取れない、あるいはどこにいるか分からない（所在不明）ケースです。
全員の同意が必要なため、一人でも連絡がつかなければ売却手続きは進められません。
トラブル②：他の共有者が感情的に売却を反対している
不動産（特に実家など）に対する思い入れの違いや、過去の共有者間の人間関係のしこりなどから、合理的な理由なく感情的に売却を反対されるケースです。
「売りたくない」の一点張りで、話し合いが難しい場合もあります。
トラブル③：売却価格や条件で意見がまとまらない
売却自体には賛成していても、「いくらで売るか」「いつ売るか」といった具体的な売却価格や条件（時期）で意見が対立するケースです。
「もっと高く売れるはずだ」「今売るのは損だ」など、各共有者の希望や経済状況が異なるために合意が難しくなります。
トラブル④：共有者が認知症などで意思表示ができない
共有者が高齢化し、認知症や重い病気などで売却に関する正常な意思表示ができないケースです。
この場合、たとえ本人が以前「売っても良い」と言っていたとしても、法的に有効な契約（同意）ができません。
共有名義不動産全体を売却できない時の対処法
共有名義不動産全体を売却できない時の対処法としては、以下のようなものがあります。
- 代償分割：他の共有者に自分の共有持分を買い取ってもらう
- 他の共有者から持分を買い取り、単独名義にしてから売却する
- 自分の共有持分のみを第三者に売却する
- 現物分割：共有名義不動産を分筆する（不動産が土地のみの場合）
- 共有物分割請求訴訟を起こす
- 自分の共有持分を放棄する
※なお、共有者全員の同意のうえで共有名義不動産全体を売却し、売却代金を共有者の持分割合に応じて分配する方法を「換価分割」と呼びます。
対処法①：代償分割：他の共有者に自分の共有持分を買い取ってもらう
他の共有者（のうちの一人または複数）に、ご自身の共有持分を買い取ってもらう方法です。
相続財産の分割協議においては「代償分割」とも呼ばれます。
例えば、共有者の中にその不動産を単独所有して住みたい（または活用したい）者がいる場合、その共有者にご自身の共有持分を買い取ってもらうことで、両者の利害が一致する可能性があります。
持分を買い取った者は不動産の単独所有（または持分の増加）が叶い、持分を売却した者は共有状態から抜け出せて売却代金を得られます。
また、共有者間で共有持分を売買する場合、第三者へ売却するよりも市場の相場に近い価格（時価）で取引できる可能性があります。
対処法②：他の共有者から持分を買い取り、単独名義にしてから売却する
対処法①とは逆に、ご自身が他の共有者の持分を買い取り、不動産全体を単独名義（または持分を増やして過半数以上）にしてから、ご自身の判断で売却する方法です。
単独名義になれば、もちろん他の誰の同意も必要なく、自由に売却できます。
ただし、他の共有者の持分を買い取るためのまとまった資金が必要になります。
対処法③：自分の共有持分のみを第三者に売却する
前述の通り、ご自身の共有持分だけなら、他の共有者の同意を得ることなく第三者に売却することが可能です。
他の共有者に連絡する義務もないため、「他の共有者と一切関わらずに共有状態を解消したい」という方におすすめの方法です。
しかし、一般の個人が共有持分のみを購入するケースは稀であり、買主は専門の不動産業者などが中心となります。
そのため、共有持分の売却金額は時価（不動産全体の評価額×持分割合）の半額程度など、割安になってしまうことが一般的です。
また、共有持分を他の共有者に知らせずに売却すると、突然知らない人が共同所有者になることから、人間関係に悪影響を及ぼす可能性があります。
例えば、新しい共有者との間で不動産の管理方法についての意見が対立し、トラブルに発展するなどのケースも考えられます。
自分の持分だけを売却（現金化）したいけれど、安く買い叩かれるのは避けたい…。
あるいは、他の共有者との関係を悪化させずに、今の共有状態を維持したまま資金を調達したい…。
そのようなお悩みはありませんか？
共有持分は、売却するだけでなく「担保」として活用することも可能です。
大手町フィナンシャルでは、お客様の「共有持分」のみを担保とした不動産担保ローンをご提供しています。
銀行や他の金融機関では取り扱いが難しい共有持分でも、弊社独自の柔軟な審査基準で対応いたします。売却を急ぐ前に、ぜひ一度ご相談ください。
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対処法④：現物分割：共有名義不動産を分筆する（不動産が土地のみの場合）
共有不動産が広大な土地のみの場合、その土地を持分割合に応じて物理的に分割（分筆登記※）し、各共有者がそれぞれ分割後の土地を単独で所有する方法が「現物分割」です。
建物は物理的に切り分けることが難しいため、基本的に共有不動産が土地のみの場合に検討される方法です。
現物分割後の土地はそれぞれの単独名義になるため、各自の判断で売却や活用が自由に行えるようになります。
しかし、現物分割を行うと、分割後の土地が建築基準法の要件を満たさなくなったり（再建築不可）、狭小地となり建物の建築が制限されたり、日当たりが悪くなったりするなど、土地の利用価値が低下する可能性があります。
さらに、土地の形状や接道状況、周辺環境によって価値が異なるため、分割方法や取得する土地の割合をめぐって、共有者間のトラブルに発展するケースも少なくありません。
※分筆登記とは、一つの土地を複数の土地に分割して、登記簿に登録する手続きのことです。
対処法⑤：共有物分割請求訴訟を起こす
共有不動産の分割方法について、当事者間の話し合いである「協議」でまとまらず、裁判所の調停委員を間に入れた話し合いである「調停」を経てもなお合意に至らない場合は、地方裁判所に「共有物分割請求訴訟」を申し立てることで、裁判所に共有名義不動産の分け方を強制的に決めてもらうことができます。
共有物分割請求訴訟における判決（または和解）は、主に以下のいずれかです。
- 現物分割：土地を物理的に分割し、各共有者が一部分を単独所有する
- 代償分割：一部の共有者が他の共有者の持分を買い取る（金銭を支払う）ことで共有状態を解消する
- 換価分割：共有名義不動産全体を競売にかけ、売却代金を各共有者の持分割合に応じて分配する
- （和解勧告：当事者がお互いに譲歩することで問題の円満な解決を目指す）
共有物分割請求訴訟の判決結果には法的な拘束力があり、共有者は必ず従わなければなりません。
また、裁判所は感情に左右されることなく公平な判断を下してくれます。
そのため、共有者同士の話し合いだけでは共有状態を解消できない場合の最終的な解決手段として、共有物分割請求訴訟は有効と言えます。
しかし、希望通りの分割になるとは限らない（特に換価分割は市場価格より安くなる傾向がある）、訴訟のための費用や時間がかかる、共有者の人間関係が決定的に悪化する恐れがあるなど、さまざまなデメリットも伴うため、申し立てる前には慎重な検討が必要です。
対処法⑥：自分の共有持分を放棄する
ご自身の共有持分を放棄することで、共有状態から離脱する方法です。
放棄された持分は、他の共有者にその持分割合に応じて帰属します。
「お金は得られなくても良いので、とにかく共有状態や管理の負担から離脱したい」と考える方に選択肢となり得ます。
他の共有者からすれば、自分の持分が増えて（資産価値が上がる）形になるため、持分を放棄した者が悪く言われることは少ないようです※。
ただし、持分の放棄自体は単独で行えるものの、登記手続きには他の共有者の協力が必要であるため、「他の共有者と一切関わらずに持分を放棄したい」という方にはおすすめできません。
※持分が増える他の共有者には、贈与税がかかる場合もあるため、トラブルに発展しないよう注意が必要です。
共有名義不動産全体の売却ができない場合も、あなたの共有持分だけを担保にお金を借りられる！
ここまで、共有名義不動産全体を売却できない時の対処法などについて解説しました。
共有名義不動産全体を売却できない状況で、共有状態を解消する方法としては、ご自身の共有持分だけを売却する方法がよく知られています。
しかし、共有持分をあえて手放さずに持ち続けることで、ローンの担保として活用できるという選択肢についてはあまり知られていません。
例えば、他の共有者の持分を買い取るための資金（対処法②）や、当面の固定資産税の支払い、トラブル解決のための弁護士費用など、様々な資金ニーズが考えられます。
大手町フィナンシャルでは、一般的な所有権の不動産のほか、今回ご紹介したような共有名義・共有持分、借地権・底地といった権利関係が複雑な不動産も、担保の対象として積極的に審査いたします！
銀行や他社で融資を断られた物件でも、弊社独自の審査基準で不動産の価値を最大限に評価します。
知識と経験が豊富な専門スタッフがお客様の多様なニーズにお応えいたしますので、どのような不動産でも、ぜひ一度大手町フィナンシャルにご相談ください。
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まとめ
共有名義不動産に関して、よくある「売却できない」という問題について解説しました。
ポイントをおさらいしましょう。
- 共有名義不動産「全体」の売却には、共有者全員の同意が必要
- 「自分の共有持分」のみであれば、他の共有者の同意なしで売却可能（ただし価格は安くなりがち）
- 全体の売却ができない場合でも、「他の共有者に持分を買い取ってもらう（代償分割）」、「第三者に自分の持分のみ売却する」、「共有物分割請求訴訟を起こす」などの対処法がある
- 「他の共有者の持分を買い取りたい」場合や、「売却せずに持分を活用したい」場合、共有持分を担保としたローンも有効な選択肢となる
共有名義不動産の取り扱いは、法律や税金、人間関係が複雑に絡み合うため、ご自身だけで解決しようとすると大きなトラブルに発展しかねません。
売却や資金化でお困りの際は、不動産や金融の専門家に相談することが解決への近道です。
大手町フィナンシャルでは、共有持分に関するご融資のご相談も承っております。
お気軽にお問い合わせください。
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共有名義不動産の売却に関してよくある質問
最後に、共有名義不動産の売却に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.共有者の一人が認知症や行方不明の場合はどうすればよいですか？
A.法的な手続きが必要になります。
共有者が認知症などで意思表示ができない場合、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任してもらう必要があります。
その貢献人が本人に代わって売却に同意※します。
※居住用不動産の場合は、さらに裁判所の許可が必要です。
共有者が行方不明の場合、同じく家庭裁判所に申し立てて「不在者財産管理人」を選任してもらうか、一定の条件下で「失踪宣告」の手続きを取る必要があります。
いずれも専門的な知識が必要なため、弁護士や司法書士にご相談ください。
Q2.自分の共有持分だけを売却する場合も、他の共有者の許可は必要ですか？
A.いいえ、必要ありません。
記事本文でも解説した通り、ご自身の財産である「共有持分」のみの売却は、他の共有者の同意なしで自由に行うことができます。
ただし、売却価格が相場より安くなる傾向がある点や、他の共有者との関係性に配慮が必要な点にはご注意ください。
Q3.共有持分を売却した際、確定申告は必要ですか？
A.はい、不動産全体を売却した際と同様に、原則として必要です。
共有持分を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申行を行い、所得税・住民税を納める必要があります。
特例を利用する場合や、損失が出た場合でも、税理士に相談のうえ適切に手続きすることをおすすめします。
Q4.共有名義不動産を売却した際、費用は誰がどのように負担しますか？
A.法律で明確な決まりはありませんが、一般的には「持分割合に応じて負担する」ケースが多いです。
仲介手数料や登記費用などの諸費用について、売却代金からまとめて差し引いた後、残額を持分割合で配分する方法が最もスムーズです。
ただし、これも共有者間の合意によりますので、売却手続きを始める前に、費用の負担割合についても全員で話し合い、合意しておくことがトラブル防止のために非常に重要です。
Q5.共有名義のまま放置しておくことのリスクはありますか？
A.はい、多くのリスクがあります。
まず、固定資産税は共有者全員が連帯して納付する義務（連帯納税義務）があるため、他の共有者が支払わなければご自身に請求が来る可能性があります。
また、適切な管理（修繕など）が行われずに不動産の価値が下落したり、相続が発生するたびに共有者がネズミ算式に増えていき、いざ売却しようと思っても（数十年後には）関係者が多すぎて事実上不可能になったりするリスクがあります。
問題が複雑化する前に、早めに対処法を検討することをおすすめします。
