不動産担保ローンでは、共有持分・共有名義の不動産も担保として利用できるケースがあります。
この記事では、共有持分や共有名義の不動産担保ローンに関する基本的な仕組みや、利用が難しいとされる理由、注意点について詳しく解説します。
特に、ご自身の「持分のみ」を担保にする方法に焦点を当て、大手町フィナンシャルが提供する「共有持分・共有名義ローン」の特徴についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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目次
そもそも不動産の「共有持分」「共有名義」とは？
まず、不動産の「共有持分」と「共有名義」という言葉の意味を正確に理解しておきましょう。
これらは、複数の人が一つの不動産を共同で所有する形態を指します。
所有者が特定の部分を物理的に分割して持つのではなく、不動産全体に対して一定の割合で権利を持ち合うのが特徴です。
例えば、親が亡くなり、その遺産として不動産が相続される場合、複数の相続人がその不動産を共同所有することがあります。
また、夫婦で住宅を購入する際、名義を共有して不動産を持つことも一般的です。
このように複数の所有者が所有権を持ち合う不動産の状態を、共有状態といい、その権利の割合や登記上の名義をそれぞれ「共有持分」「共有名義」と呼びます。
この2つの言葉は似ていますが、以下のような違いがあります。
共有持分とは、不動産に対する権利の割合
共有持分とは、共同所有する不動産に対する所有権の割合を意味する言葉です。
あくまで所有権の割合を指すもので、不動産が物理的に分割されるわけではありません。
例えば、実家の不動産を兄弟3人で均等に相続した場合、それぞれの共有持分は3分の1ずつとなります。
この持分は売買や譲渡も可能で、自分の持分だけを売却することもできます。
ただし、その際には他の共有者に影響が出ることが多いため、慎重な判断が求められます。
共有名義とは、不動産の登記上の状態
共有名義とは、不動産の登記簿上の所有者名義が、複数の人の名前で登録されている状態を意味する言葉です。
共有持分が所有権の割合を表すのに対し、共有名義は登記の状態を表すという違いがあります。
例えば夫婦で住宅ローンを組んで家を購入した場合、夫婦2人の名前が共有名義として登記され、それぞれが持分に応じた所有権を持つことになります。
このとき、不動産全体を売却したり、担保に入れて融資を受けたりする場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。
不動産が共有名義になる主なケース
不動産が共有名義（共有状態）になる主なケースとしては、以下のような場合が挙げられます。
- 共同相続：
親が亡くなり、複数の子供（相続人）が実家などの不動産を共同で相続した場合。
- 共同購入：
夫婦や親子、知人同士で資金を出し合い、一つの不動産を共同で購入した場合。
- 出資割合に応じた登記：
夫婦でマイホームを購入する際、それぞれが出した金額の割合（持分）に応じて登記した場合など。
自分の持分割合を確認する方法
ご自身が所有する不動産の共有持分の割合は、「登記簿謄本（登記事項証明書）」で確認できます。
登記簿謄本は、法務局の窓口で取得できるほか、オンラインでの請求も可能です。
登記簿謄本の「権利部（甲区）」という欄に、所有者全員の氏名と、それぞれの「持分」が分数（例：「持分3分の1」）で記載されています。
共有持分を担保とした不動産担保ローンが難しいとされる3つの理由
共有持分や共有名義の不動産を担保にローンを組むことは、通常の不動産担保ローンに比べて難しいと言われています。
その主な理由は以下の3つです。
- 不動産全体を担保にするには共有者全員の同意が必要
- 他の共有者が「物上保証人」になる必要がある
- 取り扱う金融機関が限定される
理由①：不動産全体を担保にするには共有者全員の同意が必要
不動産全体を担保にする場合、共有者全員の同意が不可欠です。
例えば、夫婦の共有名義の家を担保にする場合、ご自身の持分だけでなく相手の共有持分も担保に含まれるため、1人だけの意思でローンの契約はできません。
そのため、事前に事情を説明して協力を求める必要がありますが、共有者間でトラブルになるケースもあり、スムーズに同意を得ることは難しい場合が多いのが実情です。
理由②：他の共有者が「物上保証人」になる必要がある
物上保証人とは、自分自身が債務者ではないにもかかわらず、自分の所有する不動産を担保として提供する人のことです。
不動産全体を担保にする場合、融資を申し込む人以外の共有者が物上保証人となり、一定の責任を負うのが一般的です。
万が一、債務者が返済を滞らせた場合、その不動産が差し押さえられ、競売にかけられるリスクを引き受けることになるため、簡単に共有者の承諾を得ることは難しいと考えられます。
理由③：取り扱う金融機関が限定される
そもそも、共有持分・共有名義の不動産を担保に融資を行う金融機関やローン会社が非常に少ないという問題もあります。
権利関係が複雑な不動産は手続きに手間がかかり、トラブルが発生するリスクも高いため、多くの金融機関は取り扱いに消極的なのです。
また、取り扱いがある場合も、通常の不動産担保ローンに比べて審査の条件が厳しくなる可能性があるため、慎重に検討することが大切です。
なお、大手町フィナンシャルでは、共有持分・共有名義をはじめ、借地権・底地など、権利関係が複雑な不動産であっても積極的に融資の対象とさせていただいております。
銀行などで断られた場合でも、まずはお気軽にご相談ください。
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自分の持分のみを担保にするメリット
前述の通り、不動産全体を担保にするのはハードルが高いですが、ご自身の「共有持分のみ」を担保にする方法であれば、これらの問題を解消できる可能性があります。
共有持分のみを担保に融資を受ける場合のメリットとしては、以下のものがあります。
- 他の共有者の同意や協力が不要
- 他の共有者に知られずに借入できる
メリット①：他の共有者の同意や協力が不要
ご自身の共有持分のみを担保にする場合、その権利はご自身に帰属するため、原則として他の共有者の同意や承諾は必要ありません。
不動産全体を担保に入れるときのように、他の共有者に物上保証人になってもらう必要もないため、協力をお願いする手間や、それによって生じる人間関係のトラブルを避けることができます。
メリット②：他の共有者に知られずに借入できる
共有持分のみを担保にする場合、他の共有者への通知義務はありません。
そのため、他の共有者に知られることなく、ご自身の判断で資金を調達することが可能です。
「家族や兄弟に心配をかけたくない」「事業資金の調達を内密に進めたい」といったニーズにも、大手町フィナンシャルは柔軟に対応いたします。
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共有持分を担保にする際の注意点・リスク
共有持分のみを担保にできるローンはメリットが大きい一方、利用する前に知っておくべき、以下のような注意点・リスクも存在します。
- 融資額が持分割合に影響される
- 返済不能になると持分が競売にかけられる
- 金融機関によって融資条件が異なる
- 他の共有者へ影響が及ぶ可能性
注意点①：融資額が持分割合に影響される
融資額は、不動産全体の評価額ではなく、ご自身の持分割合を基に算出されます。
そのため、不動産全体を担保にする場合に比べて、借入可能額が少なくなる傾向があります。
融資可能額の目安とシミュレーション
例えば、評価額3,000万円の不動産で持分が3分の1の場合、担保評価の基準となるのは1,000万円の部分です。
実際の融資額は、この持分評価額の5〜8割程度（この例では500万〜800万円）が目安となりますが、金融機関の審査によって変動します。
ご自身の持分でいくら借りられるか知りたい方は、無料の審査をご利用ください。
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注意点②：返済不能になると持分が競売にかけられる
これは通常の不動産担保ローンと同様ですが、万が一返済が滞ってしまうと、担保として提供したご自身の共有持分が金融機関によって差し押さえられ、最終的には競売にかけられるリスクがあります。
競売によって第三者が持分を取得すると、その第三者が新たな共有者となり、不動産の管理や売却を巡って他の共有者とトラブルに発展する可能性があるため、無理のない返済計画を立てることが極めて重要です。
注意点③：金融機関によって融資条件が異なる
前述の通り、共有持分を担保として扱う金融機関は限られています。
そして、融資の可否や金利、手数料などの条件は、金融機関によって大きく異なります。
複数の金融機関を比較検討し、ご自身の状況に最も適したローンを選ぶことが大切です。
注意点④：他の共有者へ影響が及ぶ可能性
ご自身の持分のみを担保にする場合、他の共有者の同意は不要ですが、間接的に影響が及ぶ可能性はゼロではありません。
前述の競売リスクのほか、万が一ご自身の持分が第三者に渡った場合、その新しい共有者から不動産の分割や売却を請求されるなど、他の共有者がトラブルに巻き込まれる可能性も考慮しておく必要があります。
共有持分・共有名義ローン（持分のみ担保）の特徴
大手町フィナンシャルでは、こうした権利関係が複雑な不動産に対応した「共有持分・共有名義ローン」を提供しています。
大手町フィナンシャルの共有持分・共有名義ローンには以下の特徴があり、一般的な銀行や、他の金融機関から断られてしまった不動産でもお申し込みが可能です。
- ご自身の共有持分だけで借入が可能
- 他の共有者の同意・保証人は原則不要
- 相続登記未完了でも融資可能
特徴①：ご自身の共有持分だけで借入が可能
大手町フィナンシャルの共有持分・共有名義ローンは、ご自身の共有持分だけを担保に借入ができます。
共有者が多く持分割合が少ない場合や、住宅ローン返済中の場合も、お申し込みいただけます。
一戸建てやマンションだけではなく、一棟ビル、底地、借地権、駐車場など、幅広い不動産を対象としています。
どのようなタイプの不動産でも、まずは大手町フィナンシャルにご相談ください。
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特徴②：他の共有者の同意・保証人は原則不要
ご自身の共有持分だけを担保にする場合、他の共有者の同意は不要です。
共有者が物上保証人になる必要はなく、原則として連帯保証人も不要なため、ご自身の意思だけでローン契約が可能です。
面倒な手続きを省略し、スムーズなローン契約が可能なだけではなく、前述の通り報告義務もないため、他の共有者に借入の事実が知られることはありません。
プライバシーを守りながら、安心してご利用いただけます。
特徴③：相続登記未完了でも融資可能
大手町フィナンシャルの共有持分・共有名義ローンは、相続登記手続きが完了していない不動産も担保として設定できます。
遺産分割調停や裁判中の状態でも、お申し込みが可能です。
不動産に関する知識と経験が豊富な専門スタッフが適切なプランを提案し、お客様の状況に合わせて柔軟なサポートを行います。
相続に関連する手続きが長期化している場合でも、専門スタッフがサポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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共有持分・共有名義ローンの事例
大手町フィナンシャルには、共有持分・共有名義ローンの取り扱い事例が多数ございます。
【実際のご融資事例】
- 兄弟4人で相続した実家の共有持分1/4を担保に700万円を借入
- 息子と共同所有する実家の共有持分1/2を担保に1,200万円を借入
- 離婚前に夫婦で購入した自宅マンションの共有持分1/2を担保に300万円を借入 など
不動産担保ローンに精通した専任スタッフがお客様の不動産を最大限に評価するため、高額のご融資も可能です。
お申込みから審査完了までは原則24時間以内、最短翌日のスピーディーな融資を実行いたしますので、お急ぎの場合もぜひお問い合わせください。
共有持分・共有名義ローンの取り扱い事例は、以下のページでも紹介しています。
共有持分・共有名義ローンの取り扱い事例について詳細はこちら 》
共有持分での不動産担保ローン利用の流れと必要書類
実際に共有持分を担保に融資を申し込む際の、一般的な流れと必要書類についても確認しておきましょう。
お申し込みからご融資までの流れ
共有持分での不動産担保ローン利用は、おおむね以下のステップで進みます。
- 相談・申し込み：電話やウェブサイトから専門スタッフに相談し、申し込みを行います。
- 審査・物件調査：提出された情報や書類を基に、申込者の返済能力や不動産の担保価値について審査が行われます。
- 契約手続き：審査に通過後、融資条件を確認し、ローン契約を締結します。
- 登記手続き：司法書士が法務局で、対象の共有持分に抵当権を設定する登記手続きを行います。
- ご融資実行：登記手続きの完了を確認後、指定の口座に融資金が振り込まれます。
一般的な必要書類
申し込みの際には、主に以下のような書類が必要となります。
ただし、必要な書類は金融機関や個別の状況によって異なるため、必ず担当者に確認してください。
身分証明書・印鑑証明書など
- 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
- 印鑑証明書、実印
権利書（登記識別情報）など不動産に関する書類
- 不動産の権利証（登記識別情報通知）
- 不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）
- 固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書
- 物件の図面や測量図など※
※お持ちであれば
収入を証明できる書類
- 収入を証明する書類（源泉徴収票、確定申告書など）※
※金融機関によって必要となる場合
なお、大手町フィナンシャルでは、原則として収入証明や納税証明は不要です。
登記簿の住所氏名が異なる場合は追加書類も必要
- 住民票や戸籍謄本など※
※登記簿上の住所や氏名が現住所と異なる場合
スムーズな手続きのために、事前に準備しておくとよいでしょう。
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本記事では、共有持分・共有名義の不動産を担保にするローンの仕組みや注意点について解説しました。
不動産全体を担保にするローンは、共有者全員の承諾が必要であり、共有者が物上保証人としてリスクを負わなければならないなど、通常の不動産担保ローンに比べてハードルが高いのが特徴です。
しかし、ご自身の共有持分のみを担保とする方法であれば、他の共有者の同意や承諾は必要なく、スムーズな資金調達が可能です。
大手町フィナンシャルの共有持分・共有名義ローンなら、ご自身の共有持分のみを担保に設定できるため、共有者の同意や承諾は必要なく、スムーズなご契約が可能です。
また、借地権や底地、住宅ローンの返済中の不動産など、権利関係が複雑で他の金融機関では担保提供が難しい不動産にも積極的に対応しております。
知識と経験が豊富な専門スタッフがお客様の多様なニーズにお応えいたしますので、どのような不動産でも、ぜひ一度ご相談ください。
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共有持分・共有名義の不動産担保ローンに関してよくある質問
共有持分・共有名義の不動産担保ローンに関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.他の共有者に内緒で借り入れできますか？
A.ご自身の共有持分のみを担保にする場合、他の共有者の同意や承諾は原則不要です。
金融機関から他の共有者へ連絡がいくこともないため、知られずに借入することが可能です。
Q2.返済ができなくなったら、他の共有者に迷惑がかかりますか？
A.返済が滞った場合、差し押さえの対象となるのは担保に入れたご自身の「共有持分のみ」です。
他の共有者の持分が直接差し押さえられたり、他の共有者に返済義務が生じたりすることはありません。
ただし、ご自身の持分が競売にかけられ、第三者が新たな共有者となった場合、その第三者との間で不動産の管理や売却に関するトラブルが発生し、間接的に迷惑がかかる可能性はあります。
Q3.融資額はどのくらいになりますか？
A.融資額は、不動産全体の評価額ではなく、ご自身が所有する「共有持分」の評価額に基づいて算出されます。
例えば、不動産全体の評価額が3,000万円で、ご自身の持分が3分の1の場合、1,000万円分の持分評価額を基準に審査されます。
実際の融資額は金融機関の審査によりますが、持分評価額の5〜8割程度が目安となることが一般的です。
