不動産担保ローンの審査に通らず、困っている方もいるのではないでしょうか。
不動産担保ローンは、他のローンに比べてメリットの多い資金調達の方法です。
しかし、金融機関によっては審査基準が厳しく、審査に通らないケースが存在するのも事実です。
本記事では、不動産担保ローンの審査に通らない理由や通過するためのコツ、審査に落ちたときの対処法まで詳しく紹介します。
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目次
不動産担保ローンの審査基準は2つ
不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保にして借入ができる金融商品です。
所有する不動産を担保として差し入れるため、高額な借入ができ、金利を低く抑えられるというメリットがあります。
また、借り入れた資金の使い道は基本的に自由であり、事業資金や教育資金、医療費、リフォーム資金など、幅広い用途で使用できます。
ただし、不動産担保ローンを利用するには、金融機関が定める審査を通過する必要があります。
一般的な不動産担保ローンの審査基準は、主に以下の2つです。
- 申込者の返済能力
- 不動産の担保価値
審査基準①：申込者の返済能力
申込者の返済能力とは、収入や信用情報などを指します。
個人の場合は収入の安定性、法人の場合は事業の安定性が求められます。
また、他社からの借入状況、過去の金融事故なども返済能力を判断するうえでの信用情報に含まれます。
カードローンやクレジットカードの契約情報、支払い状況、残債額などは信用情報機関に記録され、銀行などの金融機関は審査時にこれらの情報を参照するのが一般的です。
過去に返済を滞納したり、遅延したことがある場合、信用情報の評価が低くなるため注意しましょう。
審査基準②：不動産の担保価値
不動産担保ローンでは、担保とする不動産の担保価値が重要な審査基準となります。
土地や建物の価値は、公示地価や路線価、建物の再調達費用に基づいて算出され、評価額が高いほど審査に通りやすくなります。
また、不動産担保ローンの融資可能額の目安となる担保評価額は、不動産評価額に60％～80％の「担保掛目」を乗算して算出されます。
例えば評価額が1億円の不動産を担保とする場合、担保掛目が80％であれば、担保評価額は8,000万円です。
ただし、不動産の担保価値は金融機関やローン会社が独自の基準で評価する場合も多く、同じ不動産でも審査結果が異なるケースは多いです。
不動産担保ローンに通らない7つの理由
不動産担保ローンの審査に通らない理由は、主に以下の7つです。
- 収入が安定していない
- 返済負担率が高い
- すでに多額の借入がある
- 過去に金融事故を起こした
- 不動産の価値が低い
- 担保不動産に既存の抵当権がある（第二抵当など）
- 申込書類に不備がある
理由①：収入が安定していない
前述の通り、不動産担保ローンの審査では、申込者の返済能力（収入や信用情報）が重視されます。
収入の安定性については、以下のような情報を基に判断されるのが一般的です。
- 勤務先
- 雇用形態
- 勤続年数
- 年収
大企業に正社員として雇用され、勤続年数も長い場合は、不動産担保ローンの審査に通りやすい傾向にあります。
一方で、アルバイトなどの非正規雇用で転職を繰り返し、勤続年数が短い場合、安定した収入を得られていないと判断され、不動産担保ローンの審査に通らない可能性があります。
また、希望額通りの借入ができるかどうかは、年収がポイントになります。
不動産担保ローンは総量規制の対象外ですが、金融機関によっては「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」の上限を設けている場合があります。
理由②：返済負担率が高い
返済負担率（返済比率）とは、年収に占めるすべてのローンの年間返済額の割合のことです。
一般的に、この返済負担率が30%～40%を超えると、返済能力に問題があると見なされ、審査に通りにくくなります。
不動産担保ローンだけでなく、住宅ローンや自動車ローン、カードローンなど、すべての借入が対象となるため注意が必要です。
理由③：すでに多額の借入がある
現在、すでに多額の借入があったり、複数の金融機関から借入をしている場合、不動産担保ローンの審査に通らない可能性が高くなります。
これは、既存の借入が多ければ多いほど、新たな借入の返済能力に疑問が生じるためです。
理由④：過去に金融事故を起こした
過去に金融事故を起こしている場合も、不動産担保ローンの審査に通りにくくなります。
金融事故として扱われるのは、以下のようなケースです。
- クレジットカードやカードローンの返済滞納
- スマホ本体の分割払いの未払いや滞納
- 債務整理（自己破産や任意整理） など
過去5〜10年以内にこのようなトラブルを起こしている場合、信用情報機関に記録が残っている（いわゆる「ブラックリスト」状態）ため、不動産担保ローンの審査に通らない可能性が高いと言えます。
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理由⑤：不動産の価値が低い
担保とする不動産の価値が低いという理由で、不動産担保ローンの審査に落ちることもあります。
例えば、著しく老朽化が進んだ古い家、交通の便が悪い地域の土地などの場合、担保としての価値が認められないことがあるのです。
そのほか、建築基準法に違反している物件や、共有名義・借地権など権利関係が複雑な不動産も、一般的な金融機関によっては評価が低くなる傾向にあります。
理由⑥：担保不動産に既存の抵当権がある（第二抵当など）
住宅ローンなどが残っている不動産には、すでに金融機関の抵当権（一番抵当）が設定されています。
この状態で新たにローンを組む場合、後の順位の抵当権（二番抵当・三番抵当）を設定することになります。
銀行などの金融機関は、リスクが高い二番抵当以降の融資を敬遠する傾向があり、審査に通らない理由となることがあります。
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理由⑦：申込書類に不備がある
意外と多いのが申込書類の不備です。
不動産担保ローンの審査では、さまざまな書類の提出を求められます。
記入漏れなどの不備がある場合、小さなミスでも審査に影響する可能性があります。
また、申込書の記載内容と事実に相違がある場合は、虚偽の申告と見なされ、それが審査に通らない理由になるかもしれません。
不動産担保ローンの審査に通過するコツ
不動産担保ローンの審査に通過するためのコツは、主に以下の4つです。
- 他のローンは事前に返済する
- 事業計画と返済計画を立てる
- 融資希望額を必要最小限にする
- ノンバンクに申し込む
コツ①：他のローンは事前に返済する
複数の借入がある場合、不動産担保ローンの審査に不利になることがあります。
返済負担率を下げるため、可能な限り他社のローンは返済しておくことをおすすめします。
特に、カードローンやクレジットカードのキャッシングなどは金利も高いため、優先的に完済しておきましょう。
コツ②：事業計画と返済計画を立てる
特に個人事業主や法人の場合、信頼性の高い事業計画や返済計画を提出すると、不動産担保ローンの審査に有利に働くことがあります。
将来的な収益見込みや借り入れた資金の具体的な使用目的、無理のない返済計画を提示するのは効果的です。
新規開業や新規事業を立ち上げる場合は、マーケティング戦略を含めた具体的で詳細な計画書を作成するのも良いでしょう。
コツ③：融資希望額を必要最小限にする
融資希望額が大きすぎると、返済能力や担保価値に対して「過大である」と判断され、審査に通りにくくなります。
本当に必要な金額を見極め、融資希望額を必要最小限に抑えることで、返済負担率も下がり、審査に通る可能性が高まります。
コツ④：ノンバンクに申し込む
銀行などの金融機関に比べて、信販会社や消費者金融、不動産担保ローン専門会社などのノンバンクは、独自の審査基準を設けているため、比較的審査に通りやすい傾向にあります。
審査スピードも早く、対応も柔軟です。
銀行の審査に通らなかった方も、ノンバンクなら通過する可能性が十分にあるでしょう。
急ぎで資金が必要な方、銀行の審査に通る自信がない方は、最初からノンバンクに申し込むのもおすすめです。
私たち大手町フィナンシャルも、独自の審査基準を持つノンバンクの不動産担保ローン専門会社です。
銀行で断られた方や、審査に不安がある方も、ぜひ一度ご相談ください。
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不動産担保ローンの審査に落ちたときの対処法
不動産担保ローンの審査に落ちたからといって、借入を諦める必要はありません。
前述の通り、不動産担保ローンの審査基準は、金融機関やローン会社によって異なります。
不動産担保ローンの審査に落ちたときの対処法は、主に以下の4つです。
- 融資希望額を減らして再申請する
- 担保不動産を変更・追加する
- 別の金融機関（ノンバンクなど）に申し込む
- 信用情報の回復を待つ（該当する場合）
対処法①：融資希望額を減らして再申請する
希望する融資額が高すぎた場合、無理なく返済可能な金額に減額して再申請することも有効な対処法です。
また、特に個人事業主や法人の場合、事業計画や返済計画が不十分だと審査に通りにくいです。
融資額に合わせて収益予測や返済スケジュールを見直し、より現実的で説得力のある計画を再提出してみてください。
対処法②：担保不動産を変更・追加する
担保として差し入れる不動産の評価額が低い場合、追加の不動産を担保提供したり、別の不動産に差し替えることで、審査に通る可能性があります。
対処法③：別の金融機関（ノンバンクなど）に申し込む
前述の通り、不動産担保ローンの審査基準は、金融機関やローン会社によって異なります。
そのため、審査に落ちたときは、別の金融機関、特に独自の審査基準を持つノンバンクに申込むことを検討しましょう。
私たち大手町フィナンシャルは、共有持分や借地権、底地など、他社では借入が難しい不動産でも融資が可能です。
独自の審査基準で、担保不動産の価値を総合的に判断するため、無職や高齢の方、収入が不安定な方、他社で断られてしまった方も、安心してご相談ください。
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対処法④：信用情報の回復を待つ（該当する場合）
審査に落ちた理由が過去の金融事故（滞納や債務整理など）である場合、信用情報機関にその情報が登録されている可能性があります。
これらの情報は一定期間（通常5年〜10年）が経過すると削除されます。
急ぎの資金でなければ、信用情報が回復するのを待ってから再度申し込むのも一つの方法です。
まとめ：不動産担保ローンの審査に通らない人も諦めないで！
不動産担保ローンの審査基準は、金融機関やローン会社によって異なります。
特に、ノンバンクの不動産担保ローン専門会社は独自の基準で柔軟に審査を行うため、他社の審査に通らなかった方や、審査に通らないかもしれないと不安な方も、諦めずに別の会社に申込んでみてはいかがでしょうか。
大手町フィナンシャルは、不動産担保ローンに精通したスタッフがお客様の不動産価値を最大限に評価し、適切なご融資を提案させていただきます。
共有持分や共有名義、借地権、底地権などの特殊な不動産、他社では断られやすい不動産にも対応しています。
独自のスピード審査により、ご相談からご融資まで最短翌日での対応も可能です。
すぐに借入が必要な方も、ぜひお気軽にご相談ください。
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不動産担保ローンに関してよくある質問
不動産担保ローンに関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.審査が甘くて即日借りられる個人向けの不動産担保ローンはありますか？
A.ノンバンク系の不動産担保ローンは銀行に比べて審査基準が柔軟で、スピーディーな融資に対応している傾向があります。
ただし、金融機関によっては金利が比較的高めに設定されている場合があるため、契約内容は十分に確認しましょう。
Q2.いわゆる「ブラックリスト」でも借りられますか？
A.過去の金融事故により信用情報に問題がある場合でも、不動産の担保価値が高ければ融資を受けられる可能性はあります。
特にノンバンク系の金融機関では、申込者の信用情報や不動産の価値を総合的に重視して判断するため、諦めずに相談してみることをおすすめします。
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Q3.共有名義の不動産でも担保にできますか？
A.はい、共有名義の不動産でも、ご自身の持分のみを担保にして融資を受けることが可能です。
ただし、金融機関によっては共有者全員の同意が必要な場合もあります。
大手町フィナンシャルのように、共有者の同意が不要なローンを取り扱っている会社もありますので、まずはご相談ください。
Q4.家族（他人）名義の不動産でも担保にできますか？
A.はい、可能です。
ご家族や知人など、第三者の方が所有する不動産であっても、その所有者（担保提供者）の同意があれば担保として設定し、融資を受けることができます。
大手町フィナンシャルでは、親族・配偶者名義の不動産を担保とした融資にも対応しておりますので、お気軽にご相談ください。
Q5.赤字決算や債務超過でも申し込めますか？
A.はい、お申し込みいただけます。
銀行などの金融機関では、赤字決算や債務超過、税金の滞納などを理由に融資を断られるケースが少なくありません。
大手町フィナンシャルのようなノンバンクでは、決算内容や信用情報だけでなく、担保不動産の価値を最大限に評価する独自の審査基準を設けています。
事業計画の妥当性なども含めて総合的に判断いたしますので、まずはご相談ください。
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