共有名義不動産全体は、共有者全員の同意があれば売却できます。
しかし、共有者同士の関係性などによっては全員の同意を得るのが難しく、なかなかスムーズに売却できないケースも多いようです。
この記事では、「共有名義不動産全体は売却できない」と言われる理由や、売却する方法と流れ、全員の同意が得られない場合に取れる共有状態の解消方法などについて詳しく解説します。
目次
共有名義不動産全体は共有者全員の同意がなければ売却できない
共有名義不動産全体は、共有者全員の同意がなければ売却できないことになっています。
これは、次に解説する「共有名義不動産の管理ルール」に基づいています。
共有名義不動産の管理ルールとは
共有名義不動産の管理ルールとは、共有者による共有名義不動産に対する行為を「変更（処分）行為」「管理行為」「保存行為」の3種類に大別し、その行為を行うにあたって、他の共有者の同意がどの程度必要かを定めたルールのことです。
共有名義不動産の管理ルール▼
| 行為の種類 | 内容 | 具体例 | 同意の必要性 |
| 変更（処分）行為 | 不動産の性質を大きく変える行為 | 売却、交換、贈与、抵当権の設定、建物の取り壊し | 原則として、全共有者の同意が必要 |
| 管理行為 | 不動産を良好な状態に保つための行為 | 賃貸借契約の締結・解除、リフォーム、修繕、定期的なメンテナンス | 原則として、持分価格の過半数の同意で可能（ただし、共有者の利益を害する恐れがある場合は、裁判所の許可が必要となる場合がある） |
| 保存行為 | 不動産を現状のまま維持するための行為 | 定期的な清掃、日常的な点検、不法占拠者の排除 | 各共有者が単独で行える |
上記の表の通り、共有名義不動産全体の売却は「変更（処分）行為」にあたり、共有者全員の同意が必要なことが分かります。
つまり、一人でも売却に反対する共有者がいる場合は売却できません。
共有者が行方不明になっていたり、相続の繰り返しで共有者の数が増え、誰が共有者なのかを把握できない状況になっていたりすると、共有者全員の同意を得ることが難しくなり、共有不動産全体の売却がより困難になります。
共有名義不動産につきましては、以下の記事でわかりやすく解説しておりますのであわせてご参照ください▼
共有名義とは？メリット・デメリットや共有者の同意が必要な行為を解説
共有名義不動産全体を売却する流れ
共有名義不動産全体を売却する流れは、以下の通りです。
- 共有者全員を特定し、それぞれの持分割合を把握する
- 不動産業者に、査定と売却の仲介を依頼する
- 共有者全員が共有名義不動産の売却に同意し、売買契約が締結される
- 共有者間で売却代金を配分する
- 確定申告を行う
共有名義不動産の売却手順①：共有者全員を特定し、それぞれの持分割合を把握する
共有名義不動産全体の売却にあたって、まずは誰が共有者なのかと、各共有者の持分割合を把握する必要があります。
これらの情報は、法務局で手に入る「登記事項証明書（登記簿謄本）」に記載されています。
【ポイント】共有者全員が判明したこのタイミングで、各共有者の意見を取りまとめて合意形成へと導く「代表者（調整役）」を決めておくと、後々の手続きがスムーズになります。
共有名義不動産の売却手順②：不動産業者に、査定と売却の仲介を依頼する
不動産業者に、共有名義不動産の売却価格の査定を依頼します。
査定額は、各不動産業者が考える「売却予想額」に過ぎないため、複数の業者に査定を依頼して比較するのが一般的です。
査定額や担当者の対応などを総合的に判断した後、売却の仲介を依頼する不動産業者を決定します。
【ポイント】売却後にトラブルにならないよう、事前に最低売却価格を設定し、共有者全員で合意しておきましょう。
共有名義不動産の売却手順③：共有者全員が共有名義不動産の売却に同意し、売買契約が締結される
共有名義不動産の売却の仲介を不動産業者に依頼した後は、金額や条件に納得した買い手が現れるのを待ちます。
買い手が付き、売買契約を締結する際は、共有者全員が契約書に署名したうえで実印を押印します。
【ポイント】共有者が遠方に住んでいたり、忙しかったりと言った事情で参加できないケース場合は、「委任状」を作成することで、他の共有者や弁護士に委任できます。
共有名義不動産の売却手順④：共有者間で売却代金を配分する
共有名義不動産の売却後は、得られた収益を各共有者に配分します。
売却代金の配分は、各共有者の持分割合に応じて決めるのが一般的です。
【ポイント】共有名義不動産の売却には、仲介手数料、登記費用、司法書士費用など、さまざまな費用がかかります。これら諸費用の負担割合も、各自の共有持分割合に応じて決定するのが一般的です。
共有名義不動産の売却手順⑤：確定申告を行う
共有名義不動産を売却すると、得られた収益に応じて以下のような税金が発生します。
- 譲渡所得税：不動産を売却して利益が出た場合に課せられる税金（売却価格から、取得費や売却費用などを差し引いた金額が課税対象）
- 登録免許税：所有権移転登記を行う際にかかる税金
- 印紙税：売買契約書に課せられる税金
- 住民税：譲渡所得税と同様に、利益が出た場合に課せられる税金
これらの税金は、税務署への確定申告が必要です。
また、確定申告の手続きは、共有者全員がそれぞれ個別に行わなくてはいけません。
共有名義不動産を売却できないケース
共有名義不動産を全体売却できないケースは、以下のようなケースです。
- 共有者の中に売却を反対している者がいる場合
- 共有者の中に行方不明者がいる場合
- 共有者が多すぎて全員の意思確認が取れない場合
ここまでの解説の通り、共有名義不動産”全体”を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。
売却に反対する人や意思がわからない共有者がいる場合、共有名義不動産の全体売却はできません。
しかし、自分の共有持分だけなら、他の共有者の同意を得ることなく売却をすることが可能です。
共有名義不動産全体を売却できない状況であっても、自分の共有持分を売却することで共有状態から抜け出し、他の共有者との関係を解消することができます。
詳しくは次章で解説します。
共有名義不動産全体を売却できない時の対処法
共有名義不動産全体を売却※できない時に取れる対処法には、以下のようなものがあります。
- 代償分割：他の共有者に自分の共有持分を買い取ってもらう
- 自分の共有持分のみを第三者に売却する
- 現物分割：共有名義不動産を分筆する（不動産が土地のみの場合）
- 自分の共有持分を放棄する
- 共有物分割請求訴訟を起こす
それぞれ解説します。
※共有者全員の同意のうえで共有名義不動産全体を売却した後、売却代金を共有者の持分割合に応じて分配する方法を「換価分割」と呼ぶ。
代償分割：他の共有者に自分の共有持分を買い取ってもらう
例えば、共有者の中に不動産を単独所有して住みたい者がいる場合、その共有者に自分の共有持分を買い取ってもらう方法です。
共有持分を買い取った者は不動産の単独所有が叶い、共有持分を売却した者は共有状態から抜け出せるため、両者の利害が一致する可能性が高いと言えます。
また、共有者間で共有持分を売買する場合は、市場の相場に近い価格（時価）で取引できることが多いと言われています。
それは、共有持分を買い取った共有者は、単独名義にすることで不動産価値が高まり、共有持分を時価で買い取ったとしても”元が取れる”可能性が高いためです。
双方にとって、納得感のある価格での売買を期待できる点も、代償分割のメリットと言えるでしょう。
自分の共有持分のみを第三者に売却する
自分の共有持分だけなら、他の共有者の同意を得ることなく第三者に売却することが可能です。
他の共有者に連絡する義務もないため、「他の共有者と一切関わらずに共有状態を解消したい」という方におすすめの方法です。
しかし、共有持分の売却金額は時価の半額程度など、割安になってしまうことがあります。
また、共有持分を他の共有者に知らせずに売却すると、突然知らない人が共同所有者になることから、人間関係に悪影響を及ぼす可能性があります。
例えば、新しい共有者との間で不動産の管理方法についての意見が対立し、トラブルに発展するなどのケースも考えられます。
現物分割：共有名義不動産を分筆する（不動産が土地のみの場合）
土地を分筆登記※によって物理的に分割し、各共有者がそれぞれ単独で所有する複数の土地とする方法が「現物分割」です。
建物は物理的に切り分けることが難しいため、共有不動産が土地のみの場合に有効です。
現物分割後の土地はそれぞれの単独名義になり、各自の判断で売却や活用が自由に行えるようになります。
しかし、現物分割を行うと、分割後の土地が狭小地となり建物の建築が制限されたり、日当たりが悪くなったりするなど、土地の利用価値が低下する可能性があります。
さらに、土地の形状や周辺環境によって価値が異なるため、分割方法や取得する土地の割合をめぐって、共有者間のトラブルに発展するケースも少なくありません。
※分筆登記とは、一つの土地を複数の土地に分割して、登記簿に登録する手続きのこと。
自分の共有持分を放棄する
自己持分の放棄は、「お金は得られなくても良いので、とにかく共有状態から離脱したい」と考える方に選択される方法です。
他の共有者からすれば、自分の持分が増えて得をする形になるため、自己持分を放棄した者が悪く言われることは少ないようです※。
ただし、自己持分の放棄は単独で行えるものの、登記手続きには他の共有者の協力が必要であるため、「他の共有者と一切関わらずに持分を放棄したい」という方にはおすすめできません。
※持分が増える他の共有者には、贈与税がかかる場合もあるため、トラブルに発展しないよう注意が必要。
共有物分割請求訴訟を起こす
共有不動産の分割方法について、当事者間の話し合いである「協議」と、裁判所の調停委員を間に入れた話し合いである「調停」を経てもなお合意に至らない場合は、地方裁判所に「共有物分割請求訴訟」を申し立てることで、共有名義不動産の分け方を強制的に決めてもらうことができます。
共有物分割請求訴訟後の判決結果は、以下の4つのうちのいずれかです。
- 換価分割：共有名義不動産全体を売却し、売却代金を各共有者の持分割合に応じて分配する
- 現物分割：土地を物理的に分割し、各共有者が一部分を単独所有する
- 代償分割：一部の共有者が他の共有者の持分を買い取ることで共有状態を解消する
- 和解勧告：当事者がお互いに譲歩することで問題の円満な解決を目指す
共有物分割請求訴訟の判決結果には法的な拘束力があり、共有者は必ず従わなければなりません。また、裁判所は感情に左右されることなく公平な判断を下してくれます。
そのため、共有者同士の話し合いだけでは共有状態を解消できない場合の解決手段として、共有物分割請求訴訟は有効と言えます。
しかし、希望通りの分割にならない、不動産の価値が下がる可能性がある、共有者の人間関係が悪化するなど、さまざまなデメリットも伴うため、共有物分割請求訴訟を申し立てる前には慎重な検討が必要です。
共有物分割請求につきましては、以下の記事でわかりやすく解説しておりますのであわせてご参照ください▼
共有物分割請求とは｜方法や手順、メリット・デメリットを解説
共有名義不動産全体の売却ができない場合も、あなたの共有持分だけを担保にお金を借りられる！
ここまで、共有名義不動産全体を売却できない時の対処法などについて解説しました。
共有名義不動産全体を売却できない状況で、共有状態を解消する方法としては、自分の共有持分だけを売却する方法がよく知られています。
しかし、共有持分をあえて手放さずに持ち続けることで、ローンの担保として活用できるというメリットについてはあまり知られていません（詳しくはこちら：共有不動産を現金化する方法とは？売却以外の方法もご紹介）。
大手町フィナンシャルでは、一般的な所有権の不動産のほか、今回ご紹介したような共有名義・共有持分、借地権・底地などの権利関係が複雑な不動産も、担保の対象として審査いたします！
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